ตลาดการเช่าสำนักงานที่คึกคักและการคาดการณ์ของผู้เชี่ยวชาญ

สร้างสภาพแวดล้อมการแข่งขัน

กิจกรรมการให้เช่าสำนักงานในช่วงที่ผ่านมามีการบันทึกว่าคึกคักอีกครั้ง โดยมีการทำธุรกรรมขยายหรือย้ายสำนักงาน ตลาดยังบันทึกการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์จากผู้เช่า ทำให้นักลงทุนด้านสำนักงานต้องเปลี่ยนแปลงเพื่อรักษาผู้เช่าไว้ โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่และบริษัทข้ามชาติ

เพื่อทำความเข้าใจการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้เช่าได้ดีขึ้นและค้นหาปัจจัยที่สามารถรักษาผู้เช่าสำนักงานไว้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ คุณ Matthew Powell ผู้บริหารของ Savills Vietnam กล่าวว่าตลาดสำนักงานได้รับประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของเงินทุน FDI ที่ไหลเข้าสู่เวียดนามในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

จากข้อมูลของ กระทรวงการวางแผนและการลงทุน พบว่า ณ วันที่ 20 เมษายน 2024 มูลค่าเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในเวียดนามรวมอยู่ที่มากกว่า 9.27 พันล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 จนถึงปัจจุบัน ประเทศมีโครงการที่ดำเนินการแล้ว 40,049 โครงการ โดยมีทุนจดทะเบียนรวมเกือบ 478.58 พันล้านเหรียญสหรัฐ

สำนักงานเกรดเอ หลายแห่งให้เช่าในนคร โฮจิมินห์

นักลงทุนต่างชาติลงทุนใน 17 จาก 21 ภาคส่วนของ เศรษฐกิจ ภายในประเทศ โดยภาคการแปรรูปและการผลิตเป็นภาคที่มีการลงทุนสูงสุด โดยมียอดเงินลงทุนรวมกว่า 6.15 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็นเกือบ 66.4% ของยอดเงินลงทุนจดทะเบียนทั้งหมด เพิ่มขึ้น 19.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่อันดับสองด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1.73 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นเกือบ 18.7% ของมูลค่าการลงทุนจดทะเบียนทั้งหมด เพิ่มขึ้น 78.2% จากช่วงเวลาเดียวกัน รองลงมาคือภาคค้าส่งและค้าปลีก ได้แก่ การขนส่งและการจัดเก็บสินค้า โดยมีทุนจดทะเบียนรวมกว่า 451.4 ล้านเหรียญสหรัฐ และเกือบ 383.2 ล้านเหรียญสหรัฐ ตามลำดับ

การเติบโตของทุน FDI และการกระจายความเสี่ยงของอุตสาหกรรมควบคู่ไปกับดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจในเชิงบวกอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นว่าเวียดนามเป็นตลาดที่มีศักยภาพสำหรับธุรกิจประเภทต่างๆ ส่งผลให้มีความต้องการสำนักงานเพิ่มมากขึ้น

กิจกรรมการเช่าสำนักงานในไตรมาสแรกของปี 2024 คึกคักมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้เช่าในภาคเทคโนโลยีสารสนเทศ การผลิต และกฎหมาย ยังคงรักษาอัตราที่สูงไว้ได้

อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่สูงไม่ได้เกิดขึ้นกับกลุ่มสำนักงานทุกกลุ่ม ความต้องการในปัจจุบันกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มสำนักงานคุณภาพสูง เนื่องจากผู้เช่ามีข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับสำนักงาน พวกเขาต้องการสำนักงานที่มีคุณภาพดีเยี่ยมและมีสภาพแวดล้อมการทำงานที่ดี เพื่อดึงดูดและรักษาบุคลากรที่มีความสามารถไว้

สภาพแวดล้อมในการทำงานถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ผู้ลงทุนเช่าสำนักงานและผู้เช่าสำนักงานให้ความสำคัญ

ดังนั้น เทรนด์ดังกล่าวจึงค่อยๆ เปลี่ยนไปสู่อาคารที่ได้รับการรับรองสีเขียว มีพื้นที่ที่มีคุณภาพและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ดังนั้น นักลงทุนในสำนักงานจึงต้องรักษามาตรฐานและจัดเตรียมสถานที่ให้มีคุณภาพตามมาตรฐานเพื่อตอบสนองความต้องการทั่วไป

แนวโน้มในปัจจุบัน ผู้เช่าส่วนใหญ่ต้องการพื้นที่ใจกลางเมืองใหญ่ ที่มีโครงการใหม่ๆ ที่มีคุณภาพสูง ราคาค่าเช่าเหมาะสม และใกล้ใจกลางเมือง

จะเห็นได้ว่าแนวโน้มการเลือกสำนักงานของผู้เช่านั้นขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย และราคาไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ธุรกิจพิจารณาโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้เช่าที่มักจะอัปเกรดสำนักงานของตนเป็นอาคารระดับ Class A

สำหรับบริษัทจำนวนมาก การย้ายไปยังอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวถือเป็นเรื่องที่มีความสำคัญสูงสุดหรืออาจถือเป็นข้อกำหนดด้วยซ้ำ เป็นส่วนหนึ่งของความมุ่งมั่น ESG ระดับโลกที่มีต่อผู้ถือหุ้นและข้อกำหนดด้านกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง

บางครั้งบริษัทอาจยินดีจ่ายเงินเพิ่มเพื่อให้ได้อาคารที่มีคุณภาพดีกว่าพร้อมใบรับรองสีเขียว ซึ่งมอบสภาพแวดล้อมการทำงานที่มีประสิทธิผลสำหรับพนักงานและภาพลักษณ์แบรนด์เชิงบวกสำหรับลูกค้า ดังนั้น แม้ว่าราคาจะเป็นปัจจัยที่สำคัญมาก แต่ก็ไม่ใช่ปัจจัยในการตัดสินใจ

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ได้สังเกตเห็นความแตกต่างระหว่างอาคารที่ได้รับการรับรองสีเขียวกับอาคารที่ไม่ได้รับการรับรอง

อาคารเก่าที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานสีเขียวจะต้องเผชิญกับแรงกดดันที่มากขึ้นในการลดค่าเช่าเนื่องจากไม่สามารถแข่งขันกับอาคารที่ได้รับการรับรองสีเขียวได้ หลักฐานคือเจ้าของอาคารบางราย โดยเฉพาะสำนักงานเกรดบี ต้องลดค่าเช่าเพื่อรักษาผู้เช่าไว้ ในขณะที่อาคารหรูหราสามารถรักษาระดับค่าเช่าให้คงที่ได้

“ราคาเป็นเรื่องสำคัญอย่างเห็นได้ชัด แต่เช่นเดียวกับสิ่งอื่นๆ หลายคนก็เต็มใจที่จะจ่ายเงินเพื่อประสบการณ์ที่มีคุณภาพ เช่นเดียวกับการซื้อรถยนต์ เสื้อผ้า หรือกระเป๋าถือ บางครั้งความแตกต่างของราคาก็เป็นที่ยอมรับได้สำหรับผลิตภัณฑ์และบริการที่มีคุณภาพสูงกว่า” แมทธิว พาวเวลล์ กล่าว

ค่าเช่าสำนักงานในนครโฮจิมินห์กำลังเพิ่มสูงขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ระบุว่าตลาดสำนักงานในนครโฮจิมินห์มีจุดแข็งหลายประการ โดยพื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่มาพร้อมกับตลาดเชิงพาณิชย์ที่ใหญ่กว่า ราคาค่าเช่าสำนักงานในนครโฮจิมินห์ยังคงสูงกว่าในฮานอย โดยเฉพาะในโครงการในเขต 1

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ ตลาดในนครโฮจิมินห์มักจะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เดียว คือ เขต 1 ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีสำนักงานให้เช่าเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน ตลาดแห่งนี้ได้ย้ายไปยังพื้นที่ทูเทียมแล้ว โดยมีสำนักงานให้เช่าใหม่ พื้นที่ขนาดใหญ่ และโครงการที่ได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อมจำนวนมาก

ในขณะเดียวกัน เรื่องราวในฮานอยก็แตกต่างออกไป ฮานอยมีการพัฒนาตลาดสำนักงานอย่างกว้างขวางมากขึ้น โดยมีทำเลต่างๆ ที่เน้นโครงการเชิงพาณิชย์ เช่น ฮว่านเกี๋ยม บาดิญ ทางตะวันตกของฮานอย และเร็วๆ นี้ก็จะเป็นบริเวณทะเลสาบตะวันตก

อย่างไรก็ตาม อัตราการเข้าใช้พื้นที่โครงการในพื้นที่ฮว่านเกี๋ยมและบาดิญในปัจจุบันค่อนข้างสูง ดังนั้น อาคารใหม่ที่คาดว่าจะเปิดตัวในอนาคตอันใกล้ เช่น Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza และ BRG Diamond Park Plaza จะเป็นแหล่งอุปทานใหม่ สร้างความคึกคักให้กับกิจกรรมเชิงพาณิชย์มากขึ้น

นครโฮจิมินห์ถือเป็นเมืองที่มีสำนักงานให้เช่าจำนวนมากซึ่งดึงดูดลูกค้าได้จำนวนมากและมีราคาดีกว่า

ผู้เชี่ยวชาญยังเชื่ออีกว่าราคาค่าเช่าสำนักงานในฮานอยไม่น่าจะสูงเกินกว่าในโฮจิมินห์ซิตี้ในอนาคต

จากข้อมูลของ Savills Asia Pacific ในช่วงครึ่งหลังของปี 2023 ราคาค่าเช่าสำนักงานเกรดเอในฮานอยเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่น ๆ ยังคงอยู่ที่ระดับเฉลี่ยที่ 41.7 USD/m2/เดือน (รวมภาษีและค่าบริการ) ในขณะเดียวกัน ตัวเลขที่บันทึกไว้ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 63.2 USD/m2/เดือน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เนื่องจากมีอุปทานเกรด A ใหม่ในกรุงฮานอยที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในช่วงเวลาข้างหน้านี้ ราคาค่าเช่าจึงยังคงมีการแข่งขันต่อไป

สำหรับอาคารเดี่ยวๆ ที่เป็นที่นิยมหรือคุณภาพดี อาจต้องตั้งราคาที่สูงขึ้น แต่ราคาจะไม่สูงกว่าทางเลือกอื่นๆ มากนัก ดังนั้น ในอนาคต ฮานอยจะคงราคาค่าเช่าที่เหมาะสมสำหรับอาคารคุณภาพสูง

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญยังเชื่อว่าต้นทุนการลงทุนสำหรับอาคารสีเขียวเป็นการลงทุนในระยะยาว ในขณะที่เรื่องราวการลดราคาเป็นเพียงเรื่องราวในระยะสั้น เนื่องจากผู้เช่าสำนักงานมักจะใช้พื้นที่อาคารเป็นเวลานานอย่างน้อย 5-10 ปีหรืออาจจะนานกว่านั้น

ดังนั้นอาคารสำนักงานสีเขียวที่ได้รับการพัฒนาอย่างยั่งยืนจึงเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งที่นักลงทุนจะรักษาผู้เช่าระยะยาวเอาไว้ได้ ดังนั้น ปัญหาปัจจุบันสำหรับนักลงทุนโครงการสีเขียวคือการลงทุนระยะยาว

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html