Почему стоимость бывшего в употреблении социального жилья растет с каждым днем?

Жилье для малоимущих, но уже не дешевое

В последнее время, поскольку предложение доступных квартир не демонстрирует никаких признаков улучшения, особенно в районах, не слишком удаленных от центра города, многие люди стремятся приобрести старые квартиры в социальном жилье.

Хотя они являются социальным жильем и используются уже много лет, в настоящее время эти квартиры продаются по ценам, которые выходят за рамки доступности для малообеспеченных групп населения. Например, проект Felix Homes в Го Вапе (Хошимин), который был выставлен на продажу по цене 14 миллионов донгов за м2 в 2017 году, был хорошо принят как проект социального жилья. В то время люди с доходом ниже 9 миллионов донгов в месяц также получали от банков кредит в размере 70% от стоимости квартиры по льготным процентным ставкам с отсрочкой платежей на 15-20 лет. Имея около 240 миллионов донгов, покупатели могли стать владельцами квартиры в этом проекте социального жилья.

Но по результатам исследования, в настоящее время квартира в Felix Homes площадью 56 м2 продается за 1,69 млрд донгов, что эквивалентно примерно 30 млн донгов/м2. Кроме того, есть продавцы, которые продают квартиры в этом проекте по ценам от 35 до 45 млн донгов/м2.

Проект социального жилья Felix Homes в Го Вап.

В Ханое проект NOXH @Home в Йен Со (Хоангмай, Ханой) был объявлен по цене 1,2 млрд донгов за квартиру площадью 55 м2, с передачей в конце 2018 года и 20-летним кредитом с льготными процентными ставками. Таким образом, каждый м2 этого проекта стоит около 20 млн донгов, цена, которая не очень подходит по сравнению с проектом NOXH, но также дешевле, чем некоторые коммерческие проекты квартир в то время.

Но в настоящее время цена квартиры площадью 55 м2 в проекте @Home выставлена ​​на продажу по цене 1,75 млрд донгов, что эквивалентно 31 млн донгов/м2. Кроме того, некоторые более крупные квартиры в этом проекте также выставлены на продажу по цене до 36 млн донгов/м2.

С ростом цен на многие старые проекты социального жилья, возможность владеть домом для реальных жилищных нужд стала для многих людей сложнее, чем когда-либо. Рассказывая о своем пути поиска дома, г-жа Дао Ту Транг (35 лет, Хошимин) сказала, что они с мужем искали и смотрели дома почти 2 месяца, но не нашли дом, который бы удовлетворял и по цене, и по местоположению.

«Старые социальные жилые единицы, хотя они и заселены уже давно и показывают признаки ухудшения, все еще не падают в цене. Я рассмотрела много проектов, но ни один из них не продается дешевле 30 миллионов донгов, что выходит за рамки финансовых возможностей моей семьи. Проекты социального жилья с подходящими ценами находятся слишком далеко или требуют переезда в соседние провинции, если я куплю там, это будет очень сложно для моей работы…», — поделилась г-жа Транг.

Многие люди перепродают квартиры в комплексе Felix Homes по цене, вдвое превышающей первоначальную.

Г-жа Транг сказала, что идея покупки старого социального жилья пришла от подруги. После периода поисков ее семья нашла старую квартиру за 28 миллионов донгов/м2. Однако, если подсчитать стоимость ремонта квартиры, цена составит около 30 миллионов донгов/м2. Это цена, которая выходит за рамки возможностей малообеспеченных слоев населения, поэтому для многих людей это не лучший вариант. Поэтому идея покупки старого социального жилья, потому что они думают, что цена будет дешевле, поскольку квартиры демонстрируют признаки ухудшения, на самом деле не соответствует действительности.

Согласно исследованиям, цена социального жилья постоянно растет на вторичном рынке и достигла нового пика на первичном рынке. Например, недавний проект NHS Trung Van (Ханой) показал, что цена инвестора колебалась в пределах 19-20 миллионов донгов/м2. Не говоря уже о сборах, которые могут возникнуть, когда в настоящее время число желающих купить дом в проекте и подающих свои заявки чрезвычайно велико.

Почему растут цены на старое социальное жилье?

В ответ на этот вопрос многие говорят о том, что ключевым фактором, обуславливающим дальнейший рост цен на старое социальное жилье, является проблема предложения.

Согласно последнему отчету Министерства строительства , в первом квартале 2023 года во всей стране был только 1 проект социального жилья с масштабом в 300 новых лицензированных квартир; 5 проектов с масштабом в 1908 квартир, имеющих право на продажу будущего жилья; 4 проекта с масштабом в 934 квартиры завершили строительство...

Из них 397 проектов жилья для рабочих находятся в стадии строительства с общим количеством 453 426 единиц, 152 проекта находятся в стадии строительства с общим количеством 153 426 единиц; 245 проектов с общим количеством 300 000 единиц находятся на стадии инвестирования... Поскольку многие проекты все еще находятся в стадии строительства, а текущее предложение социального жилья составляет лишь малую часть спроса, цены на некоторые старые проекты резко выросли, поскольку они все еще не слишком высоки по сравнению с проектами коммерческих квартир.

Будем надеяться, что развитие социального жилья в ближайшие несколько лет поможет многим людям обрести собственное жилье.

Согласно этому отчету, за последние 5 лет подержанные квартиры социального жилья, подлежащие купле-продаже на рынке недвижимости, выросли в цене довольно быстро, обычно достигая 17–19 млн донгов/м2 (по сравнению со средней первичной ценой продажи в 12–15 млн донгов/м2). В настоящее время в некоторых районах цены на социальное жилье достигли 21–25 млн донгов/м2, даже 30–35 млн донгов/м2, что делает его недоступным для многих малообеспеченных нуждающихся людей.

По словам сотрудников брокерских этажей, цена каждой квартиры увеличивается более или менее в зависимости от местоположения, направления квартиры, сопутствующей мебели и развития инфраструктуры вокруг проекта. Особенно это касается некоторых проектов социального жилья, которые когда-то строились в районах с плохой инфраструктурой, но с годами эти районы сильно развились с плотным населением, в результате чего цены на квартиры здесь резко выросли и иногда вдвое превышали первоначальную цену.

Кроме того, эксперты также заявили, что социальное жилье получает стимулы от политики государства в отношении платы за пользование землей, налогов и т. д. и связано правилами, которые могут быть переданы только через 5 лет, поэтому первичная цена намного ниже, чем у коммерческого жилья. Поэтому, когда приходит время передачи, цена старого социального жилья начинает резко расти.

Отвечая на этот вопрос, г-н Во Хонг Тханг, заместитель директора по исследованиям и разработкам DKRA Vietnam, выделил три основные причины роста цен на старое социальное жилье.

Прежде всего, речь идет о юридических вопросах, поскольку длительное время утверждения лицензии на проект увеличивает другие расходы, включая проценты, эксплуатационные расходы, альтернативные издержки... Все вышеперечисленное привело к завышению цены продажи продукта.

Вторая проблема — это источники капитала. Сюда входит резкое увеличение банковских процентных ставок и рост стоимости других каналов мобилизации капитала. Наконец, это связано с резким ростом затрат на вводимые ресурсы. Цены на землю, стоимость рабочей силы и сырье (железо, сталь, песок, цемент и т. д.) резко возросли в последнее время.

Источник: https://www.congluan.vn/vi-sao-nha-o-xa-hoi-da-qua-su-dung-ngay-mot-tang-gia-post248197.html