โครงการ ‘ฟื้น’ เป็นแหล่งอุปทานสำคัญของตลาดอสังหาฯ

ท่านครับ หลายๆ ท่านคงสงสัยว่าทำไมราคาอสังหาริมทรัพย์จึงยังคงเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะ ในฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ โดยเฉพาะในบริบทของกฎหมาย 3 ฉบับเกี่ยวกับที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลบังคับใช้ ท่านจะอธิบายปัญหานี้อย่างไรครับ

มีหลายสาเหตุที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ อย่างไรก็ตาม สาเหตุที่น่าจะได้รับการยอมรับอย่างกว้างขวางก็คืออุปทานที่ไม่เพียงพอและความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์และที่ดินแปลงเล็กที่มีราคาเฉลี่ยในใจกลางเมือง

เหตุใดจึงมีราคาผันผวนและขาดแคลนอุปทาน ในเมื่อกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม?

ในความเห็นของเรา เนื่องจากจำนวนโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายไม่มากนักทันทีที่กฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ หลายคนคาดหวังว่าจะมีอุปทานเพิ่มขึ้น แต่จำเป็นต้องประเมินอย่างเป็นกลางว่า แม้ว่ากฎหมายใหม่จะมีความยืดหยุ่นและสมเหตุสมผล แต่กฎหมายเหล่านี้ใช้ได้กับโครงการบ้านจัดสรรที่เพิ่งเริ่มดำเนินการเท่านั้น โครงการเหล่านี้จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายให้เสร็จสิ้น และไม่สามารถเปิดขายได้ทันทีหลังจากกฎหมายมีผลบังคับใช้

ในทางกลับกัน โครงการที่อยู่อาศัยถูกระงับด้วยเหตุผลต่างๆ เช่น เลือกนักลงทุนผิด ไม่เป็นไปตามกฎหมายที่ดิน ฯลฯ จึงยังไม่มีทางออก โครงการเก่าจึงยังคงอยู่ในโหมด "รอ" เพื่อแก้ไขนโยบายใหม่ โครงการที่มี "ปัญหา" ที่ไม่ได้รับการแก้ไขไม่ได้สร้างแหล่งอุปทานสำหรับตลาด

ประการที่สอง การเพิ่มขึ้นของต้นทุน "ปัจจัยการผลิต" ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ปัจจุบัน ท้องถิ่นต่างๆ กำลังปรับรายการราคาที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน ตัวอย่างเช่น นคร โฮจิมิน ห์ได้ออกรายการราคาที่ดินเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม โดยเมื่อเปรียบเทียบกับรายการราคาที่ดินในปี 2020 พื้นที่หลายแห่งมีราคาสูงขึ้นจากเดิม 3 เท่าเป็น 11 เท่า เช่น ในเขตกู๋จี ฮอกมอนมีราคาสูงขึ้น 2 ถึง 11 เท่า... รายการราคาที่ดินที่สูงจะส่งผลให้ต้นทุนที่ดินสำหรับประชาชนเพิ่มขึ้นตามไปด้วย (ภาษีที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อออกใบรับรอง ค่าธรรมเนียมการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน...)

สำหรับภาคธุรกิจ แม้ว่าการกำหนดราคาที่ดินโครงการจะไม่ได้อิงตามบัญชีราคาที่ดิน แต่ด้วยกฎระเบียบใหม่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่กำหนดสำหรับโครงการลงทุนจะไม่ลดลงกว่าเดิม โดยเฉพาะในบริบทของต้นทุนชดเชยที่สูงขึ้นสำหรับการเคลียร์พื้นที่ เมื่อเจ้าของที่ดินถูกเวนคืนจะได้รับผลประโยชน์มากขึ้นกว่าเดิม

เหตุผลที่สามคือกระแสการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นที่นิยมอยู่ ไม่ใช่เรื่องยากที่จะยืนยันว่าผู้คนยังคงต้องการลงทุนในที่ดินเพราะให้ผลกำไรสูง บางคนคิดว่าที่ดินเป็นช่องทางที่ดีในการเก็บทรัพย์สิน นั่นเป็นเรื่องจริงสำหรับทั้งนักลงทุนและผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็บทรัพย์สิน คำกล่าวที่เป็นที่นิยมว่า "การทำธุรกิจตลอดชีวิตไม่เท่ากับผลกำไรจากที่ดิน" ยังคงเป็นจริงอยู่จนถึงจุดนี้

การเก็งกำไรยังนำไปสู่การหลอกลวงเพื่อ "เพิ่ม" ราคาอสังหาริมทรัพย์ การประมูลด้วยราคาที่สูงลิ่วและการยกเลิกการวางเงินมัดจำทำให้ข้อมูลตลาดเสียหาย เช่น ที่เมือง Thanh Oai, Hoai Duc... และแม้กระทั่งที่เมือง Ha Dong เมื่อไม่นานมานี้ โดยมีราคาประมูลชนะที่ 262 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งยังคงทำลายสถิติการประมูลครั้งก่อนๆ ต่อไป ผลที่ตามมาจากการ "เพิ่มราคา" เหล่านี้ก็คือข้อมูลตลาดถูกรบกวน และผู้ซื้อก็อยู่ใน "เขาวงกต" ของราคา

คุณคิดว่าการปรับรายการราคาที่ดินในท้องที่ต่างๆ จะทำให้ราคาโอนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดสูงขึ้นหรือไม่?

ในความเห็นของเรา การปรับราคาที่ดินท้องถิ่นมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากราคาที่ดินที่ปรับตามเดิมนั้นไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของแปลงที่ดิน ดังนั้น การปรับราคาและการนำราคาที่ดินมาใช้จึงมีความจำเป็นและช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใส มั่นคง และแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นมายาวนาน เช่น การคำนวณราคาค่าชดเชยให้กับผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินจะสมเหตุสมผลมากขึ้น จำกัดสถานการณ์ของบุคคลที่มาเก็บที่ดินแล้วเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อเก็งกำไร...

อย่างไรก็ตามการปรับขึ้นราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินยังกระทบต่อกลุ่มผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลายกลุ่มโดยเฉพาะผู้ที่จำเป็นต้องได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน การขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับแปลง เกษตร ในแปลงเดียวกันที่มีบ้าน และการชำระภาษีการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร... เหล่านี้คือกลุ่มที่จะได้รับผลกระทบเชิงลบจากการปรับขึ้นบัญชีราคาที่ดิน เพราะต้นทุนการใช้ที่ดินจะเพิ่มขึ้น

ตัวอย่างเช่น ก่อนที่จะปรับรายการราคาที่ดิน ประชาชนต้องจ่ายเงิน 1 พันล้านดองสำหรับที่ดินเพื่อการเกษตรขนาด 100 ตารางเมตร เนื่องจากเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งาน หากรายการราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 2.2 เท่า ต้นทุนที่ดินของประชาชนจะเพิ่มขึ้น 2.2 พันล้านดอง ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษีการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มเปราะบางโดยเฉพาะผู้ที่เคยใช้ที่ดินที่ “ถูกระงับการวางผัง” เป็นเวลานานโดยไม่ได้รับใบรับรอง และปัจจุบันมีสิทธิ์ได้รับใบรับรองแล้ว โดยในบางกรณี ค่าใช้จ่ายในการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อรัฐรับรองจะสูงขึ้นเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

โดยรวมแล้ว เราจะเห็นว่าเมื่อรายการราคาที่ดิน ราคาที่ดินเฉพาะ (ราคาที่ดินที่ซื้อ) ถูกกำหนดให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ราคาที่ดินที่โอน (ราคาขาย) จะเพิ่มขึ้นตามปกติ ดังนั้น แม้ว่าอุปทานจะดีขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจยังคง "ลดลง" ได้ยากมากในช่วงเวลาสั้นๆ

แล้วคุณคิดว่าแนวทางแก้ไขสถานการณ์ราคาอสังหาฯ ที่พุ่งสูงขึ้นฉับพลันในช่วงนี้คืออะไร?

เพื่อ “ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง” จำเป็นต้องมีการแก้ปัญหาอย่างพร้อมเพรียงกันจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม จากมุมมองทางกฎหมาย เราเชื่อว่าจำเป็นต้องมีการแก้ปัญหาทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

ในระยะสั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรพิจารณาออกกลไกในการจัดการโครงการที่ถูกระงับเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย กล่าวคือ ควรมีกฎระเบียบในการจัดการโครงการประเภทนี้อย่างเด็ดขาด โดยให้สามารถดำเนินการหรือยุติโครงการได้อย่างสมบูรณ์ ไม่ใช่ปล่อยให้เกิดสถานการณ์โครงการ “ถูกระงับ” ในปัจจุบัน

โครงการที่ “ฟื้นคืนชีพ” เป็นแหล่งอุปทานที่สำคัญสำหรับตลาดในอนาคต โครงการที่ “ติดขัด” มีจำนวนมาก และมีเพียงโครงการจำนวนเล็กน้อยเท่านั้นที่ต้องดำเนินการเพื่อเปลี่ยนอุปทานสำหรับตลาด ในทางกลับกัน เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบจากการปรับราคาที่ดิน รัฐบาลจำเป็นต้องพิจารณาออกกฎระเบียบเกี่ยวกับการยกเว้นและลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน รวมถึงการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคล

ในระยะยาว การพิจารณาใช้ภาษีในอัตราที่สูงขึ้นกับผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายรายการ ปล่อยที่ดินรกร้าง และซื้อและขายที่ดินในช่วงเวลาสั้นๆ ยังคงเป็นแนวทางแก้ไขที่สำคัญ นี่ไม่ใช่แนวทางแก้ไขเพียงทางเดียว แต่ยังเป็นหนึ่งในมาตรการสำคัญในการควบคุมตลาด ซึ่งจะช่วยจำกัดจำนวนเงินที่ผู้คนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แน่นอนว่าการใช้กฎหมายภาษีดังกล่าวต้องอาศัยการค้นคว้าอย่างรอบคอบเกี่ยวกับช่วงเวลาและวิธีการที่เหมาะสม

นอกจากนี้ การเปิดเผยข้อมูล การส่งเสริมการใช้ระบบดิจิทัล และการจัดตั้งตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ ซึ่งเป็นรูปแบบหนึ่งของตลาดหลักทรัพย์ในปัจจุบัน อาจเป็นแนวทางแก้ปัญหาที่ยั่งยืนได้ ตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติที่ดำเนินงานภายใต้รูปแบบขององค์กรบริการสาธารณะที่บริหารจัดการโดยรัฐบาล ซึ่งบูรณาการกับฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับประชากรและที่ดิน จะช่วยควบคุมมูลค่าธุรกรรมจริง ช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและมีสุขภาพดี

ขอบคุณมาก!

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040