โครงการ Lancaster Legacy ที่ 230 Nguyen Trai (เขต 1 นครโฮจิมินห์) ยังไม่เสร็จสิ้นกระบวนการประเมินราคา แม้ว่าบริษัทต้องการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก็ตาม - ภาพ: QUANG DINH
นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธาน GP.Invest และประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างแห่งเวียดนาม ให้สัมภาษณ์กับ Tuoi Tre ว่าค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมนี้ แท้จริงแล้วคือ “ดอกเบี้ย” สำหรับการชำระเงินล่าช้า และการใช้อัตราดอกเบี้ยนี้ไม่สมเหตุสมผล ก่อให้เกิดความยุ่งยากแก่ธุรกิจ แม้กระทั่งธุรกิจบางแห่งก็เกือบล้มละลาย เพราะจำนวนเงินที่ต้องชำระสูงถึงหลายพันล้านดอง แม้ว่าจะไม่ได้มีความผิดก็ตาม
ค่าที่ดินเพิ่มเติมเป็นการเก็บที่ไม่สมเหตุสมผลใช่ไหม?
นายเหงียน ก๊วก เฮียป
* ในร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103 เรื่องการควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน กระทรวงการคลัง ต้องการคงอัตราการจัดเก็บค่าธรรมเนียมที่ดินค้างชำระไว้ที่ 5.4% ต่อปี เหตุใดคุณจึงคัดค้าน?
- ในการประชุมกับผู้นำ รัฐบาล และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางแห่งเมื่อเร็วๆ นี้ ฉันเป็นคนแรกที่หยิบยกประเด็นที่ว่าเป็นเรื่องไม่สมเหตุสมผลอย่างสิ้นเชิงที่ธุรกิจจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติม 5.4% ต่อปี
ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมนี้ควรใช้เฉพาะในกรณีที่บริษัทมีความผิดซึ่งส่งผลให้ชำระเงินล่าช้าหลังจากที่รัฐคำนวณค่าธรรมเนียมที่ดินแล้ว หรือในกรณีที่บริษัทชำระเงินล่าช้าโดยเจตนาและได้รับประโยชน์จากกระบวนการชำระเงินที่ล่าช้านี้
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 103 ที่กระทรวงการคลังกำลังขอความเห็นอีกครั้ง พบว่ายังไม่รับฟังความคิดเห็นจากภาคธุรกิจ และยังคงเสนอให้คงอัตราค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมไว้ที่ 5.4% ต่อปี โดยระบุว่าเป็นเงินงบประมาณ ดังนั้นหากการชำระเงินล่าช้า ก็ยังต้องจ่ายเงินเพิ่ม
ผมไม่เห็นด้วยอย่างยิ่ง หากนโยบายนี้ไม่เปลี่ยนแปลงและยังคงบังคับใช้ต่อไป ธุรกิจต่างๆ จะต้องเผชิญกับความเครียดอย่างมาก สำหรับธุรกิจที่ยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมที่ดินและค้างชำระเป็นเวลานานหลายปี ค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมที่ต้องจ่ายจะสูงถึงหลายร้อยหรือหลายหมื่นล้านดอง นี่สร้างภาระหนักให้กับธุรกิจ แม้กระทั่งบางธุรกิจก็ประสบปัญหาในการปรับสมดุลและต้องล้มละลาย
* เพราะเหตุใดคุณจึงคิดว่านี่เป็นข้อกล่าวหาที่ไม่สมเหตุสมผล?
- นี่คือรายได้เพิ่มเติม ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วคือดอกเบี้ยจากจำนวนเงินที่ค้างชำระในช่วงเวลาที่รัฐยังไม่ชำระหนี้ทางการเงินให้ครบถ้วน สมมติว่ารัฐได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเสร็จสิ้นแล้ว วิสาหกิจมีความผิดที่ไม่ชำระ หรือในระหว่างที่ชำระล่าช้า วิสาหกิจได้รับประโยชน์จากบางสิ่งบางอย่าง วิสาหกิจจะต้องได้รับรายได้เพิ่มเติมเนื่องจากสร้างกำไรจากความล่าช้าในการชำระเงินนี้
อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายใหม่ หากการชำระค่าที่ดินยังไม่เสร็จสิ้น ผู้ประกอบการจะไม่สามารถเปิดโครงการเพื่อขายให้กับลูกค้าได้ ผู้ประกอบการไม่สามารถระดมทุนได้ และจะไม่ได้รับประโยชน์ใดๆ เลย
มีคนเห็นว่าอัตราภาษีควรอยู่ที่ 4% ผมขอพูดตรงๆ เลยว่า อัตราภาษีนี้ไม่สมเหตุสมผล เพราะโดยพื้นฐานแล้ว หากธุรกิจไม่ได้รับประโยชน์ อัตราภาษี 4% หรือ 5.4% ก็ถือว่าไม่สมเหตุสมผลเช่นกัน ผมหวังว่าหน่วยงานร่างกฎหมายจะเห็นปัญหาที่แท้จริงและนำไปแบ่งปันกับธุรกิจ
“กลืนยาขม” แล้วจ่ายเงินเพิ่มเป็นหมื่นล้านดอง
โครงการเลควิวซิตี้ของ โนวาแลนด์ (HCMC) ยังไม่ "สรุป" ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ต้องชำระหลังจากผ่านไปหลายปี ทำให้ประชาชนไม่ได้รับสมุดสีชมพู - ภาพ: NGOC HIEN
* ธุรกิจของคุณต้องจ่ายเงินจำนวนเพิ่มเติมนี้ด้วยหรือไม่?
- ใช่ค่ะ โครงการของเราในฝูเถาะมีมติอนุมัติการจัดสรรที่ดินในเดือนพฤษภาคม 2567 แต่เพิ่งได้รับการประเมินราคาอย่างเป็นทางการเพียงหนึ่งปีต่อมา แม้ว่าเราจะเร่งรัดอยู่ตลอดก็ตาม ตามกฎระเบียบ ธุรกิจต่างๆ จะต้องชำระค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มอีก 5.4% ต่อปีจากค่าธรรมเนียมที่ดินทั้งหมด ซึ่งหมายถึงเงินเพิ่มอีก 27,000 ล้านดอง นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมที่ดินเกือบ 500,000 ล้านดอง
แม้ว่าเราจะเห็นว่ามันไม่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง แต่เราก็ยังต้องปฏิบัติตาม มิฉะนั้นเราจะไม่สามารถเปิดขายและรับหนังสือปกแดงได้ ในกรณีของเรา เราได้เรียกร้องหลายครั้งและพร้อมที่จะจ่ายค่าที่ดิน แต่เป็นเพราะหน่วยงานรัฐและหน่วยที่ปรึกษายังไม่ได้ "สรุป" ราคาที่ดิน ไม่ใช่เพราะบริษัทไม่จ่าย เรายังขาดทุนด้วยซ้ำ เพราะกระบวนการเปิดขายโครงการล่าช้าไปหนึ่งปีเต็ม
ระหว่างการหารือ หน่วยงานท้องถิ่นยังพบว่าการเก็บค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติมนั้นไม่สมเหตุสมผล แต่ก็ไม่สามารถมีความเห็นที่ขัดต่อเอกสารทางกฎหมาย เช่น พระราชกฤษฎีกา 103 ได้
"อัตราดอกเบี้ย" 5.4% นั้นไม่มีมูลความจริง เราเสียใจมากแต่ก็ยังต้องจ่ายจำนวนเงินข้างต้น หวังว่าเมื่อมีการแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 103 กฎระเบียบที่กำหนดให้ต้องจ่ายเงินเพิ่มนี้จะถูกยกเลิกไป หวังว่าจำนวนเงินที่เราจ่ายไปจะถูกหักกลบหรือคืนให้กับบริษัท
นายเหงียน ก๊วก เฮียป
ธุรกิจ “ติดขัด” ในเรื่องราคา
* กระทรวงการคลังมองว่าอัตราการจัดเก็บเพิ่มเติม 5.4% ต่อปี ได้คำนึงถึงปัจจัย “การแบ่งปันความรับผิดชอบ” ไว้ด้วย โดยอัตราการจัดเก็บดังกล่าวจะเท่ากับ 50% ของการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินล่าช้าใช่หรือไม่
- กิจการอยู่นอกกระบวนการประเมินมูลค่าโดยสิ้นเชิง หากกิจการเป็นผู้รับผิดชอบในการหารือหรือส่งมอบเอกสารล่าช้า การแบ่งปันความรับผิดชอบก็ถือว่าสมเหตุสมผล และกิจการจะต้องตกลงทันที ในกรณีนี้ กิจการไม่มีความผิด
สภาที่ปรึกษาและประเมินราคาจัดตั้งขึ้นโดยหน่วยงานของรัฐและเป็นผู้กำหนดราคา ผู้ซื้อต้องยอมรับโดยไม่ต้องหารือ เราได้เสนอให้แก้ไขพระราชกฤษฎีกา 71 เพื่อให้นักลงทุนสามารถเข้าร่วม นำเสนอ และแสดงความคิดเห็นได้
เราอยากจ่ายค่าที่ดินให้เร็วที่สุด เพื่อที่จะได้มีสินค้าขายและมีเงินสดหมุนเวียนกลับมา แต่ทำไม่ได้ สถานการณ์เช่นนี้ทำให้เกิดความแออัดทั้งงบประมาณและธุรกิจ นำไปสู่การสูญเสียทรัพย์สินที่ดิน
มติที่ 68 ได้กำหนดข้อกำหนดในการเปลี่ยนทัศนคติจาก "การบริหารจัดการวิสาหกิจ" มาเป็น "การบริการวิสาหกิจ" ทัศนคตินี้ถือเป็นแนวคิดใหม่และเหมาะสมอย่างยิ่งที่จะขจัดอุปสรรคและส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจภาคเอกชน เพื่อให้บรรลุผลสำเร็จ ผู้กำหนดนโยบายต้องมองตนเองในฐานะวิสาหกิจ เพื่อจัดทำเอกสารและขั้นตอนที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพ
รองประธานบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการในนครโฮจิมินห์:
อาจสร้างความเหนื่อยให้กับธุรกิจได้
ผมไม่เห็นด้วยกับการคำนวณดอกเบี้ยเพิ่มเติมของรัฐที่ 5.4% ต่อปีจากราคาที่ดินค้างชำระทั้งหมด เพราะรัฐยังไม่ได้อนุมัติราคา แล้วจะหาเงินมาจากไหน? และค่าปรับมหาศาลเช่นนี้จะทำให้ธุรกิจต้องหมดแรง โดยเฉพาะกับโครงการขนาดใหญ่และระยะเวลาหลายปีที่ไม่มีการประเมินค่า
ยกตัวอย่างเช่น โครงการของเราในเขต 1 นครโฮจิมินห์ได้เสร็จสมบูรณ์แล้ว แต่การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ในเดือนกุมภาพันธ์ 2563 หน่วยงานประเมินราคาที่ดินที่ได้รับการแต่งตั้งจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้คำนวณค่าธรรมเนียมที่ดินที่ต้องชำระไว้ที่ 1,519 พันล้านดอง แต่ทางเมืองไม่ได้อนุมัติราคานี้ ในครั้งที่สี่ บริษัทอื่นได้ประเมินราคาสูงถึง 3,200 พันล้านดอง เนื่องจากคำนวณราคาตามระยะเวลาการประเมินราคา แม้ว่าการตัดสินใจจัดสรรที่ดินจะเกิดขึ้นในปี 2561 และได้เพิ่มปัจจัยเงินเฟ้อเข้าไปด้วย ค่าธรรมเนียมที่ดินควรคำนวณในปีที่จัดสรรที่ดิน ไม่ใช่ปีที่มีการประเมินราคา
สมมติว่ามูลค่าที่ดินในปี 2568 อยู่ที่ 3,400 พันล้านดอง และได้รับการอนุมัติแล้ว เราจะถูกเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม 5.4% ต่อปี ซึ่งหมายความว่าจนถึงปัจจุบัน จำนวนเงินดังกล่าวเพิ่มขึ้น 40% คิดเป็นประมาณ 1,360 พันล้านดอง มูลค่าที่ดินทั้งหมดที่ต้องชำระคือ 4,760 พันล้านดอง ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก ซึ่งจะผลักดันให้ธุรกิจมีความเสี่ยงต่อการล้มละลาย
ธุรกิจส่วนใหญ่ใช้วิธีประเมินมูลค่าเบื้องต้นเพื่อระดมทุนทำธุรกิจ แต่ปัจจุบันราคาที่ดินปรับขึ้นมากเกินไป หน่วยงานประเมินเองก็คิดค่าเสื่อมราคาเพิ่ม และรัฐก็คิดอัตราดอกเบี้ยเพิ่มอีก 5.4% ถือเป็นการคำนวณค่าเสื่อมราคาซ้ำสองครั้ง
ความล่าช้าเป็นสาเหตุที่เจ้าหน้าที่กลัวความรับผิดชอบ
สาเหตุที่การประเมินราคาล่าช้าเป็นเพราะบริษัทประเมินราคาที่ดินมีน้อย ในขณะที่ต้นทุนประเมินต่ำ เพียงไม่กี่ร้อยล้านดอง แต่ต้องใช้ความรับผิดชอบสูง หน่วยงานท้องถิ่นต้องประมูลเพื่อเลือกบริษัทที่ปรึกษาประเมินราคาที่มีต้นทุนต่ำ
เมื่อไม่นานมานี้ มีหน่วยงานประเมินค่าทรัพย์สินบางหน่วยได้รับการจัดการ ซึ่งทำให้ทั้งหน่วยงานประเมินค่าทรัพย์สินและหน่วยงานภาครัฐต่างหวาดกลัวต่อความรับผิดชอบ
ก่อนหน้านี้ การตัดสินใจและคำแนะนำของคณะกรรมการประเมินราคาเป็นเพียงการให้คำแนะนำเท่านั้น แต่ปัจจุบัน หน่วยงานของรัฐกลับลังเลที่จะเปลี่ยนแปลงตัวเลขที่ที่ปรึกษาให้ไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อลดจำนวนลง
ในขณะเดียวกัน เนื่องจากหน่วยงานเหล่านี้เป็นผู้รับผิดชอบต่อผลการประเมินมูลค่า หน่วยงานที่ปรึกษาจึงมักกำหนดตัวเลขที่สูงเพื่อรับประกันความปลอดภัย ทำให้ตัวเลขการประเมินมูลค่าไม่สมจริง ปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมาข้างต้นทำให้ขั้นตอนการประเมินมูลค่าใช้เวลานาน โดยในหลายพื้นที่อาจใช้เวลานานถึง 2-3 ปี หรืออาจจะนานกว่านั้น
ง็อกเฮียน
ที่มา: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)