อสังหาฯให้เช่าจะรุ่งเรืองหรือไม่?

“คลื่น” การคืนที่ดิน

ในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศโดยรวมและจังหวัดทางภาคใต้โดยเฉพาะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ความผันผวนของ เศรษฐกิจ ตลาดส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อภาคธุรกิจและการค้าต่างๆ ในนครโฮจิมินห์ ซึ่งส่งผลให้เกิด "คลื่น" ของการกลับมาเช่าพื้นที่ อพาร์ทเมนต์ สำนักงาน ฯลฯ ทำให้ภาคส่วนนี้ได้รับผลกระทบ

ตามรายงานของ batdongsan.com ในไตรมาสแรกของปี 2023 ความต้องการเช่าบ้านริมถนนในนคร โฮจิมินห์ มีแนวโน้มลดลง 40% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยสถิติเบื้องต้นในเขต 7, 3 และเขตฟู่ญวนแสดงให้เห็นว่าลดลง 45-50% ตลาดการเช่าคาดว่าจะลดลงอย่างรวดเร็วหลังจากได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการระบาดของโควิด-19 โดยห้างสรรพสินค้า พื้นที่เช่า และอาคารพาณิชย์ทั้งหมดต้องเผชิญกับการปิดตัวลง

อสังหาฯ - อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะรุ่งเรืองหรือไม่? — อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหลายแห่งในใจกลางเมืองโฮจิมินห์มีป้ายมองหาลูกค้า

ปัจจุบันพื้นที่ให้เช่าในจังหวัดทางภาคใต้ เช่น นครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง ... อยู่ในภาวะซบเซา โดยสังเกตได้ว่าบริเวณถนนโว่ทิเซา (เขต 1 นครโฮจิมินห์) หน้าบ้านเรือนและสถานประกอบการหลายแห่ง มีเบอร์โทรและที่อยู่สำหรับเช่าพื้นที่ เช่าพื้นที่ราคาถูก เจ้าของโดยตรง ... ติดประกาศอยู่

ถนนบางสาย เช่น ถนน Tu Xuong, ถนน Nam Ky Khoi Nghia, ถนน Le Quy Don, ถนน Nguyen Dinh Chieu (เขต 3 นครโฮจิมินห์) ก็ถูกเจ้าของบ้านติดป้ายประกาศขายอยู่เต็มไปหมด แต่ก็ยังไม่มีผู้เช่าหรือกิจกรรมใดๆ เลย

นาย Pham Nhat Phuc (เจ้าของสถานที่ซึ่งอาศัยอยู่ในเขต 3) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวว่า “ตั้งแต่เกิดการระบาดของโควิด-19 เจ้าของธุรกิจหลายรายเริ่มคืนพื้นที่ให้แล้ว ผมมีพื้นที่ให้เช่ามากกว่า 200 ตร.ม. แต่เกือบ 3 เดือนแล้วที่ผมเสนอให้เช่าแต่ไม่มีใครสนใจ ไม่ใช่เพราะค่าเช่าแพง แต่คนในพื้นที่เกือบทั้งหมดคืนพื้นที่ให้แล้ว”

คุณฮวง ซึ่งอาศัยอยู่ในโกวาป เมืองโฮจิมินห์ เล่าว่า “ฉันมีบ้านอยู่บนถนนฮวงซา เขต 1 มีพื้นที่กว่า 60 ตารางเมตร 3 ชั้น ก่อนหน้านี้ฉันให้เช่าในราคา 30 ล้านดองต่อเดือน ทั้งเพื่อทำธุรกิจและอยู่อาศัย แต่ผู้เช่าได้คืนบ้านเพราะไม่สามารถใช้ทำธุรกิจได้ ฉันใช้เวลามากกว่า 2 เดือนในการหาผู้เช่า แต่พวกเขาเช่าบ้านอยู่ ฉันจึงต้องลดราคาลงเพื่อชดเชยราคา”

อีกกรณีหนึ่งคือ นายทราน ทันห์ ตุง อาศัยอยู่ในเขตบิ่ญถัน ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ากว่า 100 ตารางเมตร บนถนน D5 เขตบิ่ญถัน อย่างไรก็ตาม เมื่อต้นปีนี้ ผู้เช่าได้คืนบ้านไปแล้ว ในช่วงเวลาที่ผ่านมา บ้านดังกล่าวประกาศให้เช่าแล้วแต่เขาก็ยังหาผู้เช่ารายใหม่ไม่ได้

อสังหาฯ - อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะรุ่งเรืองหรือไม่? (รูปที่ 2) — การกลับมาของพื้นที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

ตามรายงานของผู้สื่อข่าว แม้ว่า "คลื่น" ของการกลับมาของพื้นที่ยังคงเกิดขึ้นในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ แต่ราคาเช่ายังคงไม่ลดลง พื้นที่บนถนนเลโลย เขต 1 ที่มีพื้นที่กว่า 100 ตร.ม. มีให้เช่าในราคา 50 ล้าน/เดือน (มากกว่า 2,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน) พื้นที่ด้านหน้าถนนไฮบ่าจุง เขต 1 มีราคาเช่า 40 ล้าน/เดือน (เกือบ 2,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน) สำหรับพื้นที่ 150 ตร.ม.

ถนนที่สวยที่สุดในใจกลางเมืองหลายสาย เช่น ถนนปาสเตอร์ ถนนเหงียนเว้... ยังคงมีอาคารหลายแห่งที่ปิดและว่างเปล่าเนื่องจากไม่มีผู้เช่า แต่ราคาค่าเช่าก็ยังสูงลิ่วอยู่ที่ 3,500 USD - 20,000 USD/เดือน

นางเล ทิฮวา ซึ่งอาศัยอยู่ในจังหวัดบิ่ญถวน เปิดธุรกิจอาหารในเขต 3 แต่ไม่สามารถดำเนินการได้ กล่าวว่า “ตั้งแต่ปี 2019 ฉันได้เปิดธุรกิจอาหารบนถนนเล กวีดอน เขต 3 โดยเช่าพื้นที่ในราคาสูงกว่า 30 ล้านบาทต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่เกิดโรคระบาด เจ้าของพื้นที่ก็ไม่ลดค่าเช่า ลูกค้าก็ไม่เข้ามา ฉันจึงต้องคืนพื้นที่และหยุดทำธุรกิจเพื่อหางานใหม่”

“กุญแจ” ที่จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาฯให้เช่าพลิกกลับมาเป็นปกติ

ความจริงแล้ว ความล่าช้าของสถานที่ประกอบการนั้นเกิดจากหลายปัจจัย โดยปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือราคาค่าเช่า โดยค่าเช่าสถานที่จะคำนวณจากราคาที่ดินในบริเวณที่ตั้งสถานที่ประกอบการ

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นและค่าเช่าก็สูงขึ้นตามไปด้วย ในขณะเดียวกัน ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายคนก็กู้เงินจากธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง เมื่อตลาดหรือเศรษฐกิจซบเซา ธุรกิจบริการก็ได้รับผลกระทบเนื่องจากลูกค้าไม่เพียงพอ ทำให้ความต้องการคืนอสังหาริมทรัพย์จึงค่อยๆ แพร่หลายมากขึ้น

อสังหาฯ - อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะรุ่งเรืองหรือไม่? (รูปที่ 3) — ผู้เชี่ยวชาญยังคงคาดหวังและชื่นชมกลุ่มการให้เช่าซึ่งจะยังคงนำมาซึ่งผลประโยชน์ให้กับตลาดในปี 2024

นายเหงีย น ฮอง ไห ประธานกลุ่ม VNO กล่าวกับนายเหงวอย ดัว ตินว่า “ปัจจุบัน เมื่อพิจารณาสถานการณ์โดยรวม จะเห็นว่าตลาดการเช่ากำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย เจ้าของธุรกิจจำนวนมากเลือกที่จะปิดร้านและคืนพื้นที่ ตอนนี้ที่อสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบ อุตสาหกรรมที่มีรายได้ลดลงทำให้กลุ่มธุรกิจการเช่าพื้นที่ยากลำบากยิ่งขึ้น”

นายไห่ กล่าวว่า นอกจากจะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจแล้ว เจ้าของที่ดินที่คืนพื้นที่ยังต้องเผชิญกับเหตุผลต่างๆ มากมาย เช่น ธุรกิจที่ไม่เอื้ออำนวย เปลี่ยนทิศทาง ทำธุรกิจออนไลน์ เช่าสำนักงานเสมือนจริง เป็นต้น "แทนที่จะขยายธุรกิจเหมือนอย่างเคย นักลงทุนค่อยๆ หดตัว ตัดทำเลธุรกิจที่ไม่ทำกำไรหรือทำเลที่มีกำไรลดลงเพื่อลดต้นทุน และเน้นการลงทุนในทำเลใดทำเลหนึ่งมากขึ้น ซึ่งถือเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการทำธุรกิจ" นายไห่ กล่าว

อสังหาฯ - อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะรุ่งเรืองหรือไม่? (รูปที่ 4) — อาคารสำนักงานในนครโฮจิมินห์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมีแนวโน้มว่าจะสร้างอุปทานจำนวนมากสำหรับกลุ่มนี้ในปี 2567

แม้ว่าตลาดสำนักงาน อาคารพาณิชย์ และที่อยู่อาศัยให้เช่าในปี 2566 จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 เป็นต้นไป ตลาดนี้จะยังคงคึกคักและดึงดูดความสนใจของนักลงทุน

นางสาว Pham Ngoc Thien Thanh รองผู้อำนวยการ แผนกวิจัยและที่ปรึกษาของ CBRE กล่าวว่า ตลาดสำนักงานในนครโฮจิมินห์คึกคักมากขึ้นในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 โดยมีอาคารสำนักงานใหม่ 2 แห่งเกิดขึ้นในย่าน Thu Thiem เมือง Thu Duc ได้แก่ The Mett และ The Hallmark โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 85,000 ตร.ม.

ด้วยอุปทานใหม่นี้ พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในนครโฮจิมินห์จึงมีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 1.6 ล้านตารางเมตร ธุรกรรมการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ส่วนใหญ่ในไตรมาสนี้เกิดขึ้นในอาคารใหม่ที่มีคุณภาพดีซึ่งสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2020

ตลาดอสังหาฯค้าปลีกให้เช่าในนครโฮจิมินห์ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ราคาค่าเช่าพื้นที่ชั้นล่างในใจกลางเมืองนครโฮจิมินห์พุ่งสูงถึงมากกว่า 200 - 350 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน

อสังหาฯ - อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะรุ่งเรืองหรือไม่? (รูปที่ 5) — อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพิ่มมากขึ้น

นายเหงียน ฮอง ไห่ ประธานกลุ่มบริษัท วีเอ็นโอ กล่าวว่า “ปัจจุบัน “กุญแจ” ที่สำคัญที่สุดคือราคาค่าเช่าจะต้องสมเหตุสมผล ดังนั้น เพื่อที่จะรักษาผู้เช่าไว้ได้ จำเป็นต้องลดราคาเช่าให้เท่ากับมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม เจ้าของที่ดินจำเป็นต้องสร้างสมดุลระหว่างสถานที่ตั้งแต่ละแห่งของสถานที่ รวมถึงความสามารถทางการเงินในการกำหนดราคาที่เหมาะสม การยอมรับที่จะเรียกเก็บค่าเช่าที่ต่ำกว่าเดิมจะช่วยรักษาผู้เช่าระยะยาวไว้ได้ ในขณะเดียวกันก็จำกัดความเสี่ยงของการปล่อยให้สถานที่ว่างเปล่า หลีกเลี่ยงช่วงเวลาที่ไม่มีรายได้เมื่อต้องหาผู้เช่ารายใหม่ นอกจากนี้ เจ้าของที่ดินควรสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อผู้เช่าในแง่ของความคืบหน้าในการชำระเงิน เพื่อให้กระแสเงินสดของผู้เช่ามีความยืดหยุ่น”

นายไห่ กล่าวว่าผู้ให้เช่าและเจ้าของศูนย์การค้าได้ลงทุนเงินจำนวนมากในการซื้อพื้นที่และชั้นเช่า จึงต้องการลูกค้าจำนวนมากที่ต้องการเช่าพื้นที่อีกครั้ง ในปี 2024 ยังคงมีความท้าทายอยู่บ้าง แต่หากผลประโยชน์ของผู้ให้เช่าและผู้เช่าสมดุล ทุกฝ่ายร่วมมือกันปรับราคาในแต่ละพื้นที่และทำเล โอกาสในภาคการเช่าก็ยังคงเปิดกว้าง

นางสาว Pham Thu Hoa ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า “ในปี 2023 แม้ว่าตลาดจะประสบปัญหา ผู้เช่าและนักลงทุนจะจ่ายค่าเช่าจำนวนมาก แต่พวกเขาก็ยังมีกลยุทธ์ทางธุรกิจที่แตกต่างกัน ในปี 2024 นครโฮจิมินห์จะดำเนินโครงการต่างๆ มากมายเพื่อกระตุ้นการท่องเที่ยว บริการช้อปปิ้งเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยว และพัฒนากลไกเฉพาะของเมืองอย่างเข้มแข็ง ซึ่งยังเป็นโอกาสให้ธุรกิจกลับมาอีกครั้ง ภาคสำนักงานและภาคการเช่าพื้นที่ค้าปลีกก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน”

แหล่งที่มา