สภาพคล่อง “หยุดชะงัก” เนื่องมาจากความยากลำบากในการตกลงราคา
นักลงทุนบางส่วนมองว่าสภาพคล่องของกลุ่มนี้ไม่ได้ดีขึ้นเลยในช่วงนี้ เพราะหลายคนสังเกตว่าเจ้าของที่ดินไม่ได้ตกอยู่ในภาวะ "ขาดที่ดิน" จริงๆ โดยเฉพาะแปลงที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลสวยงาม มีศักยภาพทำกำไรสูงในระยะกลาง และเจ้าของที่ดินไม่ได้ตกอยู่ภายใต้แรงกดดันทางการเงินมากเกินไปในปัจจุบัน
คุณ Pham Khai นักลงทุนที่ดินในพื้นที่ใกล้เคียงนครโฮจิมินห์มาอย่างยาวนาน เช่น Long An, Dong Nai, Binh Phuoc , Ba Ria-Vung Tau เล่าว่า ในอดีตเขาและเพื่อนๆ มักจะออกล่าหาที่ดินที่มีราคาเหมาะสม แต่ที่ดินสวยๆ ส่วนใหญ่มักจะปิดการขายได้ยากเนื่องจากราคาไม่ตรงกัน
“เจ้าของที่ดินยังคงตั้งราคาไว้ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับที่เราประเมินไว้ บางคนถึงกับไม่ยอมต่อรองราคาให้ต่ำลงเพราะคิดว่าราคาปัจจุบันเหมาะสมแล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เจ้าของที่ดินหลายคนมองว่าตลาดจะฟื้นตัวในไม่ช้า จึงตัดสินใจลดการขาดทุนเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ด้วยเหตุนี้ ในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา ผมจึงสามารถซื้อที่ดินเพิ่มอีกเพียง 1 แปลงในดาดโด บาเรีย-วุงเต่า ในราคา 1,000 ล้านดองเท่านั้น” นายคายกล่าว
นักลงทุนรายนี้ยังกล่าวอีกว่าแม้ว่าปัจจุบันธนาคารจะถือครองที่ดินบางแปลง แต่เจ้าของที่ดินก็ยังไม่ได้ปรับราคาให้กลับมาอยู่ในระดับ "ดี" ในความเห็นส่วนตัว เจ้าของที่ดินหลายรายขึ้นราคาสูงกว่าที่ธนาคารและบริษัทประเมินราคาอื่นๆ ประเมินไว้หลายร้อยล้านบาท
ที่ดินโครงการเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมของนักลงทุนจำนวนมาก
ความจริงที่ว่าเจ้าของบ้านใช้ราคาสูงสุดในปี 2022 เป็นเกณฑ์ในการกำหนดการลดการขาดทุน ทำให้หลายคนที่ต้องการซื้อเพื่อการลงทุนไม่สามารถปิดการขายได้ แม้แต่การลดการขาดทุน 50% สำหรับหลายๆ คนที่ลงทุนในระยะยาวก็เป็นเพียงการลดผลกำไรเท่านั้น
นอกจากนี้ ในมุมมองของผู้ขาย บางคนเข้ามาในตลาดในช่วงที่ที่ดินกำลังร้อนแรง และราคาที่ดินอาจปรับขึ้นได้ถึงหลายร้อยเปอร์เซ็นต์ ไม่ต้องพูดถึงค่าธรรมเนียมนายหน้า ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย และแม้แต่เงินกู้ที่มีดอกเบี้ยเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น หลังจากผ่านไปหนึ่งปี แม้ว่าจะยอมขายในราคาเดิม พวกเขาก็ยังต้องประสบกับความสูญเสียมหาศาลหลายร้อยล้าน ดังนั้น เมื่อต้องเผชิญกับลูกค้าที่ "กดราคา" เจ้าของที่ดินจำนวนมากจึงไม่ยินยอมทำธุรกรรม ทำให้สภาพคล่องในตลาดยังคง "หยุดชะงัก"
นอกจากนี้ นักลงทุนบางส่วนให้ความเห็นว่า ในปัจจุบัน มีเพียงที่ดินและผลิตภัณฑ์ ทางการเกษตร ในจังหวัดรอบนครโฮจิมินห์เท่านั้นที่มีราคาซื้อขายที่เหมาะสม โดยเฉพาะในตลาดที่ยังไม่มีภาวะเงินเฟ้อ อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงในอนาคตก็สูงขึ้นเช่นกัน เนื่องจากขาดการพัฒนา สำหรับพื้นที่ที่ผ่าน "ภาวะเงินเฟ้อ" แล้ว ราคาที่ลดลง 30-40% ยังคงเป็นราคาที่ต้องพิจารณาในปัจจุบัน
ราคาสามารถลงต่อได้อีกไหม?
ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Batdongsan.com.vn ราคาที่ดินในปี 2023 มีแนวโน้มลดลงอย่างรวดเร็วในอสังหาริมทรัพย์เก็งกำไร โดยถือครองสินค้าคงคลังรอการปรับราคา (ไม่รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยจริง แสวงหากำไรจากการบริโภค) ในขณะที่ที่ดินโดยทั่วไปลดลงเพียง 8-12% เท่านั้น ราคาทาวน์เฮาส์ วิลล่า และอพาร์ตเมนต์ในอนาคตลดลงมากที่สุด โดยลดลงเหลือประมาณ 15-30% โดยมีเพียงไม่กี่กรณีที่ราคาลดลงเหลือขั้นต่ำ 40% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2022
ในขณะเดียวกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยที่เหมาะกับผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและต้องการใช้ทันทีกลับมียอดขายน้อยมาก บางโครงการยังคงมีราคาลดลงเนื่องจากผลกระทบจากจิตวิทยาของตลาดโดยรวม แต่เพียงในช่วงแคบๆ เท่านั้น ไม่มีการขายแบบตื่นตระหนกเพื่อลดการขาดทุน
จากการสำรวจทางจิตวิทยาที่จัดทำโดย Batdongsan.com.vn ในกลุ่มผู้ซื้อบ้าน พบว่าประมาณ 56% คาดการณ์ว่าราคาบ้านจะยังคงลดลงในช่วงเดือนสุดท้ายของปี มีเพียง 23% เท่านั้นที่คาดว่าราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป ดังนั้น ผู้ตอบแบบสอบถาม 54% จึงคาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในช่วงเวลาดังกล่าว ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 20% กล่าวว่าอัตราดอกเบี้ยอาจลดลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 เป็นต้นไป แต่ยากที่จะกลับสู่ช่วงปี 2020 - 2021
คนส่วนใหญ่ที่ตอบแบบสำรวจเลือกที่ดินเป็นประเภทที่ต้องการซื้อในอนาคตอันใกล้นี้
ในทางกลับกัน ในกลุ่มผู้ขาย ข้อมูลการสำรวจเหตุผลการขายพบว่า 49% เป็นการปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน 23% ขาดความจำเป็นจึงขายต่อ มีเพียง 22% เท่านั้นที่ประสบปัญหาทางการเงิน ต้องโอนกรรมสิทธิ์เพื่อแก้ปัญหา เศรษฐกิจ โดยที่จำนวนคนที่ตัดขาดทุนจากแรงกดดันทางการเงินไม่สูง ผู้ขายส่วนใหญ่ยังอยู่ที่ระดับที่สามารถถือครองไว้ได้ หวังว่าจะขายทำกำไรได้
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ถือครองทรัพย์สินถึง 42% ต้องการขายทำกำไรอย่างน้อย 10% ของราคาซื้อ 38% ยอมขายทำกำไรส่วนต่างน้อยกว่า 10% มีเพียงประมาณ 16% เท่านั้นที่ยอมรับการลดราคา 5-20% เพื่อกำจัดสินค้าออกไป ส่วนนักลงทุนที่ยอมรับการลดราคามากกว่า 20% มีเพียงประมาณ 3% เท่านั้น
นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อยู่ในจุดต่ำสุด ความต้องการเก็งกำไรหายไป การลงทุนลดลง และมีเพียงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ยังคงอยู่ ตลาดสูญเสียผู้ซื้อเพื่อการลงทุนไปจำนวนมาก ส่งผลให้สภาพคล่องได้รับผลกระทบ และราคาที่ดินในปี 2566 ก็จะได้รับผลกระทบเช่นกัน
การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์นั้นทำได้ยากเนื่องจากความคาดหวังระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อยังคงห่างไกลกันมาก ในปัจจุบัน ปัญหาทางกฎหมายกำลังได้รับการแก้ไขโดยรัฐบาลและท้องถิ่น ธนาคารยังบันทึกสัญญาณเชิงบวกมากมายเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง อสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้บริโภคที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงอาจฟื้นตัวในไม่ช้า
ในขณะเดียวกันผู้ซื้อก็ให้ความสำคัญกับอสังหาฯ ที่เข้าเกณฑ์การใช้งานได้ทันที รักษาราคาได้ดี ปลอดภัย และมีสภาพคล่องสูง ดังนั้นกลุ่มสินค้าเหล่านี้จะมีสภาพคล่องเพิ่มขึ้นในอนาคต ในขณะเดียวกันกลุ่มอสังหาฯ เก็งกำไรอาจมีราคาลดลงอย่างต่อเนื่อง
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)