อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ สร้างความประหลาดใจเกี่ยวกับราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ และสิทธิของเจ้าของบ้าน

เงินทุน FDI ที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว การสำรวจราคาอพาร์ตเมนต์ของโครงการบางแห่งในนครโฮจิมินห์ กฎระเบียบเกี่ยวกับสิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน... เป็นข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

เงินทุน FDI มีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในการเคลียร์อุปทานและสร้างมาตรฐานตลาด (ภาพ: Linh An)

การไหลเข้าของ FDI สู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ข้อมูลล่าสุดจากสำนักงานสถิติแห่งชาติเวียดนาม ณ วันที่ 31 สิงหาคม มูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่จดทะเบียนในเวียดนามอยู่ที่ 20.52 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นกว่า 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนเกือบ 20% ของมูลค่าการลงทุนใหม่ทั้งหมด ซึ่งสูงกว่าช่วงเดียวกันถึง 5.1 เท่า หากรวมมูลค่าการลงทุนใหม่และมูลค่าการลงทุนที่ปรับปรุงแล้ว มูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่จดทะเบียนในกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2.55 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 3.7 เท่าจากช่วงเดียวกัน และคิดเป็นเกือบ 14.4% ของมูลค่าการลงทุนใหม่ทั้งหมด

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า เงินทุนจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) มีบทบาทสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ทั้งในด้านการจัดหาเงินทุนและสร้างมาตรฐานให้กับตลาด ด้วยเกณฑ์การลงทุนจากต่างประเทศที่เข้มงวด ทั้งในด้านกฎหมาย การวางแผน และวิธีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ แหล่งเงินทุนเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อภาคส่วนต่างๆ เช่น อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม สำนักงาน ที่อยู่อาศัย และรีสอร์ท ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจโดยตรง

นายก๊วก อันห์ เปิดเผยว่า กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการแล้ว ส่งผลให้เกิดเส้นทางที่ชัดเจนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการพัฒนา เศรษฐกิจ ที่มั่นคงและการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีความน่าดึงดูดใจในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ นักลงทุนต่างชาติมีความมั่นใจและกำลังหลั่งไหลเข้าสู่เวียดนามมากขึ้นด้วยการสนับสนุนจากบริษัทกฎหมาย

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการของ Savills Vietnam กล่าวว่า กลุ่มธุรกิจบางกลุ่ม เช่น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก รีสอร์ท สำนักงาน และที่อยู่อาศัย มีการพัฒนาในเชิงบวก ซึ่งได้รับความช่วยเหลือจากเงินทุนโดยตรงจากต่างประเทศ

โดยเฉพาะในด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก อิออนมอลล์ยังคงเดินหน้าขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องด้วยการเปิดตัวอิออนมอลล์เว้ (8.6 เฮกตาร์) ในเดือนกันยายน หน่วยงานนี้ยังได้ซื้อที่ดินขนาด 10.5 เฮกตาร์ในถั่นฮวา เพื่อสร้างศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคกลาง และได้อนุมัติแผนแม่บท 1/500 สำหรับโครงการอิออนมอลล์เบียนฮวา (12 เฮกตาร์) ขณะเดียวกัน Becamex IDC ยังได้เริ่มโครงการอาคารพาณิชย์ขนาด 7 เฮกตาร์ใน บิ่ญเซือง นิวซิตี้อีกด้วย

ในภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท นักท่องเที่ยวต่างชาติกำลังเดินทางกลับเวียดนาม โดยมีนักท่องเที่ยวมากกว่า 11.4 ล้านคนในช่วงแปดเดือนแรกของปี 2567 เพิ่มขึ้น 45.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับปี 2562 คาดว่าภายในปี 2571 โครงการโรงแรม 191 แห่งจะมีห้องพักประมาณ 49,800 ห้อง โดย 75% ของอุปทานใหม่นี้เป็นกลุ่มโรงแรมระดับกลางถึงระดับไฮเอนด์ โดย 70% เป็นแบรนด์ของเครือโรงแรมหรูระดับสากล ทำให้เวียดนามกลายเป็นตลาดสำคัญในภูมิภาค

ในตลาดที่อยู่อาศัย Cosmos Initia, TT Capital และ Koterasu Group เปิดตัวโครงการ TT AVIO ในบิ่ญเซือง โดยมีอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัดเกือบ 2,000 ยูนิต Vinhomes ได้เปิดตัวโครงการ Vinhomes Global Gate บนพื้นที่ 385 เฮกตาร์ใน ฮานอย ซึ่งรวมถึงอพาร์ทเมนต์แบบเตี้ยมากกว่า 4,100 ยูนิตและอพาร์ทเมนต์แบบสูง 12,600 ยูนิต

ในตลาดสำนักงาน จะมีการเพิ่มพื้นที่สำนักงานในนครโฮจิมินห์ประมาณ 35,000 ตารางเมตรในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 จากโครงการเกรด B และ C จำนวน 3 โครงการ ได้แก่ Thaisquare The Merit, Vinatex Building และ CMC Tower B ในกรุงฮานอย โครงการเกรด A จำนวน 2 โครงการ ได้แก่ Taisei Ha Noi Office Tower และ Heritage West Lake จะเพิ่มพื้นที่สำนักงานอีก 46,000 ตารางเมตรภายในสิ้นปีนี้

คุณทรอย กริฟฟิธส์ กล่าวว่า ไม่ใช่เรื่องยากที่จะเห็นว่าโครงการที่มีการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เข้ามามีส่วนร่วมนั้น จะช่วยสร้างความโปร่งใสและความชัดเจนทางกฎหมาย สำหรับนักลงทุนต่างชาติ นี่คือเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับการตัดสินใจลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

ราคาขายอพาร์ทเม้นท์ใกล้ถึง 500 ล้านดอง/ตรม.

ตามรายงานตลาดที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในเดือนตุลาคม พ.ศ. 2567 โดย DKRA Group พบว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์และบิ่ญเซือง

ความต้องการของตลาดเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว ส่วนใหญ่มาจากโครงการใหม่ที่เปิดตัวขายในเดือนนี้ในจังหวัดบิ่ญเซืองและลองอัน

ข้อมูลจาก DKRA Group แสดงให้เห็นว่าราคาขายเบื้องต้นของอพาร์ตเมนต์ยังคงสูงเนื่องจากแรงกดดันด้านต้นทุนการผลิต ราคาขายของบางโครงการในจังหวัดที่ติดกับนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 3-8% เมื่อเทียบกับยอดขายรวมเมื่อ 3-6 เดือนที่แล้ว

สำหรับตลาดรอง ราคาขายและสภาพคล่องยังคงฟื้นตัว โดยธุรกรรมมุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีหนังสือสีชมพูแล้วหรืออยู่ในระหว่างเตรียมส่งมอบบ้าน

ในส่วนของราคาขายของอพาร์ทเมนต์หลัก ตามข้อมูลของกลุ่ม DKRA ในนครโฮจิมินห์ ราคาจะอยู่ระหว่าง 30 - 493 ล้านดอง/ตร.ม. บิ่ญเซือง 26 - 59 ล้านดอง/ตร.ม. บาเรีย-หวุงเต่า 35 - 61 ล้านดอง/ตร.ม. ด่งนาย 33 - 41 ล้านดอง/ตร.ม. ลองอัน 21 - 29 ล้านดอง/ตร.ม.

จากการวิเคราะห์การเข้าถึงที่อยู่อาศัย ผู้เชี่ยวชาญของ Savills Vietnam ระบุว่าในช่วงปี พ.ศ. 2562-2566 ราคาที่อยู่อาศัยในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 3% ต่อปี ซึ่งเท่ากับการเพิ่มขึ้นของรายได้ส่วนบุคคล ช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและรายได้กำลังขยายกว้างขึ้น ทำให้ผู้คนเป็นเจ้าของบ้านได้ยากขึ้น

ในแต่ละปี ผู้มีรายได้ปานกลางและครัวเรือนรุ่นใหม่ในนครโฮจิมินห์ต้องการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิต อย่างไรก็ตาม อุปทานยังคงไม่เพียงพอต่อความต้องการ

ผลสำรวจแสดงให้เห็นว่าโครงการอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ในนครโฮจิมินห์ที่เปิดขายในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์และตั้งอยู่ทางตะวันออกของไซ่ง่อน ยกตัวอย่างเช่น โครงการอีตันพาร์คในนครทูดึ๊กเฟสต่อไปได้รับการเสนอขายโดยบริษัท Gamuda Land ในราคาเฉลี่ย 140 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

Masterise Home เพิ่งเปิดตัวอาคารอพาร์ตเมนต์ 2 อาคารในโครงการ Masteri Grand View ราคาเริ่มต้น 100 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเป็นโครงการอาคารสูงแห่งแรกของ The Global City หรือ Thu Duc City ซึ่งเป็นเขตเมืองใหม่

ที่ Vinhomes Grand Park Urban Area ใน Thu Duc City เฟสต่อไปของโครงการ The Opus One ก็เปิดขายในราคาประมาณ 100 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน หลังจากสร้างห้องใต้ดิน 5 ห้องเสร็จแล้ว โครงการ King Crown Infinity กำลังจะเปิดขายผลิตภัณฑ์ชุดต่อไปในราคาตั้งแต่ 100 - 125 ล้านดอง/ตร.ม.

ตามแผนงาน ในโครงการเมืองสีเขียว เมืองจะจัดสรรที่ดินจำนวน 67,216.8 ตารางเมตร เพื่อสร้างโรงเรียนและสถานที่สาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ (ที่มา: หนังสือพิมพ์ XD)

บริษัท Vingroup ได้รับมอบที่ดินกว่า 127.4 เฮกตาร์เพื่อสร้างโครงการเมืองสีเขียว

คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยเพิ่งตัดสินใจส่งมอบที่ดินกว่า 127.4 เฮกตาร์ (ระยะที่ 1) ในเขตเทศบาล Tan Hoi, Lien Trung, Tan Lap, Lien Ha ในเขต Dan Phuong ซึ่งได้เคลียร์พื้นที่เรียบร้อยแล้ว ให้กับ Vingroup Corporation - JSC เพื่อดำเนินโครงการพื้นที่อเนกประสงค์ในเมือง - Green City

ตามมติคณะกรรมการประชาชนฮานอยหมายเลข 6011/QD-UBND ลงวันที่ 18 พฤศจิกายน พ.ศ. 2567 จากพื้นที่ทั้งหมดกว่า 127.4 เฮกตาร์ที่ได้รับการจัดสรรในระยะแรก มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจำนวน 409,786.6 ตารางเมตร โดยมีรูปแบบการใช้ที่ดินเป็นการจัดสรรที่ดินของรัฐพร้อมการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

พื้นที่ที่จะส่งมอบในครั้งนี้ ประกอบด้วย ที่ดินสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 296,011.7 ตร.ม. ที่ดินสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยแนวสูง จำนวน 113,774.9 ตร.ม. โดยมีการใช้ประโยชน์หลายประเภท เช่น บริการเชิงพาณิชย์ สำนักงาน โรงแรม อพาร์ทเม้นท์ ฯลฯ

ตามแผน ในโครงการเมืองสีเขียว เมืองจะจัดสรรที่ดินจำนวน 67,216.8 ตารางเมตร เพื่อสร้างโรงเรียนและสถานที่สาธารณะเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ รูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินคือ การเช่าที่ดินโดยรัฐและเรียกเก็บค่าเช่าเพียงครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า ระยะเวลาการเช่า 50 ปี โครงการนี้ประกอบด้วยการสร้างโรงเรียนมัธยมต้น โรงเรียนประถมศึกษา โรงเรียนอนุบาล สถานบริการเชิงพาณิชย์ ตลาด... การบริหารเมือง กิจกรรมชุมชน ศูนย์การแพทย์ บ้านวัฒนธรรม และกิจกรรมชุมชน

นอกจากนี้ เมืองยังกำหนดพื้นที่ 702,065.7 ตารางเมตรสำหรับปลูกต้นไม้และจราจร โดยรัฐจัดสรรพื้นที่นี้โดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน พื้นที่ 17,470.7 ตารางเมตรสำหรับก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ได้แก่ พื้นที่บำบัดน้ำเสีย พื้นที่ถ่ายโอนขยะมูลฝอย พื้นที่โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่วางแผนไว้ โรงงานน้ำ สถานีสูบน้ำ พื้นที่เหนือพื้นดินของโครงการ 11,939.4 ตารางเมตรสำหรับสนามหญ้า ถนนภายใน งานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค และปลูกต้นไม้เพื่อใช้ร่วมกัน

บริษัท วินกรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น - JSC มีหน้าที่รับผิดชอบในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค การบำรุงรักษาและซ่อมแซมโครงการหลังจากการลงทุนก่อสร้าง และส่งมอบให้หน่วยงานท้องถิ่นบริหารจัดการและใช้งานร่วมกันในเมือง

ที่น่าสังเกตคือ ในโครงการนี้ เทศบาลได้จัดสรรที่ดินจำนวน 8,945.6 ตารางเมตร ในแปลงที่ดินที่มีสัญลักษณ์ตั้งแต่ C-TT5.1 ถึง C-TT5.7 เพื่อสร้างพื้นที่สำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ บริษัท วินกรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เป็นผู้รับผิดชอบการลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานแบบพร้อมกัน และหลังจากการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ จะถูกส่งมอบให้กับอำเภอ รูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินคือ รัฐจัดสรรที่ดินโดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

สิทธิของเจ้าของบ้าน

มาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กำหนดสิทธิของเจ้าของบ้านและผู้ใช้บ้านไว้ดังต่อไปนี้

1. เจ้าของบ้านที่เป็นองค์กรในประเทศ บุคคล และคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ มีสิทธิ์ดังต่อไปนี้:

ก) มีสิทธิที่จะได้รับความคุ้มครองในบ้านที่ตนเป็นเจ้าของตามกฎหมาย

ข) การใช้ที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยและวัตถุประสงค์อื่นใดที่กฎหมายไม่ได้ห้ามไว้

ค) ได้รับหนังสืออนุญาตให้มีบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยกรรมสิทธิ์ที่ดินตามกฎหมายนี้และกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ง) การขาย การให้เช่า การบริจาค การแลกเปลี่ยน การยกมรดก การจำนอง การบริจาคทุนพร้อมที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ กฎหมายที่ดิน และบทบัญญัติทางกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง การโอนสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัย การให้เช่า การกู้ยืม การอนุญาตให้อยู่อาศัยชั่วคราว การอนุญาตให้จัดการที่อยู่อาศัย และสิทธิอื่นตามบทบัญญัติของกฎหมาย ในกรณีที่บริจาคหรือยกมรดกที่อยู่อาศัยให้แก่บุคคลที่ไม่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวียดนาม บุคคลดังกล่าวจะได้รับเฉพาะมูลค่าของที่อยู่อาศัยนั้นเท่านั้น

ในกรณีที่กฎหมายที่ดินมีบทบัญญัติอื่นเกี่ยวกับสิทธิของเจ้าของบ้านที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินซึ่งเป็นชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ บทบัญญัติดังกล่าวจะถูกนำมาใช้

ง) แบ่งงานสาธารณูปโภคภายในเขตที่อยู่อาศัยนั้นให้เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้และบทบัญญัติแห่งกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

กรณีเป็นเจ้าของอาคารชุด มีสิทธิร่วมเป็นเจ้าของและใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด และงานสาธารณูปโภคส่วนกลางของอาคารชุดนั้น เว้นแต่งานที่สร้างขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้า หรือต้องส่งมอบเป็นของรัฐตามบทบัญญัติของกฎหมาย หรือตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่าซื้อที่อยู่อาศัย

ข) บำรุงรักษา ซ่อมแซม รื้อถอน และสร้างใหม่บ้านเรือนตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้และกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ก) ได้รับความคุ้มครองตามหลักเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ตามมาตรา ๗ แห่งพระราชบัญญัตินี้

ข) ร้องเรียน ประณาม และฟ้องร้องดำเนินคดีเกี่ยวกับการกระทำที่ละเมิดสิทธิความเป็นเจ้าของโดยชอบธรรมของตนและการกระทำอื่นที่ละเมิดกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

i) สิทธิอื่น ๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

2. เจ้าของบ้านซึ่งเป็นองค์กรหรือบุคคลต่างประเทศมีสิทธิตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 20 แห่งพระราชบัญญัตินี้

3. ผู้ใช้ที่อยู่อาศัยซึ่งมิใช่เจ้าของบ้านมีสิทธิใช้สิทธิในการจัดการและใช้งานบ้านตามข้อตกลงกับเจ้าของบ้าน

ดังนั้นเจ้าของบ้านจึงมีสิทธิตามที่กำหนดไว้ข้างต้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-hut-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html