ราคาที่สูงทำให้คนที่ต้องการซื้อบ้านประสบปัญหา

ผู้เชี่ยวชาญให้ความเห็นว่าตลาดอพาร์ทเมนท์สำหรับขาย ในฮานอย มีสัญญาณการฟื้นตัวเชิงบวกหลายประการในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

อุปทานมีการปรับปรุงดีขึ้นเมื่อเทียบกับห้าปีที่แล้ว แต่ราคายังคงสูง ทำให้ลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงยากที่จะซื้อได้เนื่องจากงบประมาณที่จำกัด

เมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อนหน้า อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ทั้งหมดในฮานอยในปี 2567 อยู่ที่ 24,996 ยูนิต ซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2563 แม้ว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์จะปรับตัวดีขึ้น แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงสูงอยู่ ราคาเสนอขายเบื้องต้น (ราคาขายโดยตรงจากนักลงทุน) อยู่ที่ 75 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 29% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4 พันล้านดองคิดเป็น 59% ของจำนวนยูนิตที่ขายได้ทั้งหมด เพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 2% ในปี 2563 อพาร์ตเมนต์ราคาระหว่าง 2 พันล้านดองถึง 4 พันล้านดองคิดเป็น 40% ขณะที่อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองคิดเป็นเพียงประมาณ 1% ของส่วนแบ่งตลาด

ในช่วงปี พ.ศ. 2555-2556 ราคาของอพาร์ตเมนต์ระดับกลางในนคร โฮจิมิน ห์อยู่ที่ประมาณ 22-25 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น อพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์อยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดอง/ตร.ม. ในขณะที่เงินเดือนของพนักงานออฟฟิศอยู่ที่ประมาณ 20 ล้านดอง/เดือน หลังจากผ่านไปกว่าทศวรรษ ราคาอพาร์ตเมนต์ระดับกลางอยู่ที่ 50-65 ล้านดอง/ตร.ม. แต่เงินเดือนของพนักงานออฟฟิศอยู่ที่ประมาณ 25 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น

จากหลักฐานนี้ นักเศรษฐศาสตร์ Dinh The Hien ให้ความเห็นว่า ปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ผู้คนไม่สามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ เงินเดือนไม่สามารถตามทันราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นได้ ราคาปัจจุบันยังคงสูงกว่าความสามารถในการซื้อของคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่อย่างโฮจิมินห์ซิตี้และฮานอย ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูงกว่าการเติบโตของรายได้ของคนส่วนใหญ่อย่างมาก การที่ราคาที่อยู่อาศัยจะลดลงหรือไม่นั้นเป็นคำถามที่ยากและเป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์

คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัยของ Savills Hanoi ให้ความเห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่ขายในตลาดแรกในฮานอยยังคงสูง แม้แต่กลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับ C ซึ่งเดิมถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด โดยราคาเฉลี่ยในขณะนั้นผันผวนเพียง 30-40 ล้านดอง/ตร.ม. ปัจจุบันก็สูงถึงประมาณ 50 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์ที่มีราคาต่ำกว่านั้นหายากมาก

ราคาที่สูงส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อความสามารถในการซื้อของลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ซึ่งถือเป็นปัญหาใหญ่สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อย่างไรก็ตาม คุณแฮงกล่าวว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ยังคงมีความต้องการที่ดี

ผลสำรวจของ Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่าแม้ว่าอพาร์ตเมนต์คลาส B จะครองส่วนแบ่งตลาดใหม่ประมาณ 97% แต่ยังคงมีอัตราการดูดซับที่ดีถึง 85% ด้วยสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนและนักลงทุนที่มีชื่อเสียง ดังนั้น คุณฮังจึงเชื่อว่าปัญหาของตลาดในปัจจุบันคือการขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าความต้องการอพาร์ตเมนต์ระดับราคาสูงยังคงมีอยู่มาก

ในปี 2568 คาดว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในตลาดฮานอยจะสูงถึง 25,200 ยูนิต โดยในจำนวนนี้ คลาส B ยังคงเป็นผู้นำ คิดเป็น 88% ของอุปทานในอนาคต ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป จะมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 70,000 ยูนิต จาก 91 โครงการที่จะเปิดตัวขาย คาดว่าย่านดงอันห์ ฮว่ายดึ๊ก และฮว่างมาย จะมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 52%

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ให้ความเห็นว่าปัจจุบันตลาดกำลังอยู่ในภาวะไม่สมดุลในแง่ของอุปทาน แต่ด้วยการปรับแก้กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย ในอนาคตอันใกล้นี้ พื้นที่ที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากกฎของอุปสงค์และอุปทานแสดงให้เห็นว่าเมื่อมีอุปสงค์ อุปทานก็จะค่อยๆ ตอบสนองความต้องการอย่างแน่นอน

ในทางกลับกัน ผู้ซื้อยังคงมีทางเลือกอื่นในการคว้าโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้าน แม้ว่าสัดส่วนจะเป็นเพียงส่วนน้อย แต่ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าอุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองได้หายไปอย่างสิ้นเชิง แต่ส่วนใหญ่แล้วจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่ในตลาดหลักในปัจจุบันกลับมีน้อยลงเรื่อยๆ ในตลาดรอง อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ยังคงมีอยู่ แม้ว่าส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในย่านที่ห่างไกลจากตัวเมืองและมีพื้นที่ขนาดเล็ก

นอกจากนี้ ในด้านการวางแผน ยังมีโครงการอีกมากมายที่อยู่ระหว่างดำเนินการ ดังนั้น ในอนาคตอันใกล้นี้ อาจมีโครงการอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองเข้ามาเสริมอีก หากตลาดเชิงพาณิชย์ไม่รองรับ โครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะเป็นทางเลือกหนึ่ง เมื่อมีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมากขึ้น จะช่วยตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของประชาชนได้เป็นอย่างดี

คุณแฮง กล่าวถึงโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านว่า “การเป็นเจ้าของบ้านต้องอาศัยความรู้พื้นฐานอย่างครบถ้วน และต้องใช้เวลาในการสะสมเงินทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนหนุ่มสาว เมื่อเรียนจบใหม่ๆ ส่วนใหญ่มักไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะซื้อบ้านได้ทันที ดังนั้นการสะสมเงินทุนจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ผู้ซื้อสามารถมองหาแพ็คเกจสนับสนุนทางการเงินได้ การกู้ยืมเงินจะช่วยลดระยะเวลาในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีแผนการเงินที่เหมาะสมเพื่อให้มั่นใจว่าสามารถจ่ายไหว”

นอกจากนี้ อีกหนึ่งกลยุทธ์ที่ควรพิจารณาคือการมองหาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ไกลจากใจกลางเมือง ซึ่งมีราคาที่สมเหตุสมผลกว่า ซึ่งอาจต้องมีความยืดหยุ่นในการย้ายที่อยู่ แต่ก็เป็นทางเลือกที่เหมาะสมสำหรับผู้ที่มีงบประมาณจำกัด นอกจากนี้ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของฮานอยที่แข็งแกร่งในอนาคตอันใกล้นี้ ด้วยโครงการสำคัญๆ มากมาย เช่น สะพานตูเหลียน หง็อกฮอย และสะพานตรันหุ่งเดา และโครงการส่วนประกอบที่ 3 ของถนนวงแหวนหมายเลข 4 - เขตนครหลวง จะช่วยสนับสนุนการเชื่อมต่อระหว่างฮานอยและพื้นที่ใกล้เคียงให้สะดวกสบายยิ่งขึ้น

แม้ว่าคุณจะยังไม่พร้อมซื้อบ้าน การเช่าก็ยังคงเป็นทางเลือกที่เหมาะสม เทรนด์นี้กำลังเป็นที่นิยมในหลายประเทศ โดยเฉพาะในช่วงที่ราคาบ้านสูง และคนรุ่นใหม่ต้องการเวลาสะสมเงิน ปัจจุบันมีตัวเลือกมากมายสำหรับการเช่าบ้านคุณภาพดี ตอบโจทย์การใช้ชีวิตระหว่างรอโอกาสซื้อบ้าน

โดยทั่วไปแล้ว การเป็นเจ้าของบ้านไม่ใช่แค่การตัดสินใจซื้อง่ายๆ แต่ยังต้องมีกลยุทธ์ทางการเงินที่ชาญฉลาดอีกด้วย ไม่ว่าจะเลือกซื้อขาด เช่าบ้าน หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าทุกคนควรพิจารณาอย่างรอบคอบโดยพิจารณาจากฐานะทางการเงินและแผนการส่วนตัวของตนเอง

ตามรายงานของ VNA

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/gia-cao-nguoi-co-nhu-cau-mua-nha-o-rat-kho-khan/20250221102712513