Тенденция к переоборудованию офисных зданий и гостиниц в апартаменты с обслуживанием

Рынок никогда не был таким жарким

В связи с тенденцией к поиску работы в городских районах и крупных городах, спрос на жильё также растёт. В то же время, поскольку предложение недорогих квартир крайне ограничено, у многих людей нет финансовых возможностей для покупки жилья среднего класса. Поэтому рынок аренды, предлагающий квартиры и апартаменты с обслуживанием для работников с доходом около 20 миллионов донгов, постоянно находится в состоянии «нет свободных комнат».

Даже в период, когда по Хошимину прокатилась «волна» возврата помещений, из-за которой во многих местах пришлось вывесить объявления «Сдаётся», многие офисы оказались вакантными, а цены на арендуемые квартиры всё равно немного выросли. Отчёт Batdongsan.com.vn за второй квартал 2023 года также показал, что темпы роста маржи прибыли (включая темп роста цен + доходность от аренды) при инвестировании в сегмент апартаментов увеличились на 97% по сравнению с началом 2015 года, что является более стабильным показателем, чем другие инструменты инвестирования, такие как акции, золото, сбережения или иностранная валюта...

Тенденция к переоборудованию офисных и гостиничных зданий в апартаменты с обслуживанием, изображение 1 — Квартиры с обслуживанием привлекают многих людей, у которых нет финансов или необходимости покупать дом.

Согласно исследованию, во многих домах с обслуживанием в центральных районах Хошимина, таких как Фу Нхуан, Бинь Тхань, Тан Бинь, 10-й и 11-й районы, уровень заполняемости превышает 80%, а в некоторых проектах он достигает 100%. Заполняемость небольших квартир с обслуживанием в Хошимине в последнее время резко возросла и имеет тенденцию к повышению в летние месяцы, когда студенты готовятся к учебному году.

Столкнувшись с этой тенденцией, многие владельцы зданий, ранее сдававших помещения в аренду под офисы или гостиницы, в ожидании улучшения экономической ситуации , изменили направление деятельности и переоборудуют их в апартаменты с обслуживанием. Эти квартиры-студии часто сдаются в аренду с полной меблировкой, а цены варьируются от 6 до 12 миллионов донгов в месяц в зависимости от района.

Благодаря меньшей площади, чем обычная квартира, этот тип жилья имеет преимущество в виде более низкой стоимости и близости к центру. Появление в последнее время квартир с обслуживанием стало конкурентом для инвесторов, покупающих квартиры в пригородах для сдачи в аренду.

Тенденция к переоборудованию офисных и гостиничных зданий в апартаменты с обслуживанием, изображение 2 — Многие владельцы зданий совмещают офисы на первом этаже и квартиры на верхних этажах.

Некоторые брокеры отметили, что многие люди готовы пожертвовать площадью, вентиляцией и инфраструктурой, чтобы арендовать апартаменты с обслуживанием недалеко от центра города вместо квартир в пригороде по той же цене. Поэтому всё больше зданий переоборудуются под эту модель аренды, что приносит денежный поток, а не оставляет офисное здание пустовать в ожидании арендаторов.

Кроме того, некоторые владельцы зданий объединили офисы и штаб-квартиры, сдаваемые в аренду на 1-м и 2-м этажах здания, в то время как верхние этажи были отремонтированы в обслуживаемые квартиры, сдаваемые в аренду, причем разных типов — от среднего до элитного класса, с различной площадью и удобствами.

Необходимо тщательно рассчитать инвестиционные затраты

Согласно исследованиям, доход от сдачи в аренду квартир с обслуживанием не низкий, но весьма стабильный. По сравнению с обычными квартирами той же площади, стоимость аренды квартир с обслуживанием обычно как минимум в 1,5-2 раза выше за комнату. Особенно для инвесторов, которые умеют эффективно использовать пространство, повышать коммунальные услуги и предоставлять соответствующие услуги, цена может вырасти ещё больше.

Однако управление, эксплуатация и расчёт доходов и расходов для такого типа апартаментов с обслуживанием будут сложнее, чем для дешёвых арендных комнат. Чтобы оптимизировать доход при инвестировании в этот тип апартаментов, предпринимателям необходимо знать, как систематически и тщательно управлять ими, начиная с этапа заключения договора и заканчивая этапами эксплуатации и рекламы.

Хотя в настоящее время квартиры с обслуживанием пользуются большой популярностью и востребованы многими людьми, некоторые инвесторы понесли убытки, перейдя на этот тип жилья. Например, история господина Нгока Аня (Бинь Тхань), который переоборудовал свой отель в апартаменты с обслуживанием для сдачи в аренду.

Поначалу, из-за неумения управлять моделью долгосрочной аренды, рекламы, ориентированной на неподходящую целевую аудиторию, и давления, связанного с кредитом в размере почти 2 миллиардов донгов на реконструкцию, он был в отчаянном положении почти год, пытаясь перестроиться. После более чем года убытков, благодаря поддержке друзей, которые помогли найти наиболее удобный способ управления арендой, комплекс апартаментов с обслуживанием г-на Нгока Аня был заполнен на 80%, принося ежемесячный доход почти в 300 миллионов донгов.

Тенденция к переоборудованию офисных и гостиничных зданий в апартаменты с обслуживанием, изображение 3 — Отели и офисные здания имеют преимущество в виде наличия подземной парковки, лифтов и систем противопожарной защиты.

Однако не всем так повезло, как в случае с г-ном Хьеу (Бинь Тан), который, не до конца разобравшись в рынке, с друзьями скинулся на аренду множества зданий и переоборудовал их в квартиры с обслуживанием. Однако из-за больших инвестиций и процентов по банковскому кредиту цены на квартиры с обслуживанием, которые снимал г-н Хьеу, были неконкурентоспособны по сравнению с квартирами в том же районе.

В то время как в Биньтане некоторые квартиры площадью более 50 м² сдаются примерно за 7 миллионов донгов в месяц, квартира с обслуживанием, принадлежащая г-ну Хьеу, сдаётся за 6 миллионов донгов в месяц. Если включить в стоимость коммунальные услуги, электричество и воду по более высоким ценам, чем квартиры, то конкурентоспособность такого жилья снижается, и в течение многих месяцев он не может заполнять свои квартиры более чем на 60%. Это привело к росту долговой нагрузки, поскольку дохода хватает только на покрытие расходов, процентов и аренды.

Однако было отмечено, что в этом районе многие модели квартир с обслуживанием привлекают арендаторов, поскольку заполняемость всегда близка к 100%. В основном это квартиры с обслуживанием, но с доступными ценами: арендная плата составляет от 4 до 5 миллионов донгов в месяц, что значительно дешевле, чем аренда квартир в том же районе.

Благодаря потенциалу высокой рентабельности при грамотном управлении и тщательном расчете затрат, модель апартаментов с обслуживанием становится все более популярной. Многие владельцы отелей и офисных зданий, сдаваемых в аренду, в прошлом не могли позволить себе отсутствие дохода по ряду причин. Благодаря преимуществам существующих зданий, в будущем они станут серьезными конкурентами на рынке аренды, когда смогут снизить расходы на аренду.

Источник