Оживленный рынок аренды офисов и прогнозы экспертов

Создать конкурентную среду

В последнее время наблюдается оживление на рынке аренды офисных помещений, что связано со сделками по расширению или переезду офисов. На рынке также зафиксировано изменение спроса со стороны арендаторов, что вынуждает инвесторов в офисную недвижимость менять арендаторов, особенно крупные компании и транснациональные корпорации.

Чтобы лучше понять изменение спроса со стороны арендаторов и выявить факторы, которые эффективно удерживают арендаторов офисных помещений, г-н Мэтью Пауэлл, руководитель Savills Vietnam, отметил, что рынок офисной недвижимости выигрывает от увеличения притока прямых иностранных инвестиций во Вьетнам в последнее время.

Так, данные Министерства планирования и инвестиций показывают, что по состоянию на 20 апреля 2024 года общий объем прямых иностранных инвестиций во Вьетнаме достиг более 9,27 млрд долларов США, что на 4,5% больше, чем за аналогичный период 2023 года. На сегодняшний день в стране насчитывается 40 049 действующих проектов с общим зарегистрированным капиталом почти 478,58 млрд долларов США.

Множество офисов класса А сдаются в аренду в Хошимине .

Иностранные инвесторы вложили средства в 17 из 21 сектора национальной экономики . Лидером по объёму инвестиций стала обрабатывающая промышленность с общим объёмом инвестиций более 6,15 млрд долларов США, что составляет почти 66,4% от общего зарегистрированного инвестиционного капитала, увеличившись на 19,8% за тот же период.

Второе место занял сектор недвижимости с общим инвестиционным капиталом более 1,73 млрд долларов США, что составило почти 18,7% от общего зарегистрированного инвестиционного капитала, увеличившись на 78,2% за тот же период. Далее следуют оптовая и розничная торговля, транспорт и складирование с общим зарегистрированным капиталом более 451,4 млн долларов США и почти 383,2 млн долларов США соответственно.

Рост прямых иностранных инвестиций и диверсификация отраслей, а также сохраняющийся положительный индекс деловой уверенности показали, что Вьетнам является потенциальным рынком для многих видов бизнеса, что привело к увеличению спроса на офисы.

В первом квартале 2024 года рынок аренды офисных помещений был активным. В частности, арендаторы в сфере информационных технологий, производства и юриспруденции сохранили высокие темпы сдачи в аренду.

Однако высокий спрос наблюдается не во всех сегментах офисной недвижимости. В настоящее время спрос сосредоточен в сегменте высококачественных офисов, поскольку арендаторы предъявляют более высокие требования к офисным помещениям. Им нужны офисы, обеспечивающие высокое качество и благоприятную рабочую среду для привлечения и удержания талантливых сотрудников.

Рабочая среда всегда является одним из факторов, на которые обращают внимание как инвесторы в аренду офисных помещений, так и арендаторы офисов.

Таким образом, тенденция постепенно смещается в сторону зданий с экологическими сертификатами, качественным пространством и всеми удобствами. Поэтому инвесторам в офисную недвижимость необходимо идти в ногу со временем и обеспечивать предоставление помещений, соответствующих высоким стандартам качества, чтобы соответствовать общему вкусу.

Современная тенденция такова, что большинство арендаторов отдают предпочтение центральным районам крупных городов, где есть новые качественные проекты, приемлемые цены на аренду и близость к центру.

Видно, что тенденция выбора арендаторами офиса зависит от многих факторов, и цена — не единственный фактор, который учитывают предприятия, особенно это касается арендаторов, которые стремятся перевести свои офисы в здания класса А.

Для многих компаний переезд в сертифицированные по экологическим стандартам офисные здания является важнейшим приоритетом или даже обязательным требованием в рамках их глобальных обязательств ESG перед акционерами и соответствующих нормативных требований.

Иногда компании готовы платить больше за более качественное здание с зелёной сертификацией, которое обеспечивает продуктивную рабочую среду для сотрудников и позитивный имидж бренда для клиентов. Поэтому, хотя цена, безусловно, очень важный фактор, он не является решающим.

Эксперты Savills отметили разницу между сертифицированными «зелеными» зданиями и несертифицированными зданиями.

Старые здания, не соответствующие экологическим стандартам, теперь столкнутся с большим давлением, связанным с необходимостью снижения арендной платы, поскольку они не могут конкурировать со зданиями, имеющими экологическую сертификацию. Как показывает практика, некоторым арендодателям, особенно владельцам офисных помещений категории B, пришлось снизить арендную плату, чтобы удержать арендаторов, в то время как в зданиях класса люкс арендная плата оставалась стабильной.

«Цена, безусловно, важна. Но, как и во всём остальном, многие готовы платить за качественный опыт. Как и при покупке автомобиля, одежды или сумок, иногда разница в цене приемлема ради более качественных товаров и услуг», — сказал Мэтью Пауэлл.

Арендная плата за офисы в Хошимине растет

По мнению экспертов Savills, рынок офисной недвижимости в Хошимине обладает рядом преимуществ: большие офисные площади дополняются более обширным рынком коммерческой недвижимости. Цены на аренду офисов в Хошимине остаются выше, чем в Ханое, особенно в проектах в районе 1.

Ранее рынок Хошимина был в основном сосредоточен в одном районе — Районе 1, который обеспечивал основной спрос на офисные помещения. Однако сейчас наблюдается смещение спроса в район Тхутхием, где появляются новые офисные помещения, большие площади и множество сертифицированных экологичных проектов.

Между тем, в Ханое ситуация иная. Рынок офисной недвижимости здесь развивается более широко, и коммерческие проекты сосредоточены в разных районах, таких как Хоан Кием, Бадинь, западная часть Ханоя, а вскоре и район Западного озера.

Однако текущая заполняемость проектов в районах Хоан Кием и Бадинь довольно высока. Поэтому новые здания, открытие которых ожидается в ближайшем будущем, такие как Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza и BRG Diamond Park Plaza, станут новыми источниками предложения, что повысит интерес к коммерческой деятельности.

Считается, что в Хошимине имеется большое количество офисов, сдаваемых в аренду, что привлекает большое количество клиентов и предлагает более выгодные цены.

Эксперты также полагают, что в будущем цены на аренду офисов в Ханое вряд ли превысят цены в Хошимине.

Соответственно, по данным Savills Asia Pacific, во второй половине 2023 года стоимость аренды офисов класса А в Ханое по региону сохранится на среднем уровне – 41,7 долл. США/м²/мес. (включая налоги и сборы за обслуживание). В то же время в Хошимине этот показатель составляет 63,2 долл. США/м²/мес.

В частности, с учетом ожидаемого в ближайшем будущем увеличения предложения недвижимости класса А в Ханое, цены на аренду по-прежнему будут конкурентоспособными.

Для отдельных популярных или качественных зданий цены могут быть выше, но не значительно выше, чем у альтернативных вариантов. Поэтому в ближайшее время Ханой сохранит разумные цены на аренду высококачественных помещений.

В то же время эксперты считают, что инвестиции в экологичные здания — это долгосрочные инвестиции. В то же время, история снижения цен — краткосрочная история, поскольку арендаторы офисных помещений часто используют здание в течение длительного времени, как минимум 5–10 лет, а то и дольше.

Таким образом, устойчиво развивающиеся «зелёные» офисные здания являются чрезвычайно важным фактором для инвесторов, стремящихся удержать долгосрочных арендаторов. Таким образом, актуальной проблемой для инвесторов «зелёных» проектов является долгосрочное инвестирование.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html