สินค้าอสังหาฯ ท่องเที่ยวและรีสอร์ท 24,000 รายการ “ถูกทิ้งร้าง”

สินค้าอสังหาฯ ท่องเที่ยว และรีสอร์ท “เหงา” 24,000 รายการ

ในช่วงที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ ได้รับนโยบายจากภาครัฐอย่างต่อเนื่องเพื่อคลี่คลายปัญหาและอุปสรรคต่างๆ

ภาพประกอบ (ที่มา: VNN)

โดยเฉพาะรายงานของ กระทรวงการก่อสร้าง ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ระบุว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวกำลังฟื้นตัวในเชิงบวก โดยมีโครงการที่สร้างเสร็จไปแล้ว 8 โครงการ นำผลิตภัณฑ์ที่พักตากอากาศและสำนักงานเข้าสู่ตลาดจำนวน 3,385 รายการ เพิ่มขึ้นกว่า 133% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2565

ตลาดมีสัญญาณเชิงบวกมากมาย แต่ธุรกิจในอุตสาหกรรมนี้ยังคงเผชิญความยากลำบากมากมาย นักลงทุนหลายรายได้เปิดตัวนโยบายพิเศษและส่วนลดมากมาย แต่ปริมาณสินค้าที่ขายได้ก็ยังถือว่าไม่มากนัก

ภาวะตกต่ำเกิดขึ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทส่วนใหญ่ทั่วประเทศ ส่งผลให้สินค้าคงคลังเพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าตกใจในช่วงครึ่งทศวรรษที่ผ่านมา

รายงานของ DKRA Group ระบุว่า ณ เดือนมิถุนายน คอนโดมิเนียมคงเหลือสะสมเพิ่มขึ้นเป็น 42,364 ยูนิต โดยทาวน์เฮาส์ริมชายฝั่งมียอดรวมเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 30,000 ยูนิต เฉพาะวิลล่าริมชายฝั่ง ยอดรวม ณ สิ้นไตรมาสที่สองของปี 2566 อยู่ที่ 15,000 ยูนิต ทั้งในภาคเหนือและภาคใต้

สินค้าคงคลังจำนวนมากก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อวิกฤตอุปทานล้นตลาด สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากความกังวลของนักลงทุนต่อภาวะ เศรษฐกิจ ถดถอย และอีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะสินค้าที่จำหน่ายออกสู่ตลาดแล้วไม่ได้ถูกนำไปใช้อย่างมีประสิทธิภาพ

สถานการณ์ของผลิตภัณฑ์ที่ถูกส่งมอบแต่ไม่ได้ใช้งานมานานหลายปีส่งผลกระทบเชิงลบที่มองไม่เห็นต่อผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท

จากการวิจัยของฝ่ายวิจัยตลาด-BHS Group (BHS R&D) พบว่าตั้งแต่ปี 2563 ถึงปัจจุบัน ทั่วประเทศมีโครงการอสังหาฯ รีสอร์ทที่อยู่ระหว่างการส่งมอบและอยู่ระหว่างส่งมอบรวม 81 โครงการ มอบผลิตภัณฑ์ให้กับตลาดมากกว่า 44,000 รายการ ทั้งโครงการแนวสูงและแนวราบ

โดยมีโครงการที่ดำเนินการแล้ว 67/81 โครงการ คิดเป็นผลิตภัณฑ์เกือบ 2 หมื่นรายการ

ที่น่าสังเกตคือมีเพียง 31/67 โครงการเท่านั้นที่ดำเนินงานได้เต็มรูปแบบ ส่วนที่เหลือดำเนินงานได้บางส่วน นี่เป็นเหตุผลว่าทำไมแม้จะมีเพียงประมาณ 14/81 โครงการที่ยังไม่ได้ดำเนินงาน แต่กลับมีผลิตภัณฑ์ "ที่ยังไม่ได้ใช้งาน" มากกว่า 24,000 รายการ

ปัญหานี้เกิดจากวิธีการก่อสร้างและการขายแบบ “โรลลิ่ง” ที่นักลงทุนใช้ในการดำเนินโครงการขนาดใหญ่ที่แบ่งออกเป็นหลายระยะ วิธีนี้ช่วยรักษากระแสเงินสดให้กับนักลงทุนและดึงดูดลูกค้าให้มาซื้อสินค้าชิ้นต่อไป

จาก 81 โครงการที่กระจายอยู่ใน 3 ภูมิภาค ได้แก่ ภาคเหนือ ภาคกลาง และภาคใต้ ภาคกลางเป็นผู้นำที่ 34 โครงการ เนื่องจากมีแนวชายฝั่งทะเลยาวที่สุด ตามมาด้วยภาคเหนือและภาคใต้ที่ 29 และ 18 โครงการ ตามลำดับ

หากเทียบตามจำนวนโครงการ จำนวนผลิตภัณฑ์รีสอร์ทในภาคกลางยังเป็นผู้นำด้วยจำนวนมากกว่า 23,500 รายการ คิดเป็น 53% ของจำนวนผลิตภัณฑ์รีสอร์ททั้งหมดที่ส่งมอบทั่วประเทศนับตั้งแต่ต้นปี 2563

ในจำนวนนี้ มีสินค้ามากถึง 16,000 รายการที่ยังไม่ได้ "เปิดไฟ" ในภาคกลาง ส่วนใหญ่จำหน่ายในอำเภอแค้งฮวา บิ่ญถ่วน บิ่ญดิ่ญ และฟูเอียน ส่วนภาคเหนือ ยังมีสินค้าอีก 5,000 รายการที่ยังไม่ได้ดำเนินการ กระจายอยู่ในอำเภอฮัวบิ่ญ ไฮฟอง และฟูเถา ส่วนภาคใต้ ยังมีสินค้าอีก 3,000 รายการที่ยังไม่ได้ดำเนินการ ซึ่งส่วนใหญ่มาจากจังหวัดเกียนซาง

สาเหตุเกิดจากอะไร?

ในบรรดาผลิตภัณฑ์รีสอร์ท กลุ่มรีสอร์ทสูงมักเป็นคอนโดเทล/เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ผลิตภัณฑ์ประเภทนี้ดึงดูดนักท่องเที่ยวด้วยราคาค่าเช่าที่สมเหตุสมผล แต่ยังคงมอบประสบการณ์การใช้บริการที่ครบครัน

เนื่องจากเข้าถึงลูกค้าผู้ใช้ปลายทางได้ง่าย ผลิตภัณฑ์รีสอร์ทสูงจึงมักได้รับการจัดลำดับความสำคัญจากนักลงทุนเพื่อใช้ประโยชน์หลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น มากกว่าผลิตภัณฑ์แนวราบ

ฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ BHS บันทึกว่าตั้งแต่ต้นปี 2563 จนถึงปัจจุบัน กลุ่มรีสอร์ทสูงมีผลิตภัณฑ์ที่ได้รับการส่งมอบและกำลังส่งมอบอยู่ประมาณ 24,200 รายการ โดยจำนวนผลิตภัณฑ์ที่ดำเนินการอยู่ได้ถึง 54%

ขณะเดียวกัน จากผลิตภัณฑ์รีสอร์ทแบบ Low-rise กว่า 19,800 รายการ มีเพียงประมาณ 30% เท่านั้นที่สร้างเสร็จสมบูรณ์และนำไปใช้งานได้ ซึ่งหมายความว่ายังมีผลิตภัณฑ์แบบ Low-rise อีกประมาณ 13,000 รายการที่ไม่ได้ใช้งานและรอการใช้ประโยชน์

นายฮวง ฮู มินห์ ดุง หัวหน้าแผนก R&D ของ BHS Group ยอมรับว่านอกเหนือจากสถานการณ์ที่ยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดอันเนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยโดยทั่วไปแล้ว

สัดส่วนผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทจำนวนมากที่ถูกปล่อยทิ้งร้างเนื่องจากขาดผู้ประกอบการมืออาชีพ เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทไม่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน คาดการณ์ว่าราคาในตลาดนี้จะยังคงทรงตัวและฟื้นตัวช้าที่สุด

ผลิตภัณฑ์อสังหาฯ รีสอร์ทกว่า 24,000 รายการจากโครงการที่ถูกส่งมอบแล้วแต่ยังไม่ได้เริ่มดำเนินการ ถือเป็น “จุดเจ็บปวด” ไม่เพียงแต่สำหรับเจ้าของเท่านั้น แต่ยังรวมถึงนักลงทุนด้วย เมื่อโครงการถูกส่งมอบแล้วแต่ขาดความมีชีวิตชีวาและไม่สามารถนำเสนอมูลค่าตามที่คาดหวัง

นี่คือปัญหาที่นักลงทุนจำเป็นต้องวัดและเตรียมการอย่างรอบคอบสำหรับความสามารถในการดำเนินงานเมื่อเข้าร่วมในส่วนนี้

“ปัญหาตอนนี้คือจะมีแนวทางแก้ไขอย่างไรเพื่อป้องกันไม่ให้ผลิตภัณฑ์รีสอร์ทโดยทั่วไปและโดยเฉพาะอย่างยิ่งผลิตภัณฑ์ประเภทอาคารเตี้ยถูกปล่อยทิ้งไว้โดยลำพัง ซึ่งจะช่วยลดภาระของวิกฤตอุปทานส่วนเกินในตลาด” นายดุงกล่าว

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/24000-san-pham-bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-bo-vo-post261414.html