อสังหาฯ รีสอร์ท “ลูกที่หายไป” ของตลาด

อสังหา ฯ รีสอร์ท “ลูกที่หายไป” ของตลาด

ในมติ 08/2560 โปลิตบูโร มุ่งมั่นที่จะทำให้การท่องเที่ยวเป็นอุตสาหกรรมหลัก ดึงดูดทรัพยากรทางสังคมมาลงทุนพัฒนาการท่องเที่ยว ลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ สถานที่บันเทิงในพื้นที่สำคัญ...

ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนจำนวนมากจึงทุ่มเม็ดเงินลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว รีสอร์ท โรงแรม หรือรีสอร์ทระดับไฮเอนด์ในช่วงที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและรีสอร์ทกำลังเผชิญกับปัญหาทางกฎหมายมากมาย

ท่องเที่ยวอสังหาฯ พักผ่อน พาลูกเที่ยวตลาด ภาพ 1 — ภาพประกอบ (ที่มา: DK)

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง “การแก้ไขกฎหมายที่ดิน: การสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว” ซึ่งจัดขึ้นในช่วงเช้าของวันที่ 19 ตุลาคม นายเหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ปัจจุบันเวียดนามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวที่กำลังดำเนินการอยู่มากกว่า 200 โครงการ โดยสร้างคอนโดเทลเกือบ 100,000 แห่ง วิลล่า 3,000 หลัง และห้องพักโรงแรมใหม่ 15,000 ห้อง

ภายในปี 2573 เวียดนามอาจกลายเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวที่สำคัญ โดยมีนักท่องเที่ยวภายในประเทศ 160 ล้านคน และนักท่องเที่ยวต่างชาติ 50-70 ล้านคน ซึ่งต้องการห้องพักประมาณ 500,000 ห้อง ยังไม่รวมถึงบริการประเภทอื่นๆ โดยเฉพาะการท่องเที่ยวระดับไฮเอนด์ ซึ่งแทบจะไม่มีเลย

คุณดิงห์ กล่าวว่า ในบริบทปัจจุบัน เวียดนามได้พัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานได้เพียง 1 ใน 3 เท่านั้น เพื่อตอบสนองความต้องการ และคุณภาพในอนาคตก็ยังไม่สูงนัก ตัวเลขนี้คงที่มาตลอดหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากปัญหาทางกฎหมายยังไม่ได้รับการแก้ไข

คุณดิงห์กล่าวว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทเปรียบเสมือน “ลูกที่หายไป” ของตลาด เนื่องจากกฎหมายที่ดินไม่ได้ระบุชื่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว จึงไม่ปรากฏชื่อกลุ่มนี้ในกฎหมายที่ดิน กฎหมายการลงทุน และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

“ขณะนี้มีโครงการท่องเที่ยวขนาดใหญ่กว่า 100 โครงการที่ถูกระงับไว้ รอการแก้ไขทางกฎหมาย หากสถานการณ์เช่นนี้ยังคงดำเนินต่อไป การลงทุนด้านการท่องเที่ยวจะลดน้อยลง นักลงทุนจะท้อถอย และแม้แต่หน่วยงานท้องถิ่นที่ต้องการส่งเสริมการลงทุนก็จะประสบปัญหา” นายดิงห์กล่าว

ยังมีความยากลำบากอื่นๆ อีกมากมาย

ในขณะเดียวกัน ทนายความเหงียน ฮ่อง ชุง ประธานคณะกรรมการบริหารของ DVL Ventures และรองประธานของ Hanoi Real Estate Club กล่าวว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ทยังคงเผชิญกับปัญหาที่ยากขึ้นและค่อนข้าง "ยากลำบาก" นั่นก็คือ การควบคุมกรณีที่รัฐเรียกร้องที่ดินคืนเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ

ดังนั้น โครงการที่รัฐฟื้นฟูที่ดินจึงกำหนดให้เป็นโครงการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมร่วมของประชาชน ให้มีความมั่นคงทางสังคมแก่ประชาชน โดยไม่รวมถึงโครงการที่มีเป้าหมายเพื่อพัฒนาการท่องเที่ยว ความบันเทิง สันทนาการ หรือผสมผสานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์กับการพัฒนาการท่องเที่ยว สิ่งอำนวยความสะดวกด้านบริการ ความบันเทิง สันทนาการ

อย่างไรก็ตาม ร่างกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงไม่มีบทบัญญัติเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาเขตเมืองใหม่ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องเพิ่มเนื้อหา “โครงการพัฒนาเขตเมืองใหม่ขนาดพื้นที่เกิน 300 เฮกตาร์” เข้าไปในประเภทผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุง เพื่อให้มั่นใจว่าระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมมีความสอดคล้องกัน

คุณชุงกล่าวว่า ในช่วงปี พ.ศ. 2558 ถึง พ.ศ. 2562 การท่องเที่ยวมีการพัฒนาอย่างแข็งแกร่ง หลายจังหวัดและหลายเมืองจึงมองว่าการพัฒนาการท่องเที่ยวเป็นแนวทางที่ดี โดยมองว่าการท่องเที่ยวเป็นหัวหอกสำคัญ ส่งผลให้แม้กฎหมายจะกำหนดให้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวไม่ต้องถูกรัฐเวนคืนที่ดิน แต่เนื่องจากโครงการด้านการท่องเที่ยวถือเป็นโครงการสำคัญ หลายจังหวัดก็ยังคงเวนคืนที่ดินและจัดสรรที่ดินให้กับธุรกิจต่างๆ

ท่องเที่ยวอสังหาฯ พักผ่อน พาลูกเที่ยวตลาด ภาพ 2 — การประชุมเชิงปฏิบัติการวิชาการ หัวข้อ “แก้ไขกฎหมายที่ดิน: สร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว” (ภาพ: DT)

ส่งผลให้หลังปี พ.ศ. 2562 ปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวเริ่มเกิดขึ้น เมื่อมีการยื่นคำร้องขอให้พิจารณาใหม่ โครงการหลายโครงการถูกระงับเนื่องจากข้อบังคับการจัดสรรที่ดิน ส่งผลให้โครงการเหล่านี้ยังคงถูกระงับอยู่จนถึงปัจจุบัน รอกรอบกฎหมายใหม่

เพื่อให้การท่องเที่ยวกลายเป็นภาคเศรษฐกิจหลักอย่างแท้จริง ผมคิดว่ากฎหมายที่ดินฉบับใหม่จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว ขณะเดียวกัน ควรมีนโยบายและกลไกที่เปิดกว้างอย่างแท้จริงเกี่ยวกับที่ดิน ภาษี การลงทุน ฯลฯ เพื่อการพัฒนาการท่องเที่ยว

การพัฒนาเศรษฐกิจในแต่ละขั้นตอนมีลำดับความสำคัญที่แตกต่างกัน เมื่อเรากำหนดให้การท่องเที่ยวเป็นหัวหอกแล้ว โครงการท่องเที่ยว เช่น สวนสนุก สถานบันเทิง สถานประกอบการอเนกประสงค์ ฯลฯ จะต้องถูกเพิ่มเข้าไปในรายชื่อที่ดินที่รัฐจะเวนคืนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม” นายชุงเสนอ

นายเหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ยังได้ชี้ให้เห็นถึงข้อบกพร่องอีกประการหนึ่งในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ซึ่งก็คือกรณีการกู้คืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ

ร่างดังกล่าวกำหนดให้มีการกู้คืนที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยแบบผสมผสาน โครงการเชิงพาณิชย์ และบริการ หากสภาประชาชนจังหวัดตัดสินใจตามเงื่อนไขในท้องถิ่น

ดังนั้น โครงการจะต้อง “ยึดติด” กับส่วนหนึ่งของฟังก์ชันที่อยู่อาศัย (ไม่มีการควบคุมระดับหรือเปอร์เซ็นต์) เพื่อให้รัฐสามารถเรียกคืนที่ดินได้

“ผมเห็นด้วยกับมุมมองที่ว่าควรมีการเวนคืนที่ดินเพื่อทั้งโครงการด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการ (โดยไม่รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัย) อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่ที่เหมาะสมกับการท่องเที่ยว ควรให้ความสำคัญกับการเวนคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยวที่สำคัญ เพื่อสร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่น และอาจรวมถึงการสร้างแรงผลักดันให้กับทั้งภูมิภาค” นายดิงห์ กล่าว

นายดิงห์วิเคราะห์ว่า ในความเป็นจริง หากไม่ได้รับอนุญาตให้เข้าถือครองที่ดิน ก็เป็นไปไม่ได้ที่จะดำเนินโครงการขนาดใหญ่เพื่อดึงดูดนักลงทุนที่มีศักยภาพและศักยภาพ หากร่างกฎหมายฉบับปัจจุบันยังคงมีผลบังคับใช้ การดำเนินโครงการท่องเที่ยวที่สำคัญๆ จะถูกปิดกั้น เพื่อที่จะดำเนินโครงการท่องเที่ยว บันเทิง และสันทนาการ ท้องถิ่นต่างๆ ถูกบังคับให้ "แทรก" ที่ดินที่อยู่อาศัยบางส่วน (ซึ่งอาจเป็นเพียงส่วนเล็กน้อย) เข้าไปในโครงการวางแผนโครงการเพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขการเข้าถือครองที่ดิน

การ “หลบเลี่ยง” รูปแบบนี้จะก่อให้เกิดผลที่ตามมา กองทุนที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยไม่ได้ถูกนำมาใช้ ทำให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากร หรือหากนำไปใช้ก็จะกลายเป็นที่อยู่อาศัยภายใต้ขอบเขตของโครงการท่องเที่ยว การอยู่อาศัยระยะยาวของผู้อยู่อาศัยในโครงการจะลดระดับความหรูหราของโครงการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ท ดังนั้น นายดิงห์จึงเห็นว่าจำเป็นต้องเพิ่มมาตรา 79 ของร่างกรณีการฟื้นฟูที่ดิน เพื่อดำเนินโครงการท่องเที่ยว บันเทิง และสันทนาการโดยปราศจากที่อยู่อาศัย

แหล่งที่มา