ข้อเสนอเพื่อควบคุมตลาดด้วยนโยบายกฎหมายสินเชื่อ

มาตรการที่ใช้ทั่วโลก

VARS ระบุว่า การควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ผ่านนโยบายและกฎหมายสินเชื่อเป็นหนึ่งในวิธีที่มีประสิทธิภาพในการสร้างหลักประกันการพัฒนาที่ยั่งยืนและมั่นคงของตลาด โดยหลีกเลี่ยงผลกระทบที่ก่อให้เกิดความไม่มั่นคงต่อ เศรษฐกิจ หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ การเติบโตหรือถดถอยของตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจนำไปสู่วิกฤตการณ์ทางการเงินครั้งใหญ่

ในอดีต อสังหาริมทรัพย์มักถูกระบุว่าเป็นหนึ่งในสาเหตุหลักของปัญหาเศรษฐกิจของเวียดนาม อันเนื่องมาจากผลกระทบโดยตรงของอุตสาหกรรมนี้ และผลกระทบทางอ้อมจากภาคส่วนสนับสนุนทางเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากภาคส่วนสำคัญนี้ เช่น การก่อสร้าง การท่องเที่ยว การเงินและการธนาคาร ปัจจัยที่สามารถกล่าวถึงได้ ได้แก่ หนี้เสีย สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ความยากลำบากในการระดมทุน และความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ลดลง

ปัญหาข้างต้นไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพัฒนาตลาดเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบอย่างกว้างขวางต่อเศรษฐกิจโดยรวมด้วย ดังนั้น บนพื้นฐานของการเคารพกฎธรรมชาติของอุปสงค์และอุปทานอย่างสูงสุด รัฐจึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเสริมสร้างการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังเมื่อตลาดมี "สัญญาณของความไม่แน่นอน" มาตรการนี้ยังเป็นมาตรการที่รัฐบาลและหน่วยงานทางการเงินของหลายประเทศทั่วโลกนำมาใช้

การควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นมาตรการสำคัญในการหลีกเลี่ยงผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เพื่อให้มั่นใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตอย่างยั่งยืนและมั่นคง และหลีกเลี่ยงผลกระทบที่ก่อให้เกิดความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจ รัฐบาลหลายประเทศจึงใช้นโยบายสินเชื่อเป็นเครื่องมือในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยการเข้มงวดหรือผ่อนคลายนโยบายสินเชื่อ รัฐบาลสามารถควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ ป้องกันภาวะฟองสบู่ และรักษาเสถียรภาพของตลาดได้ อย่างไรก็ตาม ความยืดหยุ่นของนโยบายนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละตลาดและสถานการณ์ทางเศรษฐกิจของแต่ละประเทศ ประสบการณ์ของบางประเทศเกี่ยวกับประเด็นนี้มีดังนี้

ยกตัวอย่างเช่น ในประเทศจีน รัฐบาลจีนได้กำหนดข้อจำกัดมากมายเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยใช้สินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินเชื่อเพื่อการเก็งกำไร เพื่อควบคุมกระแสเงินทุนที่ไหลเข้าไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ นอกจากนี้ จีนยังควบคุมกระแสเงินทุนที่ไหลออกไปยังต่างประเทศเพื่อป้องกันไม่ให้เงินทุนที่ไหลเข้าเพื่อเก็งกำไรไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในปี 2010 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีนพัฒนาอย่างรวดเร็ว และราคาที่อยู่อาศัยก็พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะนั้น มีอพาร์ตเมนต์หลายสิบล้านยูนิตในจีนถูกสร้างขึ้นมาเป็นเวลานานแต่ไม่มีผู้อยู่อาศัย สถานการณ์เช่นนี้ดำเนินมายาวนานและรุนแรงขึ้น จนกระทั่งปลายปี 2017 รัฐบาลจีนต้องออกนโยบาย "บ้านมีไว้เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร" ในขณะเดียวกันก็กำหนดให้มีการจัดตั้งระบบนโยบายเพื่อควบคุมและกำกับดูแลตลาด เพื่อแยกแยะผู้ซื้อบ้านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงออกจากผู้ซื้อเก็งกำไร

นอกจากกฎระเบียบที่เข้มงวดมากเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองหรือมากกว่านั้น เช่น การกำหนดเงื่อนไขให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองวางเงินดาวน์ 60-85% และบ้านหลังที่สามวางเงินดาวน์ 100% ผู้ซื้อบ้านต้องถือครองอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อยสามปีครึ่ง การไล่เจ้าหน้าที่ระดับสูงในพื้นที่ที่ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น และแม้กระทั่งการใช้มาตรการราคาอ้างอิง การกระจายโควตาการซื้อ... นอกจากนี้ หลายเมืองในจีนยังได้ใช้มาตรการต่างๆ เช่น การจำกัดวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย การขึ้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และการเข้มงวดกฎระเบียบด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย การปรับเปลี่ยนเหล่านี้ค่อนข้างมีประสิทธิภาพ ช่วยลดการเก็งกำไรได้อย่างมาก

กฎระเบียบหลายประการที่ "กระทบกระเป๋า" ของผู้ซื้อบ้านถูกนำมาใช้เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร

ในสิงคโปร์ เพื่อควบคุมการเก็งกำไรและป้องกันฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลสิงคโปร์ได้เพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินฝากขั้นต่ำสำหรับการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือสาม ขณะเดียวกัน เพื่อลดวงเงินกู้และควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลยังได้จำกัดระยะเวลาการกู้ยืมควบคู่ไปกับนโยบายสินเชื่อที่เข้มงวด

ในแคนาดา รัฐบาลได้เข้มงวดกฎระเบียบเกี่ยวกับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันเพื่อจำกัดสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง ผู้ซื้อบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น โตรอนโตและแวนคูเวอร์ มักต้องวางเงินดาวน์ที่สูงขึ้นเมื่อกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ หลายประเทศยังใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อกับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ เพื่อจำกัดการเก็งกำไร ควบคุมราคาบ้านที่สูงขึ้น และปกป้องผู้มีรายได้ปานกลางในเมืองใหญ่ๆ เช่น ออสเตรเลีย แคนาดา และอื่นๆ

ประสบการณ์จากประเทศอื่นๆ แสดงให้เห็นว่านโยบายและกฎหมายสินเชื่อเป็นเครื่องมือสำคัญอย่างหนึ่งที่รัฐบาลใช้ในการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์ นโยบายหลายฉบับที่ประเทศอื่นๆ นำไปปฏิบัติอย่างได้ผล สามารถนำมาอ้างอิง เรียนรู้ และนำมาประยุกต์ใช้ในเวียดนามได้

จำเป็นต้องยื่นขอควบคุมตลาดเวียดนาม

ด้วยประสิทธิภาพที่เกิดขึ้นในหลายประเทศทั่วโลก VARS เสนอแนวทางแก้ไขเกี่ยวกับนโยบายสินเชื่อเพื่อควบคุมตลาดเมื่อตลาดมีความผันผวนขึ้นหรือลงมากกว่า 20% ใน 3 เดือน หรือเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและสังคม โดยไม่กระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน ดังนี้

ประการแรก เข้มงวดนโยบายสินเชื่อสำหรับนักเก็งกำไร เพื่อลดจำนวนผู้กู้ยืมเงินเพื่อเก็งกำไรหรือใช้เงินกู้มากเกินไป สถาบันการเงินสามารถปรับวงเงินกู้ได้โดยการปรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน กำหนดให้ชำระเงินกู้ส่วนทุนเพิ่มขึ้น หรือปรับอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่า

ประการที่สอง เสริมสร้างการติดตามและบริหารสินเชื่อ รัฐบาลสามารถกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการควบคุมคุณภาพสินเชื่อ โดยกำหนดให้ธนาคารต่างๆ ต้องรายงานรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างการติดตามความเสี่ยง จัดตั้งกลไกสินเชื่อสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคม โดยให้ความสำคัญกับการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย

VARS เสนอมาตรการต่างๆ มากมายเพื่อควบคุมตลาดในวิธีที่สมเหตุสมผลที่สุด

นอกจากนี้ รัฐยังต้องมีนโยบายผ่อนคลายสินเชื่อ ทั้งการลดอัตราดอกเบี้ย และสนับสนุนสินเชื่อระยะยาวอัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยครั้งแรก หรือกลุ่มที่ให้ความสำคัญอื่นๆ เพื่อความมั่นคงทางสังคม เช่น คู่สมรสหนุ่มสาว...

อย่างไรก็ตาม ตามข้อมูลของ VARS รัฐจำเป็นต้องจัดทำระบบฐานข้อมูลที่มีขนาดใหญ่ แม่นยำ และทันสมัยเพียงพอ เพื่อให้มั่นใจว่าสามารถแยกแยะผู้ซื้อบ้านจริงที่ใช้ข้อมูลนี้เพื่อการผลิตจริงและวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ กับผู้ซื้อเก็งกำไรและผู้แสวงหากำไรได้อย่างชัดเจน จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเร่งประกาศดัชนีราคาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และตัวชี้วัดที่มีอิทธิพลบางอย่าง เพื่อเป็นพื้นฐานในการพิจารณาว่ารัฐจำเป็นต้องเข้าแทรกแซงเมื่อใด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังเป็นที่น่ากังวลในปัจจุบัน เพื่อควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ครอบคลุมมากขึ้น ควรรวมนโยบายสินเชื่อเข้ากับการบังคับใช้ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือภาษีทรัพย์สิน ขณะเดียวกัน การบังคับใช้นโยบายด้านกฎระเบียบต้องมีความยืดหยุ่น เพื่อสร้างเสถียรภาพและความเป็นระเบียบเรียบร้อยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และลดความเสี่ยงให้น้อยที่สุด

ที่มา: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html