มันจะทำให้ราคาอสังหาฯสูงขึ้นไหม?

ตามรายงานของ VietNamNet กระทรวงการคลัง เพิ่งส่งเอกสารถึงรัฐบาลเพื่อเสนอให้จัดทำร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ฉบับทดแทน) ซึ่งรวมถึงเนื้อหาเกี่ยวกับอัตราภาษีสำหรับรายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์

ปัจจุบัน นโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) ในเวียดนามไม่มีการแบ่งแยกตามระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้โอน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการซื้อและขายบ้านและที่ดินจะถูกกำหนดในอัตราภาษี 2% ตามราคาโอน

ในเอกสารเสนอล่าสุด กระทรวงการคลังเสนอว่าอาจมีความเป็นไปได้ที่จะจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาถือครองเช่นเดียวกับบางประเทศ

กระทรวงฯ ยังได้เสนอให้ศึกษาและปรับปรุงตารางภาษีก้าวหน้าที่ใช้กับบุคคลที่มีถิ่นฐานอยู่ในรัฐซึ่งมีรายได้จากเงินเดือนและค่าจ้างให้เหมาะสมกับการเปลี่ยนแปลงของรายได้และตัวชี้วัด เศรษฐกิจมหภาค ในช่วงที่ผ่านมา และทบทวนและปรับอัตราภาษีในตารางภาษีฉบับเต็มที่สอดคล้องกับเนื้อหาที่แก้ไขใหม่เกี่ยวกับรายได้จากการโอนทุนและการโอนอสังหาริมทรัพย์

ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งได้หารือถึงประเด็นนี้ โดยระบุว่า ปัจจุบัน รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะถูกกำหนดเป็นราคาโอนในแต่ละครั้ง โดยอัตราภาษีที่ใช้คือ 2% ดังนั้น การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์จึงจำเป็นต้องศึกษาอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษีซ้ำซ้อน

W-real estate ให้เช่า vietnamnet.jpg
ในสิงคโปร์ การซื้อและขายที่ดินในปีแรกจะต้องเสียภาษี 100% จากส่วนต่างของมูลค่า หลังจาก 2 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 50% และหลังจาก 3 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 25% ภาพโดย: Hong Khanh

“อันที่จริงแล้ว เนื่องจากอุปทานไม่เพียงพอ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์จึงสูงมาก มีการเสนอมาตรการหลายอย่างเพื่อปรับลดราคาที่อยู่อาศัยลง รวมถึงข้อเสนอให้เก็บภาษีบ้านหลังที่สอง ผู้ที่มีบ้านหลายหลัง และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ขาดแคลนที่อยู่อาศัยและ “ราคาพุ่งสูง” ไม่ใช่สถานการณ์ทั่วไปที่เกิดขึ้นทั่วประเทศ แต่เกิดขึ้นเฉพาะในเมืองใหญ่เท่านั้น เราไม่ควรพิจารณาเฉพาะปรากฏการณ์หรือท้องถิ่นเพียงไม่กี่แห่งแล้วพูดถึงตลาดทั้งหมด

บุคคลนี้เชื่อว่าภาษีที่เสนออาจทำให้ผู้ลงทุนนำภาษีดังกล่าวไปคำนวณรวมในราคาขาย ส่งผลให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น

“หยุด” การคาดเดาและการท่องเน็ต

อย่างไรก็ตาม รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จุง ติงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ เห็นด้วยกับข้อเสนอของกระทรวงการคลังที่จะเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาถือครอง

“นี่เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรง” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

นายทินห์ ชี้แจงถึงความกังวลว่าภาษีดังกล่าวอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นได้เมื่อนักลงทุนนำภาษีดังกล่าวมาคิดรวมในราคาขาย โดยระบุว่า ในปัจจุบัน เมื่ออุปทานมีน้อยและอุปสงค์มีมากเกินไป “อำนาจ” ของตลาดก็อยู่ในมือของผู้ขาย และผู้ขายจะเป็นผู้ตัดสินใจว่าจะเพิ่มหรือลดอำนาจดังกล่าว อย่างไรก็ตาม เมื่ออุปทานและอุปสงค์ดีขึ้น ภาษีดังกล่าวจะลดการเก็งกำไร ทำให้ตลาดมีสุขภาพแข็งแรงขึ้น

“ผมเห็นด้วยกับความจำเป็นที่ต้องเก็บภาษีการโอนบ้านและที่ดินในระยะสั้นในอัตราที่สูงขึ้น นั่นเป็นสิ่งที่จะต้องทำ ส่วนวิธีการเก็บภาษีนั้น กระบวนการออกกฎหมายจะมีการคำนวณที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น โดยสามารถคำนวณตัวเลือกในการซื้อและขายภายในหนึ่งปีได้ ซึ่งภาษีควรจะสูงขึ้น ยิ่งช้าก็ยิ่งต่ำลง หลังจาก 5 ปี ภาษีอาจจะต่ำมากหรือไม่มีเลยก็ได้…” นายทินห์แสดงความคิดเห็น

นาย Nguyen The Diep รองประธาน Hanoi Real Estate Club ยังเห็นด้วยกับข้อเสนอของกระทรวงการคลังด้วยว่า จำเป็นต้องพิจารณาระยะเวลาในการดำเนินการ

“การจัดเก็บภาษีแบบก้าวหน้าสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นสิ่งที่จำเป็น อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาปัจจุบันที่ตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ข้อเสนอนี้อาจสร้างผลทางจิตวิทยา ดังนั้นจำเป็นต้องมีขั้นตอนและแผนงานที่ชัดเจน” นายเดียปกล่าว

นายเดียป กล่าวว่า แผนงานดังกล่าวอาจกำหนดในระดับที่เหมาะสมได้ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า จากนั้นในอีก 5-7-10 ปีข้างหน้า แผนงานดังกล่าวจะค่อยๆ เปลี่ยนแปลงไปทีละระดับ โดยในช่วงแรก อัตราภาษีจะอยู่ในระดับต่ำ จากนั้นจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เมื่อตลาดมีเสถียรภาพและมีข้อมูลที่ดินครบถ้วน

ประเทศต่างๆ หลายแห่งทั่วโลกได้ใช้เครื่องมือทางภาษีเพื่อเพิ่มต้นทุนของพฤติกรรมเก็งกำไรและลดความน่าดึงดูดใจของการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ในระบบเศรษฐกิจ รวมไปถึงภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

นอกจากนี้ บางประเทศยังเรียกเก็บภาษีจากกำไรจากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามความถี่ของการทำธุรกรรมและเวลาของการซื้อและการขายต่อ หากช่วงเวลาดังกล่าวเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว อัตราภาษีจะสูงขึ้น หากเกิดขึ้นช้ากว่า อัตราภาษีจะลดลง

ในสิงคโปร์ การซื้อและขายที่ดินในปีแรกจะต้องเสียภาษี 100% จากส่วนต่างของมูลค่า หลังจาก 2 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 50% และหลังจาก 3 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 25%

ในไต้หวัน (จีน) การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการภายใน 2 ปีแรกหลังจากการซื้อจะใช้อัตราภาษี 45%; หากดำเนินการภายใน 2-5 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 35%; หากดำเนินการภายใน 5-10 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 20% และหากดำเนินการหลังจาก 10 ปี อัตราภาษีจะอยู่ที่ 15%

ข้อเสนอการจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือ ครอง ตามที่กระทรวงการคลังได้กล่าวไว้ เพื่อให้มีการควบคุมดูแลในระดับที่เหมาะสม และหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร และฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงสามารถศึกษาการจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (PIT) จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองได้