ราคาอพาร์ทเมนท์เก่าในนครโฮจิมินห์ 'พุ่งสูงขึ้น' เนื่องมาจากตลาดฟื้นตัว

ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา อาคารอพาร์ตเมนต์และย่านที่อยู่อาศัยเก่าบางแห่งในนครโฮจิมินห์มีจำนวนผู้ซื้อและจำนวนโฆษณาขายเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะสินค้าที่ตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมือง เช่น เขต 3 เขต 4 เขตฟูญวน หรือเขตบิ่ญถั่น

คุณเล เบา นัม ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในขณะที่ผู้คนจำนวนมากสนใจผลิตภัณฑ์ โครงการใหม่ หรือพื้นที่ในเมืองที่มีสาธารณูปโภคครบครัน แต่ยังมีกลุ่มลูกค้าที่สนใจอพาร์ตเมนต์เก่าเนื่องจากมีข้อได้เปรียบหลายประการทั้งในเรื่องราคาและทำเลที่ตั้ง

ยกตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนในย่านที่พักอาศัย Chu Van An (แขวง 26 เขต Binh Thanh) ขนาด 60 ตารางเมตร กำลังเปิดขายในราคา 2.3 พันล้านดอง ขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เดียวกันในโครงการใหม่มีราคาสูงกว่าสองเท่า อย่างไรก็ตาม ประกอบกับตลาดกำลังฟื้นตัว ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการอพาร์ตเมนต์เก่าบางโครงการกลับมีการปรับราคาขึ้นอย่างมากจากผู้ขาย

ดังนั้น โฆษณาขายอพาร์ทเม้นท์และคอนโดมิเนียมเก่า เช่น ในย่านที่พักอาศัยชูวันอัน ย่านอพาร์ทเม้นท์ 1050 ตึกอพาร์ทเม้นท์ดัตฟองนัม ตึกอพาร์ทเม้นท์มีฟุก ฯลฯ จึงมีราคาลงโฆษณาสูงขึ้น 10-20% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566

ยกตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์มีฟอก ราคาขายเฉลี่ยในไตรมาสแรกของปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 38 ล้านดอง/ตร.ม. ผู้ซื้อบ้านสามารถใช้เงินเพียง 1.5 พันล้านดองเพื่อเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาด 40 ตร.ม. ในโครงการนี้ แต่ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์นี้สูงถึง 51 ล้านดอง/ตร.ม. และต้องใช้เงิน 2 พันล้านดองเพื่อเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ดังกล่าว

ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นตามการฟื้นตัวของตลาด ภาพที่ 1 — ราคาขายของอพาร์ทเมนต์ My Phuoc เพิ่มขึ้นมากกว่า 20% หลังจากผ่านไปมากกว่า 1 ปี แม้ว่าจะส่งมอบมาเมื่อกว่า 15 ปีที่แล้วก็ตาม

"อพาร์ตเมนต์เก่ามีราคาถูกกว่าโครงการใหม่มาก และตั้งอยู่ใกล้ใจกลางเมือง จึงยังคงเป็นที่ต้องการของลูกค้าบางส่วน นอกจากนี้ เจ้าของบ้านหลายรายเห็นตลาดฟื้นตัว จึงได้เร่งปรับราคาขาย ทำให้สินค้าเก่าหลายรายการมีราคาสูงขึ้น..." คุณบ่าว นัม กล่าว

นอกจากนี้ สาเหตุที่ราคาขายอพาร์ตเมนต์เก่าปรับตัวสูงขึ้นยังเกี่ยวข้องกับการขาดแคลนอุปทาน โดยเฉพาะสินค้าราคาไม่แพง ขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีเกณฑ์การอยู่อาศัยใกล้ใจกลางเมืองในนครโฮจิมินห์ยังคงสูงมาก

รายงานล่าสุด จากกระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 จะยังคงจำกัดในทุกกลุ่มตลาด โดยในจำนวนนี้มีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์แล้วเสร็จ 42 โครงการ คิดเป็นจำนวนบ้านรวมประมาณ 15,966 หลัง คิดเป็น 46.15% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในปี 2565

ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นตามการฟื้นตัวของตลาด ภาพที่ 2 — การขาดแคลนอุปทานอพาร์ทเมนท์เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาอพาร์ทเมนท์ประเภทนี้เพิ่มขึ้น

กระทรวงก่อสร้างยังระบุด้วยว่าราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงเป็นผลมาจากอุปทานที่ขาดแคลน ขณะเดียวกัน ราคาบ้านแนวราบและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ลดลง 10-20% ขึ้นอยู่กับทำเลและทำเล

การขาดแคลนอุปทานเพื่อตอบสนองความต้องการยังส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อสภาพคล่องที่แท้จริงของตลาด ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 มีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จเพียงประมาณ 324,300 รายการ คิดเป็นประมาณ 41.3% ของช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ขณะที่จำนวนธุรกรรมอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวลดลงอย่างรวดเร็ว เหลือเพียง 63.07% ของปี 2565

ขณะเดียวกัน การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เช่น บ้านพักสังคม บ้านพักคนงาน หรือการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่า ยังไม่ประสบผลสำเร็จมากนัก ที่ผ่านมามีโครงการบ้านพักสังคมขนาด 850 ยูนิตที่แล้วเสร็จเพียง 5 โครงการทั่วประเทศ

นอกจากนี้ ราคาที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ ที่ปรับตัวสูงขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงนั้น เป็นผลมาจากการที่มาตรการสินเชื่อออกสู่ตลาดไม่ได้ผลอย่างแท้จริง ยกตัวอย่างเช่น มาตรการสินเชื่อพิเศษมูลค่า 120,000 พันล้านดอง สำหรับสินเชื่อเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน หรือปรับปรุงอาคารชุดเก่า ปัจจุบันมีการเบิกจ่ายเพียง 143,300 ล้านดองเท่านั้น ขณะเดียวกัน รายงานจากหน่วยงานท้องถิ่นและนักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยสังคม ระบุว่า จนถึงปัจจุบัน มี 23 จังหวัดและเมืองที่ประกาศรายชื่อโครงการ 54 โครงการที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อจากมาตรการสินเชื่อพิเศษมูลค่า 120,000 พันล้านดอง โดยมีความต้องการสินเชื่อมากกว่า 25,884 ล้านดอง

แหล่งที่มา