Какой размер дома мне следует купить, если мой доход составляет около 30 миллионов донгов в месяц?

Рынок теряет квартиры стоимостью менее 25 миллионов донгов/м2

Что касается последних данных о рынке недвижимости, Министерство строительства заявило, что количество новых одобренных и завершенных проектов жилищного строительства сократилось по сравнению с предыдущими годами, что привело к ограниченному предложению на рынке. Однако цены на жилье имеют тенденцию к росту, превышая финансовые возможности большинства людей, желающих приобрести жилье для собственного пользования.

Примечательно, что на рынке практически нет проектов в сегменте доступного жилья (цена менее 25 млн донгов за м²). Рынок в основном представлен средним сегментом (цена 25–50 млн донгов), подходящим для привлечения капитала и сделок.

Проект социального жилья реализуется в Ханое уже много лет (Фото: Ха Фонг).

Согласно обзору рынка недвижимости Ханоя компании Savills за четвертый квартал 2023 года, предложение новых квартир находится на самом низком уровне за последние 10 лет. Квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составляют 42% от общего числа проданных в 2023 году объектов, по сравнению с 3% в 2019 году. Квартиры стоимостью от 2 до 4 млрд донгов занимают 55% рынка. Только 3% квартир стоят менее 2 млрд донгов.

По данным Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), за последние годы быстрый экономический рост и урбанизация привели к увеличению спроса на жилье, в то время как предложение постоянно сокращалось и не показывало никаких признаков роста с 2018 года, в результате чего дисбаланс между спросом и предложением становится все более серьезным.

Структура предложения всё больше склоняется в сторону высококачественных, дорогостоящих продуктов, предназначенных для инвестиций и спекуляций. Эта продолжительная разница фаз приводит к постоянному росту цен на жильё, устанавливая новый уровень цен, значительно превышающий возможности большинства населения.

Это не только затрудняет доступ к жилью для тех, кому нужно купить дом, имея собственный доход, но и снижает эту потребность. Особенно это касается молодого поколения, которое постепенно сдаётся, потому что «как бы они ни старались, им не купить дом», переключаясь на жизнь в удовольствие, отдавая предпочтение аренде.

Данные исследования этого подразделения показывают, что доля предложения квартир в доступном сегменте (менее 25 млн донгов/м2) в общем объеме предложения жилья постоянно снижается: с 30% в 2019 году до 7% в 2022 году и 6% в 2023 году.

В период 2019–2022 гг. доля квартир средней ценовой категории (25–50 млн донгов/м2) также снизилась до 54%, 46%, 34% и 27% соответственно, при этом основное предложение составляло жилье стоимостью 40–50 млн донгов/м2.

При этом спрос на реальное жильё всегда занимает 80% в структуре спроса на жильё, оставшиеся 15% — это долгосрочный инвестиционный спрос и 5% — спекулятивный спрос. И только около 25% спроса на реальное жильё имеют финансовую возможность трансформироваться в реальный спрос.

Расходы на жилье не должны превышать 30% от общего дохода.

В этом контексте, наряду с социальным жильём, основным и наиболее устойчивым трендом развития рынка недвижимости в ближайший период станет доступное жильё, поскольку этот сегмент формируется исходя из реальных потребностей и возможностей большинства населения.

По словам Нгуена Ван Диня, председателя VARS, официальной концепции доступного жилья не существует. Однако, сравнивая его с социальным жильём и основываясь на методе определения обоснованности цен на жильё, можно выделить некоторые его особенности.

Незавершенный строительный проект в районе Хадонг, Ханой (Фото: Хафонг).

Социальное жилье в основном ориентировано на малообеспеченных граждан и работников промышленных парков, освобождено от платы за землепользование и имеет доступ к льготным кредитным пакетам, особенно для инвесторов и покупателей жилья...

Доступное жилье — это коммерческое жилье с умеренными ценами, подходящее по финансовым возможностям большинству людей, ориентированное на людей со средним и близким к среднему доходом, имеющих определенный уровень сбережений.

По словам председателя VARS, доступное жильё – это когда каждое домохозяйство может сбалансировать расходы на жильё и другие расходы на проживание в рамках своего дохода. Согласно опыту оценки доступности жилья во многих странах мира, доступным считается жильё, расходы на которое составляют не более 30% от общего дохода домохозяйства.

«Для домохозяйства с доходом около 30 миллионов донгов в месяц 30% этих расходов эквивалентны накоплению около 100 миллионов донгов в год, поэтому доступное жильё стоит около 2–2,5 миллиардов донгов за квартиру», — привёл пример г-н Динь.

По его словам, в настоящее время крайне сложно реализовывать проекты квартир по ценам в указанном диапазоне, особенно в двух городах с высоким спросом на жильё. Однако сложно не значит невозможно.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm