Рынок недвижимости города Хошимин. Часть 1: Правовые проблемы, отсутствие предложения

Урок 1: Правовые проблемы, отсутствие поставок

По данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), политика поддержки, наряду с поддержкой предприятий и управляющих агентств, не только создает возможности для значительного восстановления, но и меняет структуру рынка в сторону долгосрочного видения развития.

Оставшиеся проблемы

Согласно отчету Статистического управления города Хошимин, доход от недвижимости в 2024 году достигнет 199 155 млрд донгов, что составит 60,3% от общего дохода от «прочих услуг», с положительным темпом роста 6,7%. Однако, по данным Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), этот рост не может скрыть тот факт, что трудности сохраняются на протяжении последних 4 лет, и многие проекты приостановлены или отложены.

Однако усилия по устранению правовых препятствий со стороны правительства и Народного комитета города Хошимин принесли определенные результаты, такие как урегулирование 64 проектов в 2024 году, из которых 8 проектов были завершены. Однако более 100 других проектов не были урегулированы, что серьезно затруднило новые поставки на рынок.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель HoREA, сказал, что тот факт, что более 100 проектов застряли из-за нерешенных юридических вопросов, не только блокирует предложение нового жилья, но и серьезно влияет на структуру продукта на рынке. Сегмент элитного жилья продолжает доминировать, в то время как спрос на жилье среднего и доступного класса растет.

Кроме того, задержки в утверждении проектов социального жилья имели серьезные социальные последствия. Люди с низким и средним доходом не могут получить доступ к доступному жилью, что увеличивает неравенство в доступе к городским ресурсам.

Примечательно, что в городе Хошимин в 2024 году одобрено всего 12 проектов жилья для инвестиций, что намного меньше среднего количества проектов в 60 проектов/год до пандемии COVID-19. Из них был одобрен только 1 проект социального жилья, что свидетельствует о серьезной стагнации в развитии сегмента доступного жилья.

Кроме того, ни один проект не получил землю или землю в аренду, и только два проекта коммерческого жилья получили разрешения на строительство. Сложные юридические процедуры, от одобрения инвестиций, утверждения детального планирования 1/500 до оценки земли, продолжают оставаться основными барьерами для развития рынка.

С другой стороны, рынок недвижимости в Хошимине также затронут серией несинхронизированных правовых политик. Положения об оценке проектов в соответствии с Законом о земле, Законом о жилье и связанными с ними указами на самом деле не создали благоприятных условий для устранения правовых барьеров. Ожидается, что внедрение новых механизмов, таких как Указ 115/2024/ND-CP и поправки к Закону о планировании и Закону об инвестициях, станет поворотным моментом, но потребуется больше времени, чтобы реализовать их на практике.

Не говоря уже о том, что в настоящее время компании, занимающиеся недвижимостью, испытывают сильное давление из-за нехватки инвестиционного капитала. По оценкам, общая стоимость корпоративных облигаций, подлежащих погашению в секторе недвижимости в 2025 году, может достичь 180 000 млрд донгов. Это заставило многие компании отложить или полностью остановить текущие проекты, создав порочный круг, который стагнирует рынок.

Несбалансированное предложение, рост цен на жилье

В 2024 году на рынке Хошимина будет всего 31 строительный проект коммерческого жилья с общим количеством 31 167 квартир, что является резким снижением по сравнению с предыдущим среднегодовым показателем. Примечательно, что только 4 проекта имеют право на привлечение капитала с 1 611 квартирами, все в сегменте высокого класса. Это первый случай в истории рынка, когда больше нет предложения для сегмента среднего и доступного жилья.

Кроме того, структура рынка недвижимости складывается в ситуацию «перевернутой пирамиды», когда за 11 месяцев 2024 года на элитное жилье приходится 100% предложения по сравнению с 70,6% в 2020 году. При этом доступное жилье — сегмент с наибольшим спросом — полностью исчезло с рынка.

Этот серьезный дисбаланс привел к неконтролируемому росту цен на жилье. Средняя цена на элитные квартиры составляет 9,39 млрд донгов за единицу, не включая расходы, возникающие на вторичном рынке. В центральных районах, таких как округ 1 и округ 3, цены на жилье продолжают расти, в то время как в городах Тху Дук и Бинь Чань по-прежнему нет новых проектов, что увеличивает разрыв между ценами на жилье и платежеспособностью людей.

Кроме того, Министерство строительства прогнозирует, что с корректировкой прейскуранта цен на землю в 2024 году цены на жилье могут продолжить расти на 15–20% в 2025 году. Такой рост цен не только сокращает возможности приобретения жилья в собственность для групп населения со средним и низким доходом, но и увеличивает неравенство в доступе к жилью в крупных городских районах, таких как Хошимин.

Несмотря на многочисленные трудности, рынок недвижимости в Хошимине все еще, как ожидается, восстановится, если юридические вопросы будут полностью решены. Такие районы, как Бинь Чань, Нха Бе и Тху Дук Сити с большими земельными фондами и улучшающейся транспортной инфраструктурой, могут стать основными драйверами роста.

Ожидается, что такие ключевые проекты, как линия метро 1, скоростная автомагистраль Хошимин — Мокбай и кольцевая дорога 3, не только помогут соединить центральную часть города с пригородами, но и создадут возможности для развития городов-спутников, таких как Лонган, Донгнай и Биньзыонг.

Однако, чтобы воспользоваться этими возможностями, необходимо как можно скорее устранить юридические узкие места. Городу Хошимину необходимо укрепить механизм связи между управляющими агентствами, сократить время обработки инвестиционных проектов; в то же время необходимо также сосредоточиться на мониторинге цен на жилье и сбалансировании структуры продукта на рынке для обеспечения устойчивого развития.

Последняя статья: Развяжите узлы, воспользуйтесь возможностью прорваться

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406