ความจำเป็นเร่งด่วนในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

ในคำสั่งที่ 34-CT/TW สำนักงานเลขาธิการประเมินว่าเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติถึงปี 2563 และวิสัยทัศน์ถึงปี 2573 ยังไม่บรรลุผลสำเร็จหลายประการ อุปทานที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงมีจำกัดเมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริง ขณะที่ราคาเฉลี่ยยังคงสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้รับประโยชน์

นอกจากนี้ การบริหารจัดการที่อยู่อาศัยสังคมของรัฐยังมีจุดอ่อนและข้อบกพร่องหลายประการ สัดส่วนของกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมในเขตเมือง รวมถึงเงินทุนสนับสนุนจากงบประมาณแผ่นดินสำหรับโครงการสินเชื่อพิเศษในกลุ่มนี้ยังคงต่ำ ทรัพยากรทางสังคมยังไม่ได้รับการระดมอย่างแข็งขันเพื่อเข้าร่วม...

เหตุผลหลายประการเหล่านี้ทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง แม้จะมีนโยบายสนับสนุนมากมาย ซึ่งทำให้การบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้เป็นเรื่องยากลำบาก ความยากลำบากหลายประการกำลัง "ผูกมัด" เป้าหมายไว้

ความยากของการ “ผูกมัด” เป้าหมาย

นายฮวง ไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงก่อสร้าง ) กล่าวว่า ปัจจุบันยังมีบางพื้นที่ที่ยังไม่ได้จัดทำแผนการดำเนินงานโครงการ “การลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและแรงงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573” โดยเร่งด่วน ยังไม่ได้ระบุความต้องการที่ดินสำหรับการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยไว้อย่างชัดเจน เพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการวางแผนจัดสรรที่ดินให้เพียงพอสำหรับการพัฒนาบ้านพักอาศัย... ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการหลายรายที่ลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงที่ดิน เช่น การวางแผนการจัดสรรที่ดิน การประชาสัมพันธ์โครงการดึงดูดการลงทุน บางโครงการได้อนุมัตินโยบายการลงทุนและคัดเลือกนักลงทุนแล้ว แต่การดำเนินการลงทุนและก่อสร้างยังไม่เป็นไปตามกำหนดเวลา...

นอกจากนี้ การเบิกจ่ายเงินทุนสินเชื่อพิเศษจำนวน 120,000 พันล้านดองยังคงล่าช้าเมื่อเทียบกับที่คาดการณ์ไว้และความต้องการในทางปฏิบัติ ยิ่งไปกว่านั้น ธนาคารพาณิชย์ที่เข้าร่วมปล่อยสินเชื่อเพื่อสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังมีไม่มากนัก - คุณไห่กล่าว

ในปี พ.ศ. 2567 รัฐบาล ตั้งเป้าหมายที่จะสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้แล้วเสร็จจำนวน 130,000 ยูนิตทั่วประเทศ อย่างไรก็ตาม สถิติแสดงให้เห็นว่า ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี พ.ศ. 2567 มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่แล้วเสร็จเพียง 8 โครงการทั่วประเทศ ซึ่งน้อยกว่า 30% ของจำนวนยูนิตที่ตั้งไว้ ความคืบหน้านี้แสดงให้เห็นว่าเป้าหมายในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมให้แล้วเสร็จจำนวน 130,000 ยูนิตในปีนี้ยังคงห่างไกลจาก "เป้าหมาย" และจำเป็นต้องใช้ความพยายามอย่างมากในการบรรลุเป้าหมายดังกล่าว

จากมุมมองในพื้นที่ นายหยุนห์ ทันห์ เคียต รองผู้อำนวยการกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดในขณะนี้คือการขาดเงินทุนลงทุนจากงบประมาณ จึงไม่สามารถจัดสรรให้กับโครงการบ้านพักอาศัยของรัฐได้อย่างเต็มที่ เพื่อแก้ไขปัญหาให้กับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในนโยบายต่างๆ เช่น แกนนำ ข้าราชการ พนักงานของรัฐ ฯลฯ ได้อย่างเต็มที่

ปัจจุบัน นครโฮจิมินห์จัดสรรเงินทุนเพียง 10% เพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคม นับตั้งแต่ปัจจุบันจนถึงปี 2568 จำเป็นต้องใช้เงินทุน 37,700 พันล้านดอง ตามแผน อย่างไรก็ตาม นครโฮจิมินห์สามารถจัดสรรงบประมาณได้เพียงประมาณ 3,770 พันล้านดองเท่านั้น ภายในปี 2573 นครโฮจิมินห์ต้องการเงินทุน 86,400 พันล้านดอง แต่สามารถจัดสรรงบประมาณได้เพียง 8,600 พันล้านดองจากงบประมาณ ส่วนที่เหลือสามารถนำไปใช้จากแหล่งทุนทางสังคมได้เท่านั้น

ประเภทยืดหยุ่น

บางคนกล่าวว่าสาเหตุหนึ่งที่ทำให้โครงการบ้านพักอาศัยสังคมไม่ประสบความสำเร็จคือการขายบ้านให้กับผู้ที่ไม่มีเงินซื้อ คุณเหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า นอกจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมทั้งแบบขายและแบบเช่าซื้อแล้ว ปัญหาบ้านพักอาศัยสังคมให้เช่ายังต้องการนโยบายส่งเสริมการพัฒนา เนื่องจากบ้านพักอาศัยสังคมมุ่งเป้าไปที่กลุ่มผู้มีรายได้น้อยเป็นหลัก

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ระบุว่า พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ได้ยกเลิกข้อบังคับที่กำหนดให้นักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรสังคมต้องกันพื้นที่ให้เช่าไว้ 20% ซึ่งหมายความว่า หากสามารถขายอพาร์ตเมนต์ได้ 100% รัฐจำเป็นต้องจัดสรรพื้นที่เพิ่มเติมเพื่อทดแทนพื้นที่เช่าเดิม

พระราชบัญญัติเคหะ พ.ศ. 2566 กำหนดเพียงว่าที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในเขตอุตสาหกรรมต้องเป็นที่อยู่อาศัยให้เช่า ดังนั้น กลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ไม่ใช่คนงานในเขตอุตสาหกรรม เช่น กรรมกรและแรงงานอิสระในเขตเมือง จึงแทบไม่มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยให้เช่า

นาย Trinh Quang Minh หัวหน้าคณะกรรมการบริหารโครงการสถาบันสหภาพแรงงาน สมาพันธ์แรงงานเวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อขายเป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากขั้นตอนใช้เวลานาน ราคาขายสูงกว่ารายได้ของผู้มีรายได้น้อย กฎระเบียบต่างๆ ไม่น่าดึงดูดใจนักลงทุน เนื่องจากกำหนดกำไรไว้เพียง 10%... ดังนั้น การพัฒนาบ้านพักอาศัยเพื่อเช่าจึงมีความเหมาะสม ตรงกับความต้องการที่แท้จริง และเหมาะสมกับรายได้ของผู้มีรายได้ นอกจากนี้ ความต้องการเช่ายังมีสูงมาก ในขณะที่อุปทานมีน้อย แต่ราคาเช่าในตลาดกลับสูงมาก

ปัจจุบัน สมาพันธ์แรงงานแห่งเวียดนามได้เสนอแผนเช่าที่อยู่อาศัยสังคม โดยกำหนดราคาเช่าที่อยู่อาศัยสังคมให้เท่ากับหรือต่ำกว่าราคาตลาด ตัวอย่างที่ชัดเจนคือโครงการนำร่องเช่าที่อยู่อาศัยสังคมของสมาพันธ์แรงงานแห่งเวียดนามในจังหวัดฮานาม ซึ่งผู้เช่าเต็มอย่างรวดเร็วทันทีที่เปิดตัว

ราคาเช่าของโครงการนี้อยู่ที่ 1.2-1.4 ล้านดองต่อเดือน ขณะที่ราคาเช่านอกโครงการอยู่ที่ 2-3 ล้านดองต่อเดือน อย่างไรก็ตาม คุณมินห์กล่าวว่าการก่อสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมให้เช่ามีอุปสรรค 3 ประการ คือ การดึงดูดแหล่งลงทุน ทำเลที่ตั้งโครงการ และราคาเช่า

ในมุมมองทางธุรกิจ คุณเล ฮู เหงีย ผู้อำนวยการบริษัท เล แถ่ง คอนสตรัคชั่น เทรดดิ้ง ได้วิเคราะห์ว่า หากลงทุนในโครงการบ้านจัดสรร 1,000 ยูนิต ต้นทุนต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 500 ล้านดอง ต้นทุนการลงทุนจะสูงถึง 500,000 ล้านดอง หากเช่ายูนิตในราคา 3-3.5 ล้านดองต่อเดือน 1,000 ยูนิต นักลงทุนจะได้รับผลตอบแทน 3-3.5 พันล้านดองต่อเดือน หรือ 30-35,000 ล้านดองต่อปี

หากนักลงทุนกู้ยืมเงินเชิงพาณิชย์ด้วยอัตราดอกเบี้ยเกิน 10-13% ต่อปี เงิน 5 แสนล้านดองนี้จะต้องจ่ายดอกเบี้ย 5 หมื่นล้านดอง ซึ่งนักลงทุนจะต้องสูญเสียเงินอย่างแน่นอน ขณะเดียวกัน ในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 การพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมให้เช่าจะมีกำไรเท่ากับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมให้เช่า ซึ่งอยู่ที่ 10% เท่านั้น ตามกฎหมายใหม่ บ้านพักอาศัยเช่าจะไม่ได้รับการลงทุนจากรัฐในด้านเทคโนโลยีและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมอีกต่อไป ดังนั้นจึงไม่มีนักลงทุนรายใดกล้าทำโครงการบ้านพักอาศัยสังคมให้เช่าอีกต่อไป” คุณเหงียกล่าวเน้นย้ำ

ลบออกจากนโยบาย

แม้ว่าหลายพื้นที่กำลังประสบปัญหาในการดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม แต่การดำเนินนโยบายนี้ในเมืองไฮฟองกลับประสบผลสำเร็จอย่างน่าทึ่ง จนถึงปัจจุบัน เมืองไฮฟองได้อนุมัตินโยบายและคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยสังคม 31 โครงการ มีจำนวนรวม 36,600 ยูนิต ในจำนวนนี้ 9 โครงการได้เริ่มก่อสร้างแล้ว มีจำนวนรวมประมาณ 15,000 ยูนิต คาดการณ์ว่าในช่วงปี พ.ศ. 2564-2568 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยสังคมแล้วเสร็จประมาณ 16,200 ยูนิต ซึ่งสูงกว่าเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมที่รัฐบาลกำหนดไว้ที่ 15,400 ยูนิต

สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่ายังคงมีความยากลำบากอยู่ แต่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไข โดยเริ่มจากนโยบาย และเรื่องราวของเมืองไฮฟองก็เป็นตัวอย่างที่ดีเช่นกัน เพื่อให้บรรลุผลเชิงบวกเหล่านี้ เมืองไฮฟองได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยอย่างใกล้ชิด ดังนั้น คณะกรรมการพรรคการเมืองเมืองไฮฟองจึงให้ความสำคัญกับการกำกับดูแล โดยสภาประชาชนเมืองได้ผ่านมติ 5 ฉบับ และคณะกรรมการประชาชนเมืองได้ออกมติที่เกี่ยวข้อง 13 ฉบับเพื่อนำไปปฏิบัติ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมืองไฮฟองได้นำกลไกและนโยบายปัจจุบันมาใช้อย่างยืดหยุ่นและมีประสิทธิภาพ เพื่อปรับปรุงสภาพแวดล้อมการลงทุนและธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกระบวนการด้านที่อยู่อาศัย รวมถึงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ด้วยเหตุนี้ จึงสร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่โปร่งใส เปิดกว้าง และเป็นมิตร ดึงดูดโครงการลงทุนขนาดใหญ่จำนวนมาก และตอบสนองความต้องการของประชาชนในการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ผู้อำนวยการฮวงไห่ แจ้งว่า แม้ว่าจะบรรลุผลสำเร็จที่สำคัญบางประการแล้ว แต่การดำเนินงานโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงมีข้อบกพร่องอยู่บ้าง ปัจจุบัน กระทรวงก่อสร้างกำลังมุ่งเน้นการจัดทำ ดำเนินการให้แล้วเสร็จ และให้คำแนะนำแก่ท้องถิ่นในการปฏิบัติตามพระราชกฤษฎีกา คำสั่ง และหนังสือเวียนที่ให้รายละเอียดและให้คำแนะนำในการดำเนินการตามกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 หลังจากที่ประกาศใช้

ขณะเดียวกัน กระทรวงการก่อสร้างยังคงเรียกร้องให้ท้องถิ่นต่างๆ ยึดตามเป้าหมายของโครงการ “การลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564-2573” และเป้าหมายตามภาคผนวกโครงการที่อยู่อาศัยสังคมที่จะแล้วเสร็จในปี 2567 โดยเร่งพัฒนาแผนเฉพาะในการดำเนินการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยสังคมเพื่อให้บรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้

เพื่อดำเนินการตามยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติในช่วงปี 2564-2573 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2588 กระทรวงการก่อสร้างได้ส่งเอกสารไปยังคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยส่วนกลางเกี่ยวกับการพัฒนาและปรับปรุงแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับปี 2567 และปี 2564-2568 โดยกำหนดความต้องการและเป้าหมายของที่อยู่อาศัยทางสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังทหาร และที่พักอาศัยสำหรับคนงานอย่างชัดเจน... เพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566

นอกจากการดำเนินโครงการกำกับดูแลของสภานิติบัญญัติแห่งชาติในปี พ.ศ. 2567 แล้ว สภานิติบัญญัติแห่งชาติจะกำกับดูแลสูงสุดในหัวข้อ "การดำเนินนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2558 ถึงสิ้นปี พ.ศ. 2566" หัวข้อการกำกับดูแลมีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินผลสำเร็จ ข้อจำกัด และอุปสรรค ระบุสาเหตุ และชี้แจงความรับผิดชอบของหน่วยงาน องค์กร และบุคคลต่างๆ ในการปรับปรุงประสิทธิภาพการดำเนินนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม จากนั้นจึงเสนอแนวทางแก้ไขเพื่อปรับปรุงนโยบายและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ด้วยการมีส่วนร่วมแบบสอดประสานกันของระบบการเมืองทั้งหมดด้วยจิตวิญญาณเชิงรุกที่ว่า “ที่ใดมีปัญหา ที่นั่นย่อมมีทางแก้ไข” การดำเนินนโยบายที่อยู่อาศัยสังคมจะบรรลุเป้าหมายที่กำหนดไว้ ตลอดจนความคาดหวังทางสังคม

บทเรียนที่ 2: ทำให้คนงานเข้าถึงได้ง่าย

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594