Почему легендарный Уоррен Баффет не любит инвестировать в недвижимость?

Недвижимость — самый популярный инструмент инвестирования для многих. Однако, как ни странно, легендарный инвестор Уоррен Баффетт не выбрал её в качестве инвестиционного инструмента. Почему?

Неэффективности ценообразования не существует.

«Недвижимость — это не товар. Я думаю, что недвижимость, как правило, оценивается правильно в большинстве случаев, и трудно найти случаи, когда она оценивается неправильно», — объяснил однажды Уоррен Баффет на собрании акционеров Berkshire Hathaway.

Инвестиционная философия миллиардера заключается в инвестировании в качественные компании, акции которых продаются со значительной скидкой к их истинной стоимости. Однако недвижимость не предоставляет таких возможностей. Он считает, что не так много возможностей купить недвижимость по цене значительно ниже её оценочной стоимости.

Анализировать недвижимость проще, чем другие виды бизнеса, поскольку она часто имеет стабильные и прозрачные денежные потоки. Это снижает вероятность неверной оценки.

Конечно, рынок не полностью эффективен. В периоды экономического кризиса цены на недвижимость всё равно падают, но довольно редко.

Нет конкурентного преимущества

Уоррен Баффет также избегает компаний, где у других есть преимущество, а у него — нет. Он заявил, что у Berkshire нет никаких конкурентных преимуществ перед профессиональными инвесторами в недвижимость.

Рынок недвижимости находится в руках инвестиционных трастов недвижимости – частных компаний, специализирующихся на недвижимости. Они нанимают лучших специалистов и имеют самые лучшие связи в отрасли. Мелкие инвесторы также часто присутствуют на рынке недвижимости США, вкладывая средства в фондовые сертификаты этих трастов.

Тем временем Уоррен Баффет и его фонд специализируются на инвестициях в акции и котируемые на бирже компании.

Налоговые препятствия

В США индивидуальные инвесторы, инвестирующие в недвижимость, облагаются подоходным налогом. Однако, когда корпорации и предприятия, не являющиеся инвестиционными фондами недвижимости (REIT), инвестируют в эту сферу, недвижимость облагается налогом дважды: один раз на уровне корпорации и второй раз при распределении между акционерами.

Vì sao huyền thoại Warren Buffett không thích đầu tư bất động sản? - 1 — Инвестиции в недвижимость обходятся дороже с точки зрения управления и эксплуатации по сравнению с акциями (Фото: Тран Кханг).

Дорогостоящее управление

В отличие от акций и облигаций, недвижимость не является пассивным вложением. Владельцы недвижимости сталкиваются со множеством вопросов управления: от обслуживания, эксплуатации и аренды до юридических вопросов.

Вся эта работа требует затрат времени и денег. При крупных инвестициях инвесторы часто прибегают к услугам частного лица или организации для управления недвижимостью.

Умные инвесторы, такие как Баффет, избегают инвестиций, которые отвлекают их от возможностей с более высокой доходностью. По его мнению, недвижимость попадает в эту категорию.

Но есть и исключения.

При определенных условиях Баффетт готов инвестировать в недвижимость, например, во время кризиса или при наличии огромных возможностей от распродажи.

Например, во время кризиса 1980-х и 1990-х годов Уоррен Баффет основал Trust Corp. для покупки ликвидированных активов обанкротившихся сберегательных фондов, включая тысячи объектов недвижимости.

В этот период недвижимость распродавалась, покупателей было мало, а оценки стали далеки от фундаментальных истин. Баффетт сказал, что «в то время недвижимость была сильно переоценена».

Многие внешние инвесторы, включая Уоррена Баффета, уже включились в борьбу. Но за исключением серьёзных финансовых кризисов, подобные возможности для неверной оценки возникают редко.

Хотя миллиардер избегает прямых инвестиций в недвижимость, он время от времени вкладывает средства в публично торгуемые деривативы на рынке недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT).

Эта форма инвестиций зачастую разнообразна и высоколиквидна.

Это позволяет Баффету быстро входить и выходить из инвестиций, в отличие от недвижимости. Инвестиции в инвестиционные фонды недвижимости (REIT) осуществляются практически так же, как и в акции, но они всё ещё составляют небольшую часть портфеля Berkshire.

Источник