ธุรกรรมหยุดชะงัก แต่ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นเหมือน "ถูกยึด"

(แดน ทรี) - ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้ผู้คนระงับแผนการซื้อชั่วคราว อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีปัญหาในการทำธุรกรรม

ผู้ซื้อบ้านต้องดิ้นรนท่ามกลางพายุราคา

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าว Dan Tri พบว่าในช่วงเดือนที่ผ่านมา ราคาขายอพาร์ทเมนท์ใน ฮานอย ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

บ้าน 2 ห้องนอนขนาด 64 ตารางเมตรในโครงการ Vinhomes Smart City ประกาศขายเมื่อกลางเดือนตุลาคม ด้วยราคาประมาณ 4.2 พันล้านดอง จนถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็น 4.6 พันล้านดอง

หรือที่โครงการ Thang Long Number 1 อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน ขนาด 87 ตารางเมตร ประกาศขายเมื่อต้นเดือนตุลาคม ในราคา 5.7 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์นี้ปรับขึ้นเป็น 6 พันล้านดองแล้ว

จากข้อมูลของหน่วยวิจัย พบว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในตลาดฮานอยทั้งหมดเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จาก 40 ล้านดองต่อตารางเมตรในช่วงต้นปี 2565 เป็นประมาณ 72 ล้านดองต่อตารางเมตรในไตรมาสที่สามของปีนี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ประมาณ 70 ล้านดอง/ตร.ม. (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) เนื่องจากอุปทานของอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และหรูหรา คิดเป็นส่วนแบ่งตลาด 100%

คุณเหงียน วัน งู (จาก นามดิงห์ ) ต้องการซื้อบ้าน เล่าว่าตลอด 3 เดือนที่ผ่านมา ครอบครัวของเขามองหาอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในเขตนามตูเลียมและห่าดงอย่างต่อเนื่อง ด้วยงบประมาณ 3 พันล้านดอง คุณเหงียนวางแผนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดประมาณ 65-70 ตารางเมตร มี 2 ห้องนอน แต่ยิ่งเขามองก็ยิ่งรู้สึกเหมือนตัวเองติดอยู่ใน "เมทริกซ์ราคาอพาร์ตเมนต์"

"อพาร์ตเมนต์เดิมขายไม่ออก แต่เจ้าของเสนอราคาสูงกว่าเดิมอีก ยกตัวอย่างเช่น บ้านขนาด 68 ตารางเมตรในย่านหมีดิ่ญ (นามตูเลียม ฮานอย) ถูกเสนอขายเมื่อเดือนกันยายนในราคาประมาณ 3.3 พันล้านดอง ตอนนี้บ้านหลังเดิมกำลังถูกเสนอขายในราคา 3.7 พันล้านดอง" เขากล่าว ขณะที่ราคาอพาร์ตเมนต์กำลัง "พุ่งสูงขึ้น" อย่างต่อเนื่อง คุณงูได้ระงับแผนซื้อบ้านชั่วคราว และรอให้ราคาลดลง

หรืออย่างที่คุณ Tran Van Cuong (จาก Bac Giang ) กล่าวไว้ว่า ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา ครอบครัวของเขาได้ไปดูบ้านในโครงการอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในฮานอย อย่างไรก็ตาม คุณ Cuong กลับรู้สึกตกใจ เพราะราคาขายอพาร์ตเมนต์ที่เจ้าของประกาศขายนั้นสูงขึ้นเรื่อยๆ

บางคนหยุดแผนการซื้อบ้านเพราะราคาที่ขอเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว (ภาพประกอบ: Tran Khang)

เมื่อ 10 วันก่อน คุณ Cuong ได้รับใบเสนอราคาจากเจ้าของอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในเขตฮวงมาย (ฮานอย) พื้นที่ 72 ตารางเมตร ออกแบบ 2 ห้องนอน ในราคา 4.3 พันล้านดอง หรือประมาณ 60 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม เมื่อเร็ว ๆ นี้ เจ้าของอพาร์ตเมนต์แห่งนี้ได้แจ้งกับคุณ Cuong ว่าราคาได้เพิ่มขึ้นเป็น 4.7 พันล้านดองแล้ว

“ราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วทำให้ผมสงสัยว่าควรซื้อตอนนี้หรือรอให้ราคาคงที่ก่อน ถ้าซื้อตอนนี้ราคาอาจจะลดลงอีก เพราะก่อนหน้านี้ราคาก็พุ่งสูงขึ้นมากแล้ว ถ้าผมไม่ซื้อ ผมกลัวว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะสูงขึ้นเรื่อยๆ” เขากล่าว

ข้อมูลจากหน่วยวิจัยตลาด ระบุว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ทั่วประเทศในไตรมาสแรกของปี 2564 อยู่ที่ 35 ล้านดอง/ตร.ม. และในไตรมาสที่สามของปี 2567 ราคาขายได้เพิ่มขึ้นเป็น 51 ล้านดอง/ตร.ม. ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 45% หรือมากกว่า 10% ต่อปี ภายใน 4 ปี

ทำไมราคาคอนโดถึง “ฮอต”?

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Nguyen Quoc Anh กล่าวว่ามีหลายสาเหตุที่ทำให้ราคาอพาร์ทเมนต์พุ่งสูงขึ้น

ประการแรก ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นวัฏจักร โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาอพาร์ตเมนต์ที่ปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากลักษณะของตลาดอยู่ในช่วงฟื้นตัว ก่อนหน้านี้ ในช่วงกลางปี ​​2567 หน่วยงานนี้ได้คาดการณ์การฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท โดยประเภทแรกที่ฟื้นตัวจะเป็นผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย

หลังจากผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก จิตวิทยาของนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็อ่อนแอลงอย่างมาก สิ่งที่น่ากังวลที่สุดในการลงทุนไม่ใช่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง แต่เป็นความกลัวว่าสินค้าจะขาดสภาพคล่อง ดังนั้น นักลงทุนจึงมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมาย มีกระแสเงินสด และอย่างน้อยก็สามารถปล่อยเช่าได้ เช่น อพาร์ตเมนต์

เหตุผลที่สองคืออุปทานไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาด ทั้งที่ความต้องการมีสูงมาก ยกตัวอย่างเช่น ในกรุงฮานอย มีความต้องการอพาร์ตเมนต์ใหม่ประมาณ 100,000-170,000 ยูนิตต่อปี ในขณะที่อุปทานตั้งแต่ต้นปีมีเพียงพอต่อความต้องการเพียงประมาณ 30,000 ยูนิต และในปี 2566 มีความต้องการประมาณ 10,000 ยูนิต

ในขณะเดียวกัน ความหนาแน่นของประชากรในเขตเมืองก็สูงมาก บางประเทศ เช่น เกาหลี จีน ... แม้จะมีระบบคมนาคมขนส่งที่ดี สะดวกต่อการเดินทางไปยังทุกจังหวัดและเมือง แต่ผู้คนส่วนใหญ่ยังคงอาศัยและทำงานในเมืองใหญ่ เวียดนามก็เช่นกัน การซื้อบ้านในเมืองใหญ่ไม่เคยเป็นเรื่องง่ายเลย เมื่อประชากรเริ่มรวมตัวกันมากขึ้น ระดับราคาจึงลดลงได้ยาก

นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ยังกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มสินค้าราคาสูงมากขึ้น ปรากฏว่าในช่วงต้นปี 2563 กลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์ขึ้นไป (ราคาสูงกว่า 55 ล้านดอง/ตร.ม.) คิดเป็นเพียงประมาณ 6% ของอุปทานทั้งหมด และภายในไตรมาสที่สามของปีนี้ ผลิตภัณฑ์เหล่านี้คิดเป็นประมาณ 60%

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ ในบริบทของอุปทานที่ต่ำในตลาด หลังจากขจัดปัญหาทางกฎหมายและเปิดตัวผลิตภัณฑ์แล้ว นักลงทุนจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับกลางขึ้นไป (ราคาสูงกว่า 35 ล้านดองต่อตารางเมตร) เป็นหลัก

“การเปิดตัวโครงการต้องใช้เวลานานมาก ในขณะที่ราคาที่ดินยังคงเพิ่มขึ้นทุกวัน ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสมเหตุสมผลที่นักลงทุนจะตัดสินใจเปิดตัวอพาร์ตเมนต์ในราคาปานกลางขึ้นไป” นาย Quoc Anh กล่าว

อาคารอพาร์ทเมนท์ในฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

เหตุผลที่สามคือปัจจัยทางจิตวิทยาของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อราคาอพาร์ตเมนต์ยังไม่เพิ่มขึ้นมากนัก ผู้คนมักจะรอให้ราคาลดลง แต่เมื่อเห็นราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 10-20% ทุกคนก็รีบซื้อเพราะกลัวว่าราคาจะสูงขึ้นอีก เรื่องนี้ยิ่งตอกย้ำความรู้สึกทางจิตวิทยา ส่งผลให้ตลาดฟื้นตัว

“ที่จริงแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปีที่ผ่านมาร้อนแรงมาก สาเหตุก็มาจากการที่ผู้คนค่อนข้างใจร้อนหลังจากรอให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลง” คุณก๊วก อันห์ กล่าวสรุป

เหงียน วัน ดิญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประเมินว่าในช่วงที่ผ่านมาราคาอพาร์ตเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นผิดปกติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฮานอย ปรากฏการณ์นี้ได้รับอิทธิพลจากกลุ่มผลประโยชน์ ขณะที่บริบททางเศรษฐกิจ ตลาด และรายได้ของประชาชนยังไม่ฟื้นตัว

“ราคาบ้านกำลังพุ่งสูงขึ้น แต่กลับไม่มีการซื้อขายเกิดขึ้น นี่อาจเป็นกลลวงของกลุ่มนักลงทุนที่มีเจตนาไม่ชัดเจน” นายดิงห์กล่าวอย่างตรงไปตรงมา

เขากล่าวว่ากลุ่มผลประโยชน์เหล่านี้สามารถเล่นกลฉวยโอกาสขึ้นราคาได้ โดยอาศัยข้อเท็จจริงที่ว่าอุปทานของอพาร์ตเมนต์มีปัญหา ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดยังไม่มีโครงการใหม่ที่ได้รับอนุมัติใบอนุญาตการลงทุน โครงการในตลาดส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่ถูกซื้อและขายซ้ำ อุปทานยังขาดแคลนและคุณภาพต่ำ อุปทานสำหรับประชาชนและผู้มีรายได้น้อยมีน้อยมาก และโครงสร้างผลิตภัณฑ์ก็ไม่เหมาะสม

นอกจากนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงดำเนินการก่อสร้างด้วยมาตรฐานสูง โดยมีต้นทุนการลงทุนและต้นทุนที่ดินที่สูง นักลงทุนยังคาดหวังผลกำไรที่สูงขึ้นกว่าแต่ก่อน ดังนั้น ระดับราคาของอพาร์ตเมนต์หลักจึงลดลงได้ยากมาก ราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงในตลาดหลักส่งผลให้ราคาในตลาดรองปรับตัวสูงขึ้นอย่างฉับพลัน

ปัจจุบันจิตวิทยาของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลงเรื่อยๆ เนื่องจากราคาห้องชุดมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี

ธุรกรรมอพาร์ทเมนต์ชะลอตัวลง แต่คาดว่าจะยากที่จะลดลงในระยะสั้น (ภาพ: Tran Khang)

คุณ Pham Duc Toan ผู้อำนวยการทั่วไปของ EZ Property กล่าวว่า ช่วงนี้ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก เนื่องจากความแตกต่างระหว่างอุปสงค์และอุปทาน จนถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยได้พุ่งสูงเกินจุดสูงสุดแล้ว

“ผมมีกลุ่มเพื่อนที่มีรายได้สูงกันทุกคน แต่พอมาดูราคาอพาร์ตเมนท์ปัจจุบัน ทุกคนก็คิดว่าแพงเกินไป ไม่สมกับราคา และเข้าถึงยากมาก” เขากล่าว

ราคาอพาร์ตเมนต์สูงเกินไป ทำให้หลายคนเลื่อนแผนซื้อบ้านออกไป เพราะคิดว่าราคาไม่เหมาะสม ส่งผลให้สภาพคล่องของอพาร์ตเมนต์ในช่วงนี้ต่ำมาก คุณตันคาดการณ์ว่าตั้งแต่นี้ไปจนถึงสิ้นปี ราคาอพาร์ตเมนต์จะแทบไม่ขยับขึ้นอีก อย่างไรก็ตาม ราคาอพาร์ตเมนต์ก็จะลดลงได้ยากเช่นกัน ยกเว้นในกรณีที่ผู้ที่ต้องการเงินต้องการขายบ้านอย่างรวดเร็วและลดราคาลง

เหงียน วัน ดิญ กล่าวว่า เพื่อลดราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอย ควรมีการเร่งรัดโครงการบ้านจัดสรรสังคมให้เร็วขึ้น ควรมีการควบคุมอุปทานเชิงรุกโดยใช้เครื่องมือวางแผนอย่างมีประสิทธิภาพ ปรับปรุงแผน และจัดสรรกองทุนที่ดินสะอาดเพิ่มเติม เพื่อช่วยให้นักลงทุนสามารถดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคมได้ทันทีที่มีการวางแผน

ในระยะยาว เพื่อรักษาเสถียรภาพของราคาอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยโดยรวม จำเป็นต้องได้รับความร่วมมืออย่างเข้มแข็งจากภาครัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งอย่างต่อเนื่อง การลดระยะเวลาเดินทางจากพื้นที่ใกล้เคียงไปยังใจกลางเมือง และการจัดหาที่อยู่อาศัยจากเขตชานเมืองจะช่วยลดราคาที่อยู่อาศัย

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm