ยังไม่ได้ดำเนินการรับผิดชอบร่วมกัน
ในยุคปัจจุบันทั้งภาครัฐและกระทรวงต่างๆ โดยเฉพาะ กระทรวงก่อสร้าง ได้พยายามหาแนวทางแก้ไขปัญหาและจุดบกพร่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
หนึ่งในประเด็นสำคัญที่ นายกรัฐมนตรี ได้ชี้ให้เห็นและสั่งการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์พิจารณาอย่างต่อเนื่อง คือ ความจำเป็นในการปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจและลดราคาสินค้า โดยมีเป้าหมายเพื่อให้ประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยและลดปัญหาต่างๆ ในตลาด
HoREA มองว่าตั้งแต่ปี 2563 จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา และการแบ่งส่วนตลาดไม่สมดุล ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยไม่สมดุล
อย่างไรก็ตาม นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้ดำเนินการตามข้อกำหนดข้างต้นอย่างจริงจังและมีประสิทธิผล
คุณเชา ระบุว่า สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับไฮเอนด์ นักลงทุนบางรายได้ลดราคาขายผ่านนโยบายส่วนลด โปรโมชั่น และนโยบายหลังการขาย ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อลูกค้าแต่ไม่ได้มากนัก แนวทางนี้ยังมุ่งเป้าไปที่การพยายามกำหนดราคาที่อยู่อาศัยของโครงการอีกด้วย
ประธาน HoREA ให้ความเห็นว่าการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย นอกเหนือจากต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ แรงงาน ค่าใช้จ่ายทางการเงินและการจัดการที่เพิ่มขึ้น ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายฉุกเฉินที่ไม่ได้ระบุชื่ออีกด้วย
มูลค่าของเงินสำรองนั้นไม่น้อย เพราะเป็นเงินที่ถือครองไม่ได้และไม่รวมอยู่ในต้นทุนการลงทุน อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังคงรวมเงินจำนวนนี้ไว้ในราคาขาย และผู้ซื้อบ้านต้องรับผิดชอบ
นอกจากนี้ ยังมีบางกรณีที่โครงการมุ่งเป้าไปที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหรือระดับกลางในตอนแรก แต่ต่อมานักลงทุนได้เปลี่ยนไปสู่กลุ่มที่สูงกว่า โดยติดป้ายว่าเป็นที่อยู่อาศัยระดับหรูหราเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด
ผลที่ตามมาคือความไม่สมดุลอย่างรุนแรงในนครโฮจิมินห์ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่ปี 2020 ตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนมากกว่า 70% อย่างต่อเนื่อง ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแทบจะหายไปในช่วงสามปีที่ผ่านมา
“ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาหลายปีแล้ว ประมาณปีละ 10% ทำให้เกิดการเก็งกำไรและกักตุน บิดเบือนตลาด และสิ้นเปลืองทรัพยากรทางสังคมเป็นจำนวนมาก” นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าว
จากความคิดเห็นข้างต้น คุณ Chau ได้เสนอแนวทางแก้ไขที่เฉพาะเจาะจง เช่น การลดต้นทุนที่ไม่ระบุชื่อ การเพิ่มทรัพยากรทางการเงิน การปรับปรุงการกำกับดูแลกิจการ การประยุกต์ใช้เทคโนโลยีสารสนเทศ ดิจิทัล ปัญญาประดิษฐ์ และการจัดการโครงการตามกระบวนการ ทางวิทยาศาสตร์ (BIM)
นอกจากนี้ HoREA ยังเชื่อว่าตลาดจำเป็นต้องเสริมอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง ดังนั้น หน่วยงานบริหารจัดการจึงจำเป็นต้องขจัดอุปสรรคสำคัญที่สุด นั่นคือ กฎหมาย เพื่อเสริมอุปทานใหม่
“เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย สิ่งแรกที่ต้องทำคือการเพิ่มอุปทาน และสิ่งแรกที่ต้องทำเพื่อเพิ่มอุปทานคือการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายที่มีมายาวนานซึ่งนำไปสู่ภาวะชะงักงันของอุปทานที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์พุ่งสูงขึ้น”
การแบ่งส่วนตลาดแบบ “นอกเฟส”
HoREA มองว่าตั้งแต่ปี 2563 จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา และการแบ่งส่วนตลาดไม่สมดุล ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยไม่สมดุล
ในนครโฮจิมินห์ อุปทานที่อยู่อาศัยในโครงการต่างๆ กำลังลดลงเรื่อยๆ โดยในปี 2563 มีจำนวน 16,895 ยูนิต ในปี 2564 ลดลงเหลือ 14,443 ยูนิต ในปี 2565 ลดลงเหลือ 12,147 ยูนิต และเมื่อสิ้นสุด 9 เดือนแรกของปี 2566 มีสัญญาณการฟื้นตัวเล็กน้อยที่ 15,020 ยูนิต
หน่วยงานที่เกี่ยวข้องทุกฝ่ายต้องยึดมั่นในความรับผิดชอบและร่วมมือกันขจัดอุปสรรคเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาได้อย่างปลอดภัย แข็งแรง เปิดเผย โปร่งใส และยั่งยืน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความไม่สมดุลอย่างรุนแรงและยังไม่พัฒนาอย่างยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีสัดส่วน 70% ในปี 2563, 72% ในปี 2564, 78.2% ในปี 2565 และยังคงคิดเป็น 66.3% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566
กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางมีสัดส่วน 29% ในปี 2563, 28% ในปี 2564, 21.8% ในปี 2565 และ 33.63% ใน 9 เดือนแรกของปี 2566
สิ่งที่น่ากังวลคือในปี 2563 กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีจำนวนยูนิตเพียง 163 ยูนิต คิดเป็นเพียง 1% เท่านั้น และในปี 2564 2565 และ 9 เดือนแรกของปี 2566 จะไม่มียูนิตที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเหลืออยู่เลย
ตามกฎแห่งอุปสงค์และอุปทาน เนื่องมาจากอุปทานที่อยู่อาศัยมีไม่เพียงพอ ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยมีสูงมาก โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉลี่ยราคาเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 10 ต่อปี
สถานการณ์ของ “ความแตกต่างในเฟส” ในกลุ่มตลาด “ความแตกต่างในเฟส” ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ และการขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แสดงให้เห็นว่าโมเดล “พีระมิด” ของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันนั้น “กลับหัวกลับหาง” ไม่สมดุล และไม่ยั่งยืน
เนื่องจากกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีที่อยู่อาศัยราคาประหยัดด้วย ที่อยู่อาศัยทางสังคมจึงควรมีสัดส่วนมากที่สุด ซึ่งเป็นอัตราที่สูงที่สุด แต่ในความเป็นจริงแล้วกลับมีสัดส่วนน้อยเกินไป แม้กระทั่งในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาก็ไม่มีที่อยู่อาศัยประเภทนี้อีกต่อไป
ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์น่าจะมีสัดส่วนน้อยที่สุด แต่ในความเป็นจริงกลับมีสัดส่วนมากที่สุดถึง 70-80% ครองตลาดที่อยู่อาศัย ทำให้เกิดการเก็งกำไรและกักตุน บิดเบือนตลาดอสังหาริมทรัพย์ และ "กิน" ทรัพยากรทางสังคมไปเป็นจำนวนมาก
ในทางเศรษฐกิจ เกิดการสูญเสียทรัพยากรทางสังคม รวมถึงการสูญเปล่าอันเนื่องมาจากการใช้ทรัพยากรที่ดินอย่างไม่มีประสิทธิภาพ
เพื่อพลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ “พีระมิดกลับหัว” ไปสู่รูปแบบ “พีระมิด” ที่สมดุล กลมกลืน และยั่งยืน โดยมีที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยสังคม และที่อยู่อาศัยระดับกลางเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยหลักของตลาด หน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมดต้องส่งเสริมความรับผิดชอบ ร่วมมือกันขจัดอุปสรรคเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาได้อย่างปลอดภัย มีสุขภาพดี เปิดเผย โปร่งใส และยั่งยืน
พร้อมกันนี้ควรมีนโยบายที่เหมาะสมเพื่อส่งเสริมตลาด มุ่งเน้นหลักประกันสังคม สร้างโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อย ส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนทำงานให้ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)