อสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญแต่ไม่ควรพึ่งพาสินเชื่อธนาคารมากเกินไป

ในรายงานการวิจัยเรื่อง "การสร้างนวัตกรรมกลไกการประสานงานระหว่างนโยบายการคลังและนโยบายการเงิน" สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) แนะนำว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคาร

อสังหาริมทรัพย์จะได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษสำหรับสินเชื่อ

สถิติจากธนาคารแห่งรัฐระบุว่า ณ วันที่ 30 กันยายน ยอดคงค้างสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของสถาบันสินเชื่อมีมูลค่า 2.74 ล้านล้านดอง เพิ่มขึ้น 6.04% เมื่อเทียบกับวันที่ 31 ธันวาคม 2565 คิดเป็น 21.46% ของยอดคงค้างหนี้ทั้งหมดใน ระบบเศรษฐกิจ

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่เน้นบัญชีเพื่อการบริโภค/เพื่อการบริโภคส่วนบุคคลคิดเป็น 64% และสินเชื่อคงค้างสำหรับกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 36% ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างทั้งหมด ในช่วง 9 เดือนแรกของปี สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการเติบโตสูงกว่าอัตราการเติบโตสินเชื่อทั่วไปและในช่วงเดียวกันของปีก่อน

จะเห็นได้ว่าภาคธุรกิจและหน่วยงานในภาคเศรษฐกิจอื่นๆ อีก 20 ภาคส่วนต้อง "แบ่ง" สัดส่วนสินเชื่อคงเหลือเกือบ 80% ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับความสำคัญอย่างมากในแง่ของสัดส่วนสินเชื่อที่ได้รับการจัดสรรเมื่อเทียบกับภาคส่วนอื่นๆ ที่เหลือในระบบเศรษฐกิจ

ดังนั้นอุตสาหกรรมการธนาคารจะต้องสร้างสมดุลในการจัดสรรสินเชื่อให้กับภาคเศรษฐกิจด้วย

สินเชื่อธนาคารโดยพื้นฐานแล้วคือเงินของผู้ฝากเงินหลายล้านคนและธุรกิจหลายแสนแห่งที่ไว้วางใจให้ธนาคารดูแลโดยอาศัยความไว้วางใจในระบบ ธนาคารมีหน้าที่รับผิดชอบในการใช้เงินทุนนั้นอย่างระมัดระวัง ปลอดภัย และมีประสิทธิภาพ

การปล่อยกู้ให้กับโครงการที่ไม่ได้มาตรฐานซึ่งมีสถานะทางกฎหมายที่ไม่ชัดเจน แผนการฟื้นฟูทุนที่ไม่สามารถปฏิบัติได้ หรือมีระดับความเสี่ยงสูง ไม่เพียงแต่ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อธนาคารเองเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ฝากเงินและระบบโดยรวมอีกด้วย

ปัญหาทางเศรษฐกิจและธุรกิจทำให้ภาคธนาคารต้องประสบปัญหาในการหาโครงการที่เหมาะสมและปลอดภัยในการลงทุนเงินออมหรือเงินฝากที่ผู้ฝากเงินและธุรกิจอื่นๆ มอบความไว้วางใจให้ธนาคารดูแล

สินเชื่อสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์มักมีระยะเวลาผ่อนชำระ 10-20 ปี ในขณะที่การระดมเงินทุนจากธนาคารมักใช้เวลาเพียง 12-24 เดือน โดยระยะเวลาผ่อนชำระนานที่สุดคือ 36 เดือน การระดมเงินทุน 3 ปี แต่การกู้ยืม 10 หรือ 20 ปี มีความเสี่ยงสูง

ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวโดยใช้เงินทุนที่ระดมมาจากเงินฝากในระบบธนาคารจึงจำเป็นต้องได้รับการควบคุมด้วยเหตุผลด้านความปลอดภัยของระบบด้วย

Được ưu tiên nhưng bất động sản không nên quá dựa vào tín dụng ngân hàng - 1 — ณ วันที่ 30 กันยายน สินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 21.46% ของหนี้คงค้างทั้งหมดต่อเศรษฐกิจ (ภาพ: Tran Khang)

อย่าพึ่งพาสินเชื่อธนาคารมากเกินไป

VNRea แนะนำว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารมากเกินไป ควรรอจนกว่าจะขยายหรือเพิ่มจำนวนห้อง เนื่องจากปริมาณสินเชื่อที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสูงและยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ด้วยสถานการณ์ปัจจุบัน แม้ว่าจะมีพื้นที่สำหรับอสังหาริมทรัพย์แยกต่างหาก ธุรกิจอาจไม่สามารถเข้าถึงพื้นที่ดังกล่าวได้ เนื่องจากไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการกู้ยืมจากธนาคาร

ในทางกลับกัน หากภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงพึ่งพาการสนับสนุนสินเชื่อ ก็จะสร้างความเสี่ยงเชิงระบบมหาศาล เพราะเมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ผิดนัดชำระหนี้ ความเสี่ยงจะแผ่ขยายไปยังธนาคาร

“พันธบัตรต้องเป็นแหล่งเงินทุนที่สำคัญที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดต้องการเงินทุนระยะกลางและระยะยาว ดังนั้นจึงต้องพึ่งพาพันธบัตร ไม่ใช่เงินทุนจากธนาคาร ไม่มีวิธีอื่นใดนอกจากลดการพึ่งพาธนาคารของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ วิธีนี้จึงจะกระจายความเสี่ยงได้” VNRea วิเคราะห์

ในระยะยาว สมาคมเชื่อว่าจำเป็นต้องพัฒนาระบบกฎหมายอย่างต่อเนื่องเพื่อพัฒนาตลาดพันธบัตรที่มีสุขภาพดี โปร่งใส และยั่งยืน เพื่อให้ธุรกิจมีพื้นที่ในการระดมทุนมากขึ้น

การบริหารจัดการนโยบายทางกฎหมายจำเป็นต้องหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่บางครั้งหลวมเกินไปจนไม่สามารถสร้างตลาดที่เต็มไปด้วยช่องโหว่ให้ธุรกิจต่างๆ แข่งขันกันออกกฎหมายได้ และจู่ๆ ก็ "หยุดชะงัก" เมื่อมีความเสี่ยง ทำให้ธุรกิจต่างๆ ไม่สามารถตอบสนองได้ ดังเช่นที่เกิดขึ้นในปี 2565

ตลาดพันธบัตรขององค์กรจำเป็นต้องได้รับการควบคุมโดยเร็ว ดำเนินการตามคำแนะนำทางกฎหมาย และมีการกำกับดูแลอย่างใกล้ชิด

นอกจากนี้ การปลดล็อกเงินทุนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตถือเป็นเรื่องเร่งด่วนอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ยากลำบากในปัจจุบัน การดำเนินการดังกล่าวจำเป็นต้องผสานรวมโซลูชันต่างๆ เข้าด้วยกันอย่างสอดประสาน ตั้งแต่การสร้างเงินทุนเริ่มต้นไปจนถึงการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายของโครงการ

ไม่มีลูกค้าคนไหนอยากซื้อโครงการที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนและอาจมีความเสี่ยง ในทางกลับกัน ธุรกิจที่เอกสารทางกฎหมายถูกรื้อถอนไปแล้ว แต่หมดสิ้นไป ขาดเงินทุนเริ่มต้น ก็ไม่สามารถดำเนินโครงการได้ และหากไม่มีโครงการ ก็ไม่สามารถสร้างกระแสเงินสดจากลูกค้าได้

ในขณะเดียวกัน หากมีทุนเริ่มต้นแต่สภาพคล่องทางการตลาดไม่ดีและไม่สามารถขายสินค้าได้ โครงการก็จะล่าช้ากว่ากำหนด เงินทุนจะเพิ่มขึ้น และธุรกิจก็มีแนวโน้มที่จะประสบปัญหาหนี้สินท่วมหัว

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อที่จะก้าวไปสู่ช่วงเวลาของการเติบโตและการพัฒนาที่ยั่งยืน ธุรกิจเหล่านี้จะต้องผ่านช่วงการปรับโครงสร้างให้ได้ไม่ว่าจะต้องแลกด้วยอะไรก็ตาม รวมถึงการขายสินทรัพย์เพื่อปรับโครงสร้างหนี้ขององค์กร การ "ทำความสะอาด" บันทึกการเข้าถึงสินเชื่อ ทุนพันธบัตร และทุนจากเงินฝากของลูกค้า

นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการยังต้องปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์การลงทุนของตนใหม่ด้วย พวกเขาไม่สามารถไล่ตามกลุ่มราคาระดับไฮเอนด์และ "ความเจริญรุ่งเรืองที่ไม่จริง" ได้เท่านั้น แต่ต้องมุ่งมั่นที่จะไล่ตามกลุ่มราคาที่เหมาะสมกับรายได้ของผู้ใช้ ขณะเดียวกันก็ต้องแสวงหาความต้องการที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่ ไม่ใช่เพื่อจุดประสงค์เก็งกำไรของกลุ่มเล็กๆ ซึ่งจะก่อให้เกิดการหยุดชะงักในตลาด

แหล่งที่มา