3 กฎหมายอสังหาฯ : ขจัดอุปสรรคทันที

หนึ่งในเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนดและความคาดหวังของ รัฐสภา เมื่ออนุญาตให้กฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้เร็วขึ้น 5 เดือน (ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568) คือ การทำให้ขั้นตอนต่างๆ ง่ายขึ้นและแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยและที่ดินสำหรับธุรกิจและบุคคล

อย่างไรก็ตาม ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะนครโฮจิมินห์ ขั้นตอนการใช้ที่ดินหลายอย่างถูก "ระงับ" นับตั้งแต่กฎหมายนี้มีผลบังคับใช้

คนเราก็เหมือนนั่งอยู่บนกองไฟ

การลงนามโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นเดือนสิงหาคม 2567 (เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้) เมื่อวันที่ 5 สิงหาคม นาย V. ซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยใน Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Chi Minh City) ได้ยื่นเอกสารการจดทะเบียนไปยังสำนักงานทะเบียนเขต และแบบคำนวณภาษีได้ถูกโอนไปยังหน่วยงานภาษีตั้งแต่วันที่ 14 สิงหาคม

อย่างไรก็ตาม ผ่านไปกว่า 1 เดือนแล้ว ทางการยังไม่ออกหนังสือแจ้งภาษีโอนให้สำนักทะเบียนดำเนินการโอนชื่อให้ผู้ซื้อจนเสร็จสิ้น

นายวี กล่าวว่า เมื่อเซ็นสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ เขาได้ให้คำมั่นกับผู้ซื้อว่าจะอัปเดตข้อมูลการเปลี่ยนชื่อภายใน 20 วัน เนื่องจากการประมวลผลไฟล์นั้นล่าช้า ผู้ซื้อจึงกดดันให้เขาแก้ไขหรือคืนเงินเป็นจำนวนมาก

“ตลอดเดือนที่ผ่านมา ฉันรู้สึกใจร้อนมากจนไม่สามารถนั่งนิ่งเฉยได้ เมื่ออ่านรายงานข่าวและเห็นหน่วยงานด้านภาษีและทรัพยากรโต้ตอบกัน รายงานและสอบถามความเห็นเกี่ยวกับข้อบกพร่องต่างๆ”

“ขั้นตอนการซื้อ ขาย โอน ต้องรีบดำเนินการให้เรียบร้อย แต่แทนที่จะรอให้กระทรวงและท้องถิ่นจัดประชุมครั้งแล้วครั้งเล่า ประชาชนและธุรกิจกลับพลาดหลายสิ่งหลายอย่างและประสบกับความสูญเสียสารพัด” นายวี. รู้สึกเคืองแค้น

ในทำนองเดียวกัน นาย TQĐ. ซื้อบ้านในอำเภอฟู่ญวน เมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2567 แต่หลังจากยื่นคำขอโอนกรรมสิทธิ์มานานกว่าหนึ่งเดือนแล้ว เขายังคงไม่ได้รับผล ทำให้แผนการทั้งหมดของเขาต้องล่าช้าออกไป

โดยเฉพาะบ้านที่คุณ D. ซื้อมาราคา 14,000 ล้านดอง เขาตั้งใจจะรีบกู้เงินจากภายนอก 10,000 ล้านดองเพื่อชำระหนี้ก่อน จากนั้นจึงไปกู้เงินจากธนาคารมาชำระคืน

ขณะนี้เอกสารยังไม่แล้วเสร็จ แม้ว่าทางธนาคารจะประเมินมูลค่าและดำเนินการปล่อยกู้เสร็จเรียบร้อยแล้วก็ตาม แต่ยังไม่สามารถเบิกจ่ายได้ ทำให้ทางนาย ด. ต้องดิ้นรนที่จะจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้จากภายนอก โดยไม่ทราบว่าจะต้องชำระคืนเมื่อใด

“อัตราดอกเบี้ยการกู้ยืมจากภายนอกวันละหลายสิบล้านบาท ในขณะที่หน่วยงานต่างๆ ตัดสินใจช้าในการแก้ปัญหา ประชาชนต้องแบกรับภาระอันหนักอึ้ง” นายดีกล่าว

เนื่องจากขาดเงิน คุณพีแอล (อาศัยอยู่ในเขต 12 นครโฮจิมินห์) จึงต้องขายที่ดิน 2 แปลงในเขต 12 ในราคา 6 พันล้านดอง เนื่องจากที่ดินทั้ง 2 แปลงนี้จำนองกับธนาคารเพื่อขอสินเชื่อ เธอจึงต้องกู้เงินจากคนรู้จักมากกว่า 4 พันล้านดองเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนการขอสินเชื่อบ้านตามหนังสือสีแดงให้เสร็จสิ้น

ในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อบ้านยังกู้เงินจากธนาคารด้วย ดังนั้น นางสาวล. จึงช่วยผู้ซื้อดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ธนาคารตกลงที่จะจ่ายเงินให้กับผู้ซื้อเมื่อขั้นตอนการชำระภาษีการโอนและการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อเสร็จสิ้น

เมื่อยื่นคำร้องที่กรมสรรพากร นางสาวล ได้รับแจ้งว่าเนื่องจากคณะกรรมการประชาชนเมืองกำลังจะออกรายการราคาที่ดินใหม่ เธอจึงควรต้องรอคำนวณภาษีการโอนตามรายการราคาที่ดินใหม่เป็นการชั่วคราว

แต่จนถึงปัจจุบันไฟล์คำนวณภาษีโอนยังค้างอยู่ ทำให้ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ “ติดขัด”

“ดิฉันขายที่ดินเพราะขาดเงิน ดิฉันไม่คิดว่าการขายจะยากขึ้นกว่านี้ ดิฉันเพียงหวังว่าทางการจะคำนวณภาษีโอนกรรมสิทธิ์ให้โดยเร็ว เพื่อที่ดิฉันจะได้ดำเนินการตามขั้นตอนการขายที่ดินให้เสร็จสิ้น” นางสาวล กล่าว

ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีแนวโน้มซบเซา เนื่องจากหลังจากซื้อและขายแล้ว ยังคงไม่สามารถดำเนินการเปลี่ยนชื่อและจดทะเบียนที่ดินได้ - ภาพโดย: QUANG DINH

ตลาดอสังหาฯ เผชิญความยากลำบากเพิ่มมากขึ้น

ในขณะเดียวกัน นายทราน ดึ๊ก ทวน (ผู้อำนวยการฝ่ายซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เขต 7) กล่าวว่า ธุรกิจนี้เพียงแห่งเดียวมีไฟล์การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ติดค้างอยู่ในขั้นตอนการชำระภาษีเกือบ 20 ไฟล์

นายทวน กล่าวว่า บันทึกทั้งหมดก่อนและหลังวันที่ 1 สิงหาคม ถูกระงับ ส่งผลให้ธุรกรรมที่ทำเสร็จแล้วถูก “ระงับ” และสำหรับธุรกรรมใหม่ ผู้คนพบว่ามันยากลำบาก ดังนั้นพวกเขาจึงหยุดซื้อและขายในช่วงเวลาดังกล่าว

"ผมคิดว่ากฎหมายใหม่จะเปิดตลาดและช่วยให้ผู้คนค้าขายได้สะดวกมากขึ้น แต่กลับทำให้สิ่งต่าง ๆ ยากขึ้นสำหรับผู้คนแทน

เบื้องต้นกรมสรรพากรแจ้งว่าจะใช้เวลาเพียง 1-2 สัปดาห์เท่านั้นในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินใหม่เพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษีการโอน แต่จนถึงขณะนี้ เราต้องรอมากกว่า 1 เดือนครึ่งโดยไม่มีความคืบหน้าใดๆ เราต้องเข้าไปสอบถามกรมสรรพากรทุกสัปดาห์ เพราะลูกค้าเร่งรัดเราอยู่ตลอดเวลา” นายทวน กล่าว

คุณตา จุง เกียน (นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์) กล่าวว่า มีหลายกรณีที่ผู้ขายต้องการเงินอย่างมาก จึงจำเป็นต้องขายบ้าน แต่สุดท้ายแล้วขั้นตอนการขายก็ไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้ ผู้ซื้อไม่สามารถกู้เงินจากธนาคารและชำระเงิน 100% ให้กับผู้ขายได้

มีกรณีลูกค้าขายบ้านเพื่อหาทุนไปตั้งถิ่นฐานที่ต่างประเทศ ตารางบินคือวันที่ 15 กันยายน จึงดำเนินการขายเสร็จสิ้นตั้งแต่ต้นเดือนสิงหาคม 2567

เอกสารรับรองและเงินมัดจำเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่ขั้นตอนการคำนวณภาษีติดขัด ทำให้ผู้ขายไม่รู้ว่าต้องทำอย่างไร ผู้ขายถูกบังคับให้ยอมรับการบินไปต่างประเทศตั้งแต่วันที่ 15 กันยายน ขณะที่ขั้นตอนการชำระภาษียังคงต้องรอต่อไป

“ลูกค้ายอมรับว่าหากเกิดปัญหาภายหลังก็จะต้องเสียเงินค่าตั๋วเครื่องบินไป-กลับเพื่อจัดการในภายหลังเพราะไม่ทราบว่าขั้นตอนจะเสร็จเมื่อใด” นายเคียน กล่าว

นอกจากนี้ นายเคียนยังกล่าวอีกว่า ในความเป็นจริงแล้ว มีบางกรณีที่เมื่อจะขายบ้าน เราต้องกู้เงินจากภายนอกมาจ่ายเงินกู้เพื่อนำหนังสือสีแดงไปทำเรื่องเปลี่ยนชื่อ ในกรณีที่ผู้ซื้อกู้เงินจากธนาคารแต่ไม่สามารถเบิกเงินได้ ผู้ขายจะตกอยู่ใน "ภาวะกลืนไม่เข้าคายไม่ออก" และต้องเป็นหนี้เมื่อขายบ้าน

นายฟาม ตรอง ฟู กรรมการบริหาร บริษัท ไททาเนียม เรียลเอสเตท แมเนจเมนท์ จำกัด ให้ความเห็นว่า การระงับขั้นตอนการออกและเปลี่ยนแปลงใบรับรองการใช้ที่ดิน ทำให้ประชาชนไม่สามารถทำการค้าขายได้ ส่งผลให้ธุรกิจนายหน้าประสบปัญหา

“ทางการจำเป็นต้องขจัดอุปสรรคในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์โดยเร็วที่สุด หรือใช้กลไกชั่วคราว การทำธุรกรรมไม่ควร “หยุดชะงัก” เหมือนอย่างที่เคยเป็นมาตลอดเดือนที่ผ่านมา” นายฟูกล่าว

นายทราน คานห์ กวาง กรรมการบริหารบริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment กล่าวว่า ธุรกิจต่างคาดหวังว่าการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับภาคส่วนที่ดินโดยเร็วที่สุดจะช่วยขจัดอุปสรรคต่อตลาดและส่งเสริมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความเป็นจริงแล้ว ปัญหาได้เกิดขึ้นแล้ว ส่งผลให้การทำธุรกรรมล่าช้าลงไปอีก

“แต่ละท้องถิ่นมีการดำเนินการในลักษณะที่แตกต่างกัน ทำให้ประชาชนและธุรกิจต้องได้รับผลกระทบ” นายกวางรู้สึกไม่พอใจ

ชาวบ้านทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ในเขตบิ่ญถัน เมืองโฮจิมินห์ - ภาพโดย: H.HANH

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยังไม่ออกมาพูด

ตามที่ทนายความ Ngo Huynh Phuong Thao (สำนักงานกฎหมาย TAT) กล่าว การปรับรายการราคาที่ดินเพื่อให้ตรงกับมูลค่าตลาดเป็นสิ่งจำเป็น แต่ผู้คนและธุรกิจไม่สามารถติดอยู่กับขั้นตอนทางกระบวนการได้

ที่น่าสังเกตคือ ในขณะที่ท้องถิ่นอื่นๆ จำนวนมากยังคงจัดการบันทึกที่ดินตามค่าสัมประสิทธิ์ K และรายการราคาเดิม นครโฮจิมินห์กำลัง "รอ" ที่จะออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว

“การรอประกาศราคาที่ดินฉบับใหม่ไม่เพียงแต่ทำให้ประชาชนลำบากในการดำเนินขั้นตอนเรื่องที่ดินเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบร้ายแรงต่อการดำเนินงานของธุรกิจ และส่งผลเสียต่ออัตราการเติบโต ทางเศรษฐกิจ ของนครโฮจิมินห์โดยเฉพาะ” นางสาวเถา กล่าว พร้อมเสนอแนะว่าควรใช้ประกาศราคาที่ดินฉบับเดิมต่อไปในระหว่างที่รอประกาศราคาที่ดินฉบับใหม่

นายเล ซวน ทาน ผู้แทนรัฐสภาและประธานสมาคมทนายความจังหวัดคานห์ฮัว กล่าวว่า ในฐานะหน่วยงานที่ให้ความช่วยเหลือรัฐบาลในการร่างกฎหมายที่ดินปี 2024 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมควรเสนอต่อรัฐบาลโดยตรงหรือจัดการประชุมระดับชาติเพื่อรับฟังกระทรวง หน่วยงานสาขา และหน่วยงานท้องถิ่นพูดคุยเกี่ยวกับปัญหา เพื่อที่จะได้มีวิธีแก้ไขและให้คำแนะนำอย่างทันท่วงที

นายธาน กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2567 กำหนดให้รายการราคาที่ดินตามกฎหมายฉบับเก่าใช้บังคับจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 ดังนั้น หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะปรับรายการให้เหมาะสมกับราคาตลาดท้องถิ่น

มิฉะนั้น บัญชีราคาที่ดินเดิมจะยังคงใช้บังคับและบัญชีราคาที่ดินใหม่จะได้รับการพัฒนาให้ใช้งานได้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป

ดังนั้นจึงถือเป็นเรื่องปกติอย่างยิ่งที่บางพื้นที่จะไม่ปรับเปลี่ยนในขณะที่บางพื้นที่ปรับเปลี่ยนรายการราคาที่ดิน

“กฎหมายได้มอบหมายให้ท้องถิ่นต่างๆ ดำเนินการหากนครโฮจิมินห์เห็นว่าบัญชีราคาที่ดินเดิมต่ำเกินไปจนอาจเกิดความสูญเสีย ก็จะต้องเร่งดำเนินการออกบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วและปรับขั้นตอนให้เรียบง่ายขึ้นสำหรับประชาชน” นายธาน กล่าว

ทนายความ Tran Duc Phuong (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) กล่าวด้วยว่า ในขณะที่รอการออกการปรับราคาที่ดินใหม่ นครโฮจิมินห์จะต้องใช้บัญชีราคาเดิม และหน่วยงานภาษีจะต้องกำหนดขั้นตอนการบริหารให้กับประชาชน

นอกจากนี้ กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ยังอนุญาตให้ใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับเดิมได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 ดังนั้น หากยังไม่ได้ออกบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว บัญชีราคาเดิมก็ยังคงใช้ได้ต่อไป

“ถ้าไม่มีบัญชีราคาใหม่ก็ให้ใช้บัญชีราคาเดิมได้ แต่ทำไมต้องหยุดดำเนินการทางธุรการจนทำให้ประชาชนเสียหาย?”

เมื่อเผชิญกับความจริงที่ว่าหน่วยงานท้องถิ่นได้หยุดการยื่นคำร้องเพื่อขอความเห็น กระทรวงและสาขาที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องแสดงความคิดเห็นและนำเสนอมุมมองที่เป็นหนึ่งเดียวกันเพื่อให้หน่วยงานท้องถิ่นนำไปปฏิบัติโดยเร็ว ประชาชนไม่สามารถนั่งรอหน่วยงานต่างๆ หารือกันเช่นนั้นได้” นายฟองกล่าว

กรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ขอแนะนำอย่างเร่งด่วนอีกครั้ง

ประชาชนเดินทางมาทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สำนักงานที่ดินอำเภอฟู่ญวน นครโฮจิมินห์ - ภาพ: TTD

เมื่อวันที่ 16 กันยายน กรมสรรพากรของนครโฮจิมินห์ยังคงร้องขออย่างเร่งด่วนให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จัดการประชุมเพื่อแก้ไขปัญหาบันทึกที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 เป็นต้นไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หน่วยงานนี้เสนอให้เมืองจัดการประชุมเพื่อแก้ไขและรวมการใช้เอกสารทางกฎหมาย เช่น ตารางราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เปอร์เซ็นต์การคำนวณค่าเช่าที่ดิน ฯลฯ เพื่อให้หน่วยงานภาษีสามารถคำนวณภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินได้ทันท่วงที

ตามที่กรมสรรพากรเมืองแจ้ง สำหรับบันทึกที่ดินที่เกิดขึ้นระหว่างวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึงวันที่ก่อนวันที่เมืองออกคำตัดสินใจปรับรายการราคาที่ดิน ให้ใช้ตามคำตัดสินหมายเลข 02 ลงวันที่ 16 มกราคม 2563 ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ว่าด้วยการประกาศใช้ระเบียบเกี่ยวกับรายการราคาที่ดินในพื้นที่สำหรับระยะเวลาปี 2563 - 2567

สถิติจากกรมสรรพากรเมืองระบุว่าตั้งแต่วันที่ 1 ถึง 27 สิงหาคม หน่วยงานนี้ได้รับบันทึกทั้งหมด 8,808 รายการ ในจำนวนนี้ 346 รายการเป็นบันทึกเกี่ยวกับการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในกรณีการรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน และ 277 รายการเป็นบันทึกเกี่ยวกับการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในกรณีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

นอกจากนี้ ยังมีบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ 5,448 รายการ และบันทึกกรณีที่ไม่มีภาระผูกพันทางการเงิน 2,737 รายการ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากไม่มีการออกรายการราคาที่ดิน จึงเกิดปัญหาคอขวดในการแก้ไขปัญหาบันทึกที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

จากการสืบสวนของ Tuoi Tre พบว่าตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 มีเอกสารที่ดินจำนวนมากที่สำนักงานภาษีเหลืออยู่ โดยสำนักงานภาษีเหลือเอกสารอยู่ 400-500 รายการ หัวหน้าสำนักงานภาษีในเขตใจกลางเมืองโฮจิมินห์กล่าวว่าต้องรอรายการราคาที่ดินจึงจะคำนวณภาระภาษีได้ ดังนั้น สำนักงานภาษีจึงทำได้เพียงชี้แจงให้ประชาชนทราบเท่านั้น ไม่สามารถดำเนินการอื่นใดได้

อย่างไรก็ตาม สำนักงานสรรพากรบางแห่งระบุว่าได้ดำเนินการแก้ไขอย่างยืดหยุ่นสำหรับผู้ที่มีเอกสารการโอน การรับมรดก และการบริจาค ซึ่งได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน สำหรับเอกสารที่ต้องเสียภาษี ประชาชนจะต้องรอต่อไปและไม่สามารถดำเนินการอื่นใดได้

นายเหงียน วัน ดินห์ (ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม):

หลายท้องถิ่นยังคงสับสน

แม้ว่ากฎหมายทั้ง 3 ฉบับจะมีผลบังคับใช้มาเป็นเวลากว่า 1 เดือนแล้ว แต่ดูเหมือนว่ายังคงมีช่องว่างระหว่างหน่วยงานที่ร่างกฎหมายและหน่วยงานท้องถิ่นที่บังคับใช้กฎหมาย เจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมายในบางพื้นที่ไม่ได้ "เข้าใจ" มุมมองของหน่วยงานที่ร่างกฎหมาย จึงเกิดความลังเลและสับสนในการดำเนินการเกี่ยวกับที่ดิน โดยเฉพาะในประเด็นรายการราคาที่ดิน ซึ่งเป็นพื้นฐานในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินของที่ดิน

แม้ว่ากฎหมายใหม่จะมีคำสั่งและหนังสือเวียนกำกับ แต่การบังคับใช้ยังคงเป็นเรื่องยากมาก ดังนั้น แม้ว่ากฎหมายใหม่จะมีผลบังคับใช้มาเป็นเวลากว่าหนึ่งเดือนแล้ว แต่ท้องถิ่นส่วนใหญ่ยังคงมองหาแนวทางการบังคับใช้ที่เหมาะสม โดยออกกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง เช่น การคำนวณราคาที่ดินและการอนุมัติราคาที่ดิน ในความเป็นจริง จำนวนโครงการที่ได้รับการแก้ไขภายใต้กฎหมายใหม่มีน้อยมาก เนื่องจากท้องถิ่นต้องสร้างกระบวนการจัดการขั้นตอนที่เกี่ยวข้องขึ้นใหม่

รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน กวาง ทูเยน (หัวหน้าภาควิชากฎหมายเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยกฎหมายฮานอย):

ต้องมีกลไกในการคุ้มครองการบังคับใช้กฎหมาย!

เพื่อดูประสิทธิผลที่ชัดเจนของกฎหมายทั้งสามฉบับ จำเป็นต้องใช้เวลาอีกมากเพื่อให้กระทรวง ภาคส่วน และท้องถิ่นต่างๆ มีความเห็นตรงกันเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมาย ตัวอย่างเช่น กฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดหลักการ 5 ประการในการกำหนดราคาที่ดิน โดยหลักการแรกคือการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด ไม่ใช่ตามราคาตลาด

ท้องถิ่นหลายแห่งเข้าใจว่าการประเมินราคาที่ดินนั้นขึ้นอยู่กับราคาตลาด จึงทำให้ยากต่อการดำเนินการเนื่องจากราคาตลาดมีการผันผวนทุกวัน ความ "คลุมเครือ" นี้ทำให้ผู้เก็งกำไรสามารถโก่งราคาที่ดินได้ง่าย ๆ ผ่านการประมูล ส่งผลให้ตลาดเกิดการหยุดชะงัก ในการบังคับใช้กฎหมาย นอกจากหลักการตลาดท้องถิ่นแล้ว หลักการอีกสี่ประการที่เหลือจะต้องใช้ตามขั้นตอนทางกฎหมาย

นอกจากนี้ ยังต้องมีกลไกในการคุ้มครองเจ้าหน้าที่บังคับใช้กฎหมายในบริบทปัจจุบัน ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องสร้างความเป็นอิสระระหว่างองค์กรประเมินราคาที่ดินและหน่วยงานตัดสินใจราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินต้องสร้างความกลมกลืนของผลประโยชน์ระหว่างผู้ใช้ที่ดิน รัฐ และนักลงทุน หากราคาที่ดินยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การส่งเสริมประสิทธิภาพการใช้ที่ดินจะเป็นเรื่องยากมาก

ที่มา: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm