ภาษีการโอนอสังหาฯ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ 'เก็บภาษี' 20% จากส่วนต่างระหว่างการซื้อและการขาย

ANTD.VN - ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ใช้ภาษี 20% สำหรับส่วนต่างระหว่างการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะใช้ 2% สำหรับมูลค่าการโอนในปัจจุบัน

ส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายต้องเสียภาษีหรือไม่?

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวไว้ รายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นแหล่งรายได้สำคัญแหล่งหนึ่งในระบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่การจัดเก็บภาษีก็ยังมีข้อจำกัดและข้อบกพร่องมากมาย

รองศาสตราจารย์ ดร. พัน ฮู งี รองผู้อำนวยการสถาบันการธนาคารและการเงิน มหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ แห่งชาติ กล่าวว่า ปัจจุบันภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์มีการเรียกเก็บใน 2 วิธี

ภาษีแรกคือภาษี 2% ของมูลค่าธุรกรรมไม่ว่าจะมีกำไรหรือขาดทุนก็ตาม และภาษีที่สองคือภาษี 20% ของส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขาย

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ แม้ว่าตัวเลือก 2% ของมูลค่าธุรกรรมจะง่ายและเก็บได้ง่าย แต่ก็สร้างช่องโหว่ขนาดใหญ่ในการประกาศราคาขาย ผู้ขายมักจะประกาศราคาโอนที่ต่ำกว่าราคาจริงเพื่อลดจำนวนภาษีที่ต้องจ่าย ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้สูญเสียรายได้สำหรับงบประมาณของรัฐเท่านั้น แต่ยังทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขาดความโปร่งใสอีกด้วย

ในทางกลับกัน ภาษี 20% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายมีข้อดีตรงที่สามารถสะท้อนรายได้ที่แท้จริงได้อย่างแม่นยำ อย่างไรก็ตาม วิธีนี้มีปัญหาในการกำหนดราคาซื้อที่ถูกต้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นเมื่อหลายปีก่อน ซึ่งไม่มีกลไกที่โปร่งใสในการจัดการราคาซื้อและราคาขายเหมือนในปัจจุบัน

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังไม่เพียงพอ

รองศาสตราจารย์ ดร. ฟาน ฮู งี กล่าวว่า เพื่อให้เกิดความยุติธรรมและลดการหลีกเลี่ยงภาษี ควรมีการเก็บภาษีส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายในอัตรา 20 เปอร์เซ็นต์ เช่นเดียวกับภาษีเงินได้นิติบุคคล

“ปัจจุบันหน่วยงานด้านภาษีและ กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม มีข้อมูลราคาซื้อและราคาขายครบถ้วนเพื่อใช้ในการคำนวณภาษี ดังนั้นการควบคุมราคาโอนจึงทำได้โดยเปรียบเทียบกับข้อมูลจริง”

เมื่อผู้ซื้อยอมรับที่จะประกาศราคาต่ำเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี เมื่อถึงเวลาที่จะขายต่อ พวกเขาจะประสบปัญหาในการบันทึกราคาซื้อที่ต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งอาจนำไปสู่ภาษีที่สูงขึ้นที่ต้องจ่ายในการทำธุรกรรมการขายต่อในภายหลังเมื่อผู้ซื้อไม่ตกลงซื้อแบบสองราคา (กล่าวคือ ประกาศราคาต่ำ)" - เขาวิเคราะห์

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การเก็บภาษี 20% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายนั้นควรมีการกำหนดบทลงโทษที่เข้มงวดสำหรับการระบุราคาเท็จด้วย ซึ่งจะทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสมากขึ้น โดยจำกัดสถานการณ์ของ “ราคาสองราคา” (ราคาจริงและราคาที่ประกาศ) และในขณะเดียวกันก็ช่วยให้รัฐจัดเก็บภาษีได้อย่างยุติธรรมมากขึ้น ตลาดที่ถูกนายหน้าดันราคาให้สูงขึ้นและการซื้อขายแบบอ้อมค้อมจะถูกจำกัดให้อยู่ในขอบเขตสูงสุด

“ผลกระทบที่สำคัญประการหนึ่งของการเก็บภาษี 20% จากกำไรที่แท้จริงคือช่วยจำกัดสถานการณ์ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะพุ่งสูงขึ้น หากใช้มาตรการเก็บภาษีจากมูลค่าเพิ่มอย่างเคร่งครัด บริษัทอสังหาริมทรัพย์จะต้องคำนวณราคาขายอย่างระมัดระวังมากขึ้นด้วย เพื่อช่วยให้ตลาดดำเนินการได้อย่างโปร่งใสและมีสาระสำคัญมากขึ้น” รองศาสตราจารย์ ดร. Phan Huu Nghi กล่าว

ในทำนองเดียวกัน ดร. Nguyen Ngoc Tu อาจารย์มหาวิทยาลัยธุรกิจและเทคโนโลยี ฮานอย กล่าวว่า การคำนวณภาษี 2% จากราคาขายอาจทำให้เกิดการจัดเก็บเกินได้ง่าย และขัดกับลักษณะของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งจัดเก็บจากรายได้เท่านั้น นั่นคือ รายได้ลบด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เสียภาษี

เสนอเก็บภาษีทรัพย์สินประจำปีจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

ผู้เชี่ยวชาญเหงียน ตรี ฮิเออ ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและพัฒนาตลาดการเงินและอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก กล่าวว่า ปัจจุบันในเวียดนาม ภาษีอสังหาริมทรัพย์จะหยุดเฉพาะรายได้ เช่น ภาษีการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ภาคเกษตร ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน ประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น สหรัฐอเมริกา แคนาดา ญี่ปุ่น และเกาหลีใต้ ต่างใช้ภาษีทรัพย์สินประจำปีกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เกิดความยุติธรรมในการกระจายทรัพย์สิน และสร้างรายได้ที่ยั่งยืนให้กับงบประมาณของรัฐ

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ การไม่ใช้ภาษีอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผลในเวียดนามทำให้เกิดผลที่ตามมาอย่างน่าสังเกต

ประการแรก การเก็งกำไรและการสะสมอสังหาริมทรัพย์กำลังเพิ่มขึ้น หากไม่มีแรงกดดันด้านภาษี บุคคลและองค์กรจำนวนมากมักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อถือครองในระยะยาวแทนที่จะแสวงหากำไรหรือซื้อขาย สิ่งนี้ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยจริงลดลงเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น

ประการที่สอง งบประมาณของรัฐขาดแหล่งรายได้สำคัญ เมื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องเสียภาษีทรัพย์สินตามปกติ รัฐจะสูญเสียแหล่งรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว ขณะเดียวกันก็ต้องพึ่งพาภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) อย่างมาก ซึ่งทำให้ระบบภาษีไม่มีประสิทธิภาพในการควบคุมเศรษฐกิจ

ดร.เหงียน ตรี ฮิว กล่าวว่าภาษีอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการควบคุมการเก็งกำไร สร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงสำหรับงบประมาณ และนำกระแสเงินทุนเข้าสู่กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยตรงแทนที่จะกักตุนทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม การนำไปปฏิบัติต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อให้แน่ใจว่าสอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาดและสภาพเศรษฐกิจและสังคมในแต่ละช่วงเวลา

การเก็บภาษีสินทรัพย์ไม่เพียงแต่ต้องมีความเป็นธรรมในระบบภาษีเท่านั้น แต่ยังต้องมีแผนงานที่สมเหตุสมผลเพื่อหลีกเลี่ยงการสร้างผลกระทบที่ไม่พึงประสงค์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ตลาดต้องการเสถียรภาพ

ที่มา: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd