กิมอ๋าน เรียลเอสเตท หวังแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยสังคม

ในงานสัมมนา “เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ปลายปี 2567 ต้นปี 2568” ที่จัดโดยหนังสือพิมพ์หงอยเหล่าดงเมื่อเร็วๆ นี้ คุณดัง ถิ กิม อวน ประธานกรรมการบริษัท กิม อวน เรียลเอสเตท กรุ๊ป จอยท์ สต็อก จำกัด ได้เน้นย้ำถึงความยากลำบากที่ตลาดอสังหาฯ กำลังเผชิญ โดยเฉพาะในภาคเคหะสังคม

ภาพรวมการเสวนา “เจาะลึกตลาดอสังหาฯ ปลายปี 2567 ต้นปี 2568” โดยหนังสือพิมพ์หงอยลาวดง

ความต้องการที่อยู่อาศัยมีจำนวนมาก

คุณอวน กล่าวว่า กิมอวน กรุ๊ป ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่า 16 ปี ที่ผ่านมา บริษัทประสบความสำเร็จกับโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการในจังหวัด บิ่ญเซือง ด่งนาย โฮจิมินห์ และบ่าเรียะหวุงเต่า เมื่อรัฐบาลประกาศโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัย 1 ล้านยูนิต กิมอวน กรุ๊ป ตระหนักดีว่ารัฐบาลกำลังปรับเปลี่ยนนโยบายมากมายเพื่อสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแรงและยั่งยืน

ในขณะเดียวกัน เรายังเชื่อว่าตลาดจะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป ซึ่งกฎหมายใหม่ 3 ฉบับจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ และเพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ กิมอัญ กรุ๊ป ได้วางแผนเชิงรุกในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ไม่เพียงแต่มุ่งเน้นไปที่พื้นที่เมืองมาตรฐานเท่านั้น แต่ยังมุ่งเน้นไปที่โครงการบ้านพักอาศัยสังคม เพื่อให้บริการแก่ผู้มีรายได้น้อยและครัวเรือนที่ไม่มีที่อยู่อาศัยอีกด้วย” คุณอัญ กล่าว

ประธานกลุ่มบริษัท Kim Oanh ระบุว่า ปัจจุบัน ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในพื้นที่ที่มีการพัฒนาอุตสาหกรรมที่แข็งแกร่ง เช่น จังหวัดบิ่ญเซือง จังหวัดด่งนาย และ จังหวัดบ่าเรียะ-หวุงเต่า มีสูงมาก จังหวัดเหล่านี้ดึงดูดแรงงานข้ามชาติหลายแสนคนให้เข้ามาทำงาน แต่อุปทานที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในปัจจุบันยังไม่เพียงพอต่อความต้องการ

นางสาวดัง ถิ กิม อ๋านห์ ประธานกรรมการบริษัท กิม อ๋านห์ เรียลเอสเตท กรุ๊ป จอยท์ สต็อก กล่าวในงานสัมมนา

ในบริบทดังกล่าว กลุ่มฯ ได้พยายามค้นหาวิธีแก้ปัญหาที่มีประสิทธิภาพ โดยเรียนรู้จากรูปแบบที่อยู่อาศัยสังคมในประเทศที่พัฒนาแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณอ๋านห์ ได้แสดงความประทับใจต่อความสำเร็จของรูปแบบที่อยู่อาศัยสังคมในสิงคโปร์ ซึ่ง 90% ของประชากรอาศัยอยู่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคมที่สร้างขึ้นด้วยมาตรฐานสูง ทันสมัย สะดวกสบาย และเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม

“ความปรารถนาของเราคือการสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่ตรงตามมาตรฐานสิงคโปร์สำหรับครอบครัวชาวเวียดนาม” คุณอัญห์ กล่าวถึงความมุ่งมั่นของเธอ พร้อมกล่าวว่า กลุ่มบริษัทได้ลงนามข้อตกลงความร่วมมือเชิงกลยุทธ์กับ Surbana Jurong Group ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำด้านการพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคมทั้งในสิงคโปร์และทั่วโลก ด้วยความร่วมมือนี้ คาดว่า Kim Oanh Group จะสามารถนำเสนอโครงการบ้านพักอาศัยสังคมคุณภาพเยี่ยมสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

ตามแผนดังกล่าว กิมอวนจะพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร 26 โครงการ รวม 40,000 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยรวม 107 เฮกตาร์ ในเดือนพฤศจิกายน กิมอวนจะเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรแห่งแรกในนครบิ่ญเซืองใหม่ ครอบคลุมพื้นที่ 26.69 เฮกตาร์

โครงการนี้ไม่เพียงแต่ตรงตามมาตรฐานทางเทคนิคและคุณภาพสูงเท่านั้น แต่ยังสร้างความประทับใจให้กับตลาดด้วยการรับรองมาตรฐาน EDGE green ควบคู่ไปกับการผสานรวมสิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัยหลายร้อยรายการเพื่อรองรับผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาขายของอพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยในโครงการนี้อยู่ที่ประมาณ 50% เท่านั้นเมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ ในกลุ่มเดียวกันในตลาด

ปัญหากองทุนที่ดิน

อย่างไรก็ตาม คุณคิม อานห์ ได้ชี้ให้เห็นอย่างตรงไปตรงมาถึงความยากลำบากที่ธุรกิจที่ลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรสังคมกำลังเผชิญ ประการแรก กองทุนที่ดินเป็นอุปสรรคสำคัญ ตามกฎหมาย โครงการบ้านจัดสรรสังคมต้องกันเงินกองทุนที่ดินไว้ 20% เพื่อสร้างบ้านจัดสรรสังคม อย่างไรก็ตาม การจัดสรรกองทุนที่ดินนี้ให้กับธุรกิจหรือชุมชนท้องถิ่นยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ

คุณอ๋านห์เชื่อว่าโครงการนี้ควรส่งมอบให้กับภาคธุรกิจ โดยมั่นใจว่าภาคธุรกิจจะต้องรับผิดชอบหากไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จทันเวลา “หากภาคธุรกิจดำเนินการไม่ถูกต้อง พวกเขาก็ต้องรับผิดชอบ และราคาบ้านก็จะสมเหตุสมผลมากขึ้น ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อลูกค้า” เธอกล่าว

อีกประเด็นหนึ่งคือราคาที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคม คุณอ๋านเสนอว่าควรมีความชัดเจนและโปร่งใสในการประเมินมูลค่าที่ดินระหว่างกองทุนที่ดินที่รัฐจัดสรรและกองทุนที่ดินที่วิสาหกิจซื้อเอง โดยอ้างอิงถึงโครงการบ้านจัดสรรสังคมของกลุ่มบริษัทกิมอ๋านในจังหวัดบิ่ญเซือง แม้ว่าวิสาหกิจจะซื้อโครงการนี้มา 8 ปีแล้ว แต่ปัจจุบันต้นทุนการลงทุนและกำไรอยู่ที่ประมาณ 1,000 พันล้านดอง

นางสาวอ๋านห์ได้หยิบยกปัญหาและความยากลำบากในการดำเนินงานด้านที่อยู่อาศัยสังคมหลายประการขึ้นในการสัมมนา

ที่ดินผืนนี้มาจากที่ดินในเขตอุตสาหกรรมที่ได้รับอนุมัติให้แยกเป็นเขตที่อยู่อาศัย และได้รับการอนุมัติแล้วในอัตรา 1/500 หากคำนวณจากราคาที่ดินในเขตอุตสาหกรรมที่ 170 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร จะมีมูลค่ามากกว่า 1,000 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในปัจจุบัน อาจสูงถึงกว่า 3,000 พันล้านดอง ซึ่งจะก่อให้เกิดความยากลำบากในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

ดังนั้น เธอจึงเสนอให้รัฐแยกแยะประเภทของที่ดินที่รัฐจัดสรรหรือที่วิสาหกิจซื้อเองอย่างชัดเจน เพื่อกำหนดราคาที่ชัดเจนและสมเหตุสมผล วิธีนี้ยังช่วยป้องกันวิสาหกิจไม่ให้ทำผิดพลาดในกระบวนการลงทุน และส่งเสริมให้วิสาหกิจร่วมมือกับรัฐในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ปัญหาอีกประการหนึ่งที่ภาคธุรกิจต้องเผชิญคือกระบวนการทางกฎหมาย คุณอ๋านห์ เล่าว่าแม้จะมีกฎระเบียบเฉพาะสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่ในความเป็นจริงแล้ว กระบวนการทางปกครองกลับไม่ได้ถูกย่อลง ทำให้ระยะเวลาดำเนินการโครงการยาวนานขึ้น ส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพการลงทุนของภาคธุรกิจ เธอเสนอว่าควรมีการปฏิรูปกระบวนการเพื่อลดภาระของภาคธุรกิจและเร่งกระบวนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้เร็วขึ้น

นอกจากนี้ ปัญหาเรื่องอัตรากำไรยังเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับธุรกิจ ตามกฎระเบียบ ธุรกิจมีสิทธิ์ได้รับกำไรสูงสุดเพียง 10% ในขณะที่ต้นทุนขายคิดเป็น 6% ทำให้กำไรที่แท้จริงมีเพียง 6% เท่านั้น ซึ่งทำให้การดึงดูดธุรกิจขนาดใหญ่ให้เข้ามาลงทุนในภาคส่วนนี้เป็นเรื่องยาก คุณอ๋านห์ เรียกร้องให้ รัฐบาล กำหนดนโยบายจูงใจที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เพื่อกระตุ้นให้ธุรกิจต่างๆ เข้าร่วมในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ในส่วนของการแลกเปลี่ยนกองทุนที่ดินเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม แม้กฎหมายฉบับใหม่จะกำหนดให้ผู้ลงทุนสามารถเสนอการแลกเปลี่ยนได้ แต่ผู้ลงทุนต้องมีกองทุนที่ดินอยู่ในเขตเมืองประเภทเดียวกันหรืออยู่ในบริษัทเดียวกัน

ในความเป็นจริงแล้ว เรื่องนี้เป็นเรื่องยากมากที่จะบรรลุผลสำเร็จ เพราะนักลงทุนทุกคนไม่ได้มีกองทุนที่ดินจำนวนมากอยู่ในเขตเมืองประเภทเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น ปัจจุบัน ธุรกิจหลายแห่งต้องการแลกเปลี่ยนโครงการเก่าหลังจากการปรับปรุง แต่ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากกองทุนที่ดินทั้งสองไม่ได้อยู่ในเมืองเดียวกันและไม่ได้อยู่ในบริษัทเดียวกัน แม้ว่าจะอยู่ภายใต้กลุ่มเดียวกันก็ตาม

ข้อจำกัดด้านเงินทุน

นอกจากนี้ การกู้ยืมเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคมยังประสบปัญหาหลายประการ คุณอ๋านห์ ระบุว่า ธุรกิจสามารถกู้ยืมเงินจากกองทุนเพื่อการพัฒนาของจังหวัดและเมืองต่างๆ ได้เพียงประมาณร้อยละ 15 ของเงินลงทุนโครงการทั้งหมดเท่านั้น

ซึ่งไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมต้นทุน ในขณะที่สินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์แม้จะมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษก็ยังอยู่ที่ 8.2% ถึง 9% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ธุรกิจสามารถรับได้เมื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมาก

ไม่เพียงแต่ภาคธุรกิจเท่านั้นที่ประสบปัญหา แต่ประชาชนก็ต้องเผชิญกับอุปสรรคมากมายในการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม คุณอ๋านห์ยกตัวอย่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 อยู่ที่ 4.8% ต่อปี จากธนาคารนโยบายสังคม แต่หลังจากวันที่ 1 สิงหาคม อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 6.6% ต่อปี ซึ่งเกือบจะเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการพาณิชย์ ทำให้แรงงานที่มีรายได้น้อยอยู่แล้วไม่กล้ากู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย

“ผู้ซื้อบ้านหลายราย แม้จะผ่านเกณฑ์รายได้ แต่ก็ยังกู้เงินไม่ได้ เพราะขั้นตอนการอนุมัติยุ่งยาก โดยเฉพาะการพิสูจน์รายได้ย้อนหลัง 3 เดือน” นางอัญห์กล่าว

นอกจากนี้ ขั้นตอนการพิสูจน์รายได้ของผู้กู้ยังคงมีความซับซ้อน สร้างความยุ่งยากให้กับผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริงจำนวนมาก “ลูกค้าหลายรายของ Kim Oanh Group ได้ชำระเงินล่วงหน้าไปแล้ว 20-30% ของมูลค่าบ้าน แต่ยังไม่ได้รับบ้าน เนื่องจากธนาคารไม่ปล่อยกู้ให้ทันเวลา” คุณ Oanh กล่าวเสริม

ยิ่งไปกว่านั้น กฎระเบียบเกี่ยวกับรายได้เมื่อซื้อบ้านพักอาศัยสังคมยังมีข้อบกพร่องมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หากคนโสดมีรายได้ 15 ล้านดอง และคู่สามีภรรยามีรายได้ 30 ล้านดอง แม้ว่าจะมีรายได้ต่างกันเพียง 1 ล้านดอง เช่น 29 ล้านดอง หรือ 31 ล้านดอง ก็จะไม่ได้รับการพิจารณา ซึ่งทำให้หลายคนเสียโอกาสในการซื้อบ้าน ในขณะที่ต้องจำนองอพาร์ตเมนต์และต้องรับผิดชอบชำระเงินต้นและดอกเบี้ยให้กับธนาคาร

คุณอ๋านห์ ยังได้กล่าวถึงประเด็นที่ว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่ทำธุรกิจบ้านจัดสรรไม่ได้แสวงหาผลกำไร จึงมีแนวคิดที่จะสร้างบ้านราคาถูก มีคุณภาพไม่ได้มาตรฐาน คอนโดมิเนียมสูงเพียง 5 ชั้นและไม่มีลิฟต์ มีพื้นที่จำกัด ขาดสิ่งอำนวยความสะดวก และขาดความปลอดภัย... บ้านจึงทรุดโทรมลงอย่างรวดเร็ว ค่าซ่อมแซมสูง และพื้นที่อยู่อาศัยทรุดโทรมมาก

ในขณะเดียวกัน สิงคโปร์ก็สร้างอพาร์ตเมนต์ที่มีพื้นที่หลากหลาย ตั้งแต่ 1 ห้องนอนไปจนถึง 4 ห้องนอน เพื่อรองรับการอยู่อาศัยของผู้คนหลายรุ่น เหมาะสมอย่างยิ่งกับคุณภาพที่สูงมาก ทำให้อพาร์ตเมนต์สามารถใช้งานได้ยาวนาน ส่งต่อไปยังคนรุ่นต่อรุ่นได้โดยไม่ต้องซื้อบ้านหลังใหม่ ยิ่งไปกว่านั้น ถึงแม้จะเป็นโครงการบ้านจัดสรร แต่สิงคโปร์ก็ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัยมากมายเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้คน

กิม อวน กรุ๊ป ได้สำรวจและเห็นว่านี่เป็นแนวทางที่ดี และมุ่งมั่นที่จะเรียนรู้จากประสบการณ์ และพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมคุณภาพระดับสิงคโปร์ให้กับชาวเวียดนาม “เราเชื่อว่าหากรัฐบาลสามารถขจัดปัญหาข้างต้นให้กับภาคธุรกิจได้ พร้อมทั้งเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษที่เหมาะสม และลดความยุ่งยากในการตรวจสอบใบสมัครสำหรับผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคม โครงการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตของรัฐบาลจะประสบความสำเร็จอย่างงดงาม และแรงงานของเราจะมีสภาพความเป็นอยู่ที่มั่นคงยิ่งขึ้นในบ้านพักอาศัยที่กว้างขวาง สะอาด และอุปกรณ์ครบครัน เพื่อให้พวกเขาทำงานได้อย่างสบายใจและมีส่วนร่วมในการพัฒนาเศรษฐกิจ” คุณอวน เชื่อมั่น

ที่มา: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm