อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามมีศักยภาพ แต่กระบวนการบริหารจัดการก็เหมือนตาข่ายแห่งสวรรค์และโลก

การทับซ้อนระหว่างกฎหมายที่มีอยู่

ในการหารือภายใต้กรอบฟอรั่ม "การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืนและการมอบใบรับรองโครงการที่อยู่อาศัยน่าอยู่ 2023" ดร. Nguyen Van Dinh ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ในปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด

นอกจากปัญหาการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแล้ว ยังมีปัญหาอื่นๆ อีก เช่น การขาดกลไกและความมุ่งมั่นของหลายพื้นที่ ทำให้โครงการต่างๆ จำนวนมากไม่ได้รับการแก้ไข ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากอีกมากมาย

ทั้งนี้ แม้ว่าความต้องการของตลาดจะดีมาก แต่ธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ยังคงลดลง โดยบันทึกเป็นการลดลงมากกว่า 90% เนื่องจากนักลงทุนต้องเผชิญกับปัญหาการ "ฝัง" เงินทุนและต้องแก้ไขปัญหาทางการเงิน

อสังหาริมทรัพย์ – อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีศักยภาพ แต่กระบวนการบริหารจัดการก็เหมือน “ตาข่ายสวรรค์” — ดร.เหงียน วัน ดินห์ – ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

ในบริบทดังกล่าว ประธาน VARS กล่าวว่าความพยายามของ รัฐบาล และกระทรวงที่เกี่ยวข้องในการออกนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อแก้ไขปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาด

คุณดิงห์ เปิดเผยว่า ในไตรมาสแรกของปี 2566 มีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จเกือบ 3,000 รายการ และในไตรมาสที่สองของปี 2566 ตัวเลขนี้เพิ่มขึ้น 30% จนถึงปัจจุบัน ความเชื่อมั่นของนักลงทุนค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น มีโครงการใหม่ๆ จำนวนมากเริ่มเปิดขายในตลาด ส่งผลให้จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าการปรับตัวดีขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่และเสถียรภาพทางจิตวิทยาของผู้ซื้อยังคงดำเนินไปอย่างช้าๆ ซึ่งต้องใช้เวลามากขึ้นในการดำเนินการโครงการใหม่ให้แล้วเสร็จ ขณะเดียวกัน แม้ว่าจิตวิทยาของนักลงทุนจะค่อยๆ คงที่แล้ว แต่ก็ยังค่อนข้างระมัดระวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่เผชิญกับแรงกดดันทางการเงินจากการลงทุนครั้งก่อน

เกี่ยวกับสาเหตุที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาในปัจจุบัน นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม (VACC) กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่ก็คือเรื่องกฎหมาย

นายเฮียปอธิบายว่า ในปัจจุบันมีกฎหมายที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวอยู่ 12 ฉบับ และหากขยายผลไปในทางอ้อมก็อาจมีมากถึง 20 ฉบับ เช่น กฎหมายว่าด้วยการวางแผน กฎหมายว่าด้วยการป้องกันและดับเพลิง เป็นต้น ดังนั้น เพื่อแก้ไขปัญหาให้กับตลาด จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่สอดประสานกันและเป็นพื้นฐานเพื่อคลี่คลายกฎหมายเหล่านี้

“โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามระเบียบข้อบังคับของรัฐ กระทรวงต่างๆ มีหน้าที่รับผิดชอบในการออกกฎหมายภายใต้การบริหารของตน แต่ยังไม่มีกลไกที่เป็นเอกภาพระหว่างกระทรวงต่างๆ ดังนั้น แม้ว่ากระบวนการบังคับใช้จะดีมาก แต่กระบวนการออกกฎหมายก็ยังคงมีความซ้ำซ้อน” นายเฮียปกล่าว

อสังหาริมทรัพย์ - อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีศักยภาพ แต่ขั้นตอนการบริหารจัดการก็เหมือน 'ตาข่ายสวรรค์' (รูปที่ 2) — นายเหงียน ก๊วก เฮียป – ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม

นอกจากนี้ การรับฟังความคิดเห็นระหว่างกระบวนการร่างกฎหมายยังคงมีจำกัดตามที่คุณ Hiep กล่าว ประธานสมาคม VACC ยกตัวอย่างในทางปฏิบัติว่า กฎหมายว่าด้วยการประมูลที่เพิ่งผ่านมามีข้อบกพร่องบางประการ และในอนาคตอันใกล้นี้ สมาคมจะเสนอคำแนะนำต่อหน่วยงานบริหารจัดการ

“ธุรกิจต้องการให้กฎหมายมีอายุการใช้งานที่ยาวนานขึ้น แทนที่จะมีระยะเวลาสั้นเหมือนในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากกฎหมายนั้นผิดพลาด แต่ต้องใช้เวลาถึง 10 ปีในการแก้ไข ธุรกิจก็จะไม่มีช่องทางทางกฎหมายในการดำเนินธุรกิจ” คุณเฮียปกล่าว

นายเหียกได้ชี้ให้เห็นถึง 4 ประเด็นในกฎหมายที่รัฐบาลต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษ ได้แก่ การขออนุญาตใช้พื้นที่ การวางแผน การประเมินราคาที่ดิน และการแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน นายเหียกกล่าวว่ากฎหมายจำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่ประเด็นที่กล่าวมาข้างต้นเท่านั้น เพื่อแก้ไขปัญหาตลาด

นายเหีปเล่าเรื่องราวของตนเองว่า เขาพัฒนาโครงการนี้มา 12 ปีแล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถเคลียร์พื้นที่ได้สำเร็จ ความล่าช้าทำให้เขาต้องพบปะกับผู้นำจังหวัดเพื่อทำงานอย่างต่อเนื่อง จำนวนครั้งที่เขาไปทำงานมีมากจนได้รับคำชมจากชาวบ้านว่า "ผมรู้สึกละอายใจที่เจอคุณ" แต่ก็ยังไม่มีใครดำเนินการจัดการเรื่องกลไกการเคลียร์พื้นที่ให้เสร็จสิ้น

อสังหาริมทรัพย์ - อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีศักยภาพ แต่ขั้นตอนการบริหารจัดการก็เหมือน 'ตาข่ายสวรรค์' (รูปที่ 3) — ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังประสบกับความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ (ภาพ: Huu Thang)

นอกจากนี้ ปัญหาเรื่องขั้นตอนการบริหารยังเป็นหนึ่งในปัญหาที่ประธาน VACC มองว่าเป็นปัญหาหลักที่สร้างความยากลำบากให้กับภาคธุรกิจในปัจจุบัน แผนงานของ กระทรวงก่อสร้าง ในการทำให้ขั้นตอนการบริหารและนโยบายที่เกี่ยวข้องง่ายขึ้นนั้น ถือเป็นแนวทางที่เป็นรูปธรรมอย่างยิ่ง

นายเหียบยืนยันว่า "อสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีศักยภาพมหาศาล แต่กระบวนการทางปกครองเปรียบเสมือนตาข่าย นายกรัฐมนตรี ได้สั่งการให้ลดขั้นตอนทางปกครองให้เรียบง่ายลง แต่กระบวนการทางปกครองในปัจจุบันยังคงยืดเยื้อและต้องการการปฏิวัติ... หากทำได้ ก็จะเป็นหนึ่งในทางออกที่เป็นรูปธรรมในการสนับสนุนธุรกิจและส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน"

ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์

ดร. เล ซวน เงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ได้เปิดเผยเพิ่มเติมเกี่ยวกับปัญหาแหล่งเงินทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า วิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการคาดการณ์ล่วงหน้าจากผู้เชี่ยวชาญ แต่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าจำเป็นในระยะยาว ดังนั้นเมื่ออุปสงค์และอุปทานไม่สมดุล วิกฤตการณ์ย่อมเกิดขึ้น อย่างไรก็ตาม วิกฤตการณ์ก่อนหน้านี้คือภาวะอุปทานล้นตลาด ขณะที่วิกฤตการณ์ครั้งนี้คือภาวะขาดแคลน นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ กำลังเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนเงินทุนอย่างรุนแรง ไม่สามารถเปิดโครงการเพิ่มเติมได้ และตลาดก็ "ชะงัก" ลง

“เรากำลังจับตาดูว่าความเชื่อมั่นของตลาดจะฟื้นตัวหรือไม่เมื่อบริษัทและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกพันธบัตร ล่าสุด บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในประเทศออกพันธบัตรโดยไม่มีหนี้ธนาคารค้างชำระใดๆ เราเฝ้าติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด แต่ผลลัพธ์แสดงให้เห็นว่าตลาดกำลังฟื้นตัวเพียง “คืบคลาน” และ “อย่างระมัดระวัง” ประมาณ 30% เมื่อเทียบกับที่คาดการณ์ไว้” ดร. เล่อ ซวน เหงีย กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าขณะนี้เศรษฐกิจโดยรวมอยู่ในภาวะชะงักงัน สภาพคล่องกำลังเผชิญกับปัญหาร้ายแรงในหลายอุตสาหกรรม ไม่ใช่แค่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ด้วยความเห็นเหล่านี้ คุณเหงียเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเผชิญกับปัญหาจนถึงไตรมาสที่สองและสามของปีหน้า

“เราไม่ได้เข้าสู่ ‘จุดศูนย์กลางพายุ’ เราไม่ได้เร่งสร้างบ้านราคาประหยัดให้มากขึ้น ดังนั้นเราจึงยังแก้ปัญหาไม่ได้ แล้วธุรกิจจะเข้าสู่ตลาดบ้านราคาประหยัดได้อย่าง “เสรี” ได้อย่างไร รัฐบาลจำเป็นต้องควบคุมช่วงราคาบ้านราคาประหยัดเช่นเดียวกับในประเทศจีน เพื่อไม่ให้นักลงทุนบ้านราคาประหยัดท้อถอย เราไม่ได้กำหนดระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นเราจึงยังแก้ปัญหาวิกฤตตลาดไม่ได้” ผู้เชี่ยวชาญ กล่าว

แหล่งที่มา