Рынок недвижимости: все еще «ползучее» и «осторожное» восстановление

Медленное восстановление

Г-н Хоанг Хай, директор Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства , заявил, что сектор недвижимости во Вьетнаме столкнулся со многими трудностями с середины 2022 года и по настоящее время.

В частности, сокращение предложения привело к тому, что с начала 2021 года цены на недвижимость, жилье и землю начали расти. К концу года цены на квартиры выросли в среднем примерно на 5–7%, цены на отдельные дома в проекте выросли на 15–20%, а цены на землю увеличились на 20–30% по сравнению с концом 2020 года.

Наиболее типичным примером является то, что цены на квартиры постоянно растут из-за сокращения количества предлагаемых на рынке квартир. Квартиры доступного жилья стоят 25–30–30 млн донгов/м², квартиры среднего класса — 30–50 млн донгов/м², а квартиры класса люкс — более 50 млн донгов/м², что начинает превышать инвестиционные возможности соответствующих категорий населения.

Рынок недвижимости всё ещё медленно восстанавливается. Изображение 1

По словам г-на Хая, в последнее время премьер-министр предпринял ряд радикальных мер для устранения трудностей в секторе недвижимости. Наиболее значимой из них является Резолюция №33, которая, по сути, уже дала первые результаты: многие трудности, связанные с законодательством и институтами, были устранены.

Однако, работая с местными органами власти и предприятиями, г-н Хай пришел к выводу, что в настоящее время многие реализуемые проекты в сфере жилищного строительства и городского развития сталкиваются с трудностями, препятствиями или реализация которых приостановлена по ряду причин, как правило, связанных с земельным законодательством.

В настоящее время многие проекты сталкиваются с трудностями, препятствиями и медленной реализацией из-за нормативных актов, регулирующих методы оценки земельных участков. Причины этого связаны с законом о планировании, полномочиями на частичную корректировку генерального плана, условиями и сроками пересмотра, обновления и корректировки плана для обеспечения согласованности в строительном планировании, включая генеральный план, план зонирования, а также с законом об инвестициях.

Согласившись с этой точкой зрения, г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости, признал, что в настоящее время рынок недвижимости сталкивается с нехваткой социального жилья и недорогого коммерческого жилья.

Несмотря на высокий спрос на рынке, наблюдается снижение торговой активности, поскольку инвесторы сталкиваются с проблемами блокировки капитала и финансовыми трудностями.

В период с 2022 по 2023 год объём сделок с недвижимостью сократился на 90%, что свидетельствует о слабом спросе на рынке. Помимо проблемы дефицита доступного жилья, существуют также такие проблемы, как отсутствие механизмов и определение многих населённых пунктов, что приводит к тому, что многие проекты остаются нерешёнными, и предприятиям сферы недвижимости по-прежнему приходится сталкиваться с многочисленными трудностями.

Г-н Динь отметил, что усилия правительства и соответствующих министерств по разработке многочисленных мер политики, направленных на устранение трудностей на рынке недвижимости, оказали на него положительное влияние.

По словам г-на Диня, в первом квартале 2023 года было продано около 3000 наименований товаров, а во втором квартале это число увеличилось на 30%. К настоящему времени доверие инвесторов постепенно восстановилось, на рынке появилось много новых проектов, что привело к увеличению числа сделок с недвижимостью.

Однако улучшение предложения нового жилья и настроений покупателей по-прежнему происходит медленно, поэтому для завершения новых проектов требуется время.

В то же время настроения инвесторов, хотя и постепенно стабилизируются, все еще достаточно осторожны, особенно тех, кто испытывает финансовое давление от предыдущих инвестиций.

Согласно опросу, 70% предприятий заявили, что политика капиталовложений пока не достигла реальной эффективности. Из них 2/3 предприятий заявили, что местные органы власти, с которыми у них заключены деловые контракты, начали распространять информацию об организациях, поддерживающих политику, и руководить ими. Однако только 15% предприятий оценили эффективность политики поддержки земельных ресурсов, включая расчистку участков и права землепользования...; 28% оценили реализацию программ льготного кредитования...

Доктор Нгуен Ван Динь ожидает, что в период с конца 2023 года по начало 2024 года на рынке недвижимости будет зафиксировано больше позитивных признаков, чем в конце второго квартала и начале третьего квартала 2024 года.

Много трудностей в процессе восстановления

Доктор Ле Суан Нгиа, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, считает, что недвижимость является долгосрочным продуктом первой необходимости, поэтому, когда спрос и предложение выходят из равновесия, наступает кризис.

По словам г-на Нгиа, вьетнамский рынок недвижимости неоднократно переживал кризисы. В прошлом причиной кризиса был переизбыток предложения, а сейчас – дефицит. В связи с этим предприятия испытывали нехватку капитала и не могли открывать новые проекты, поэтому рынок «замер».

« Мы наблюдаем, восстанавливается ли доверие рынка после выпуска облигаций корпорациями и предприятиями, работающими в сфере недвижимости. Совсем недавно крупнейшая корпорация в стране, занимающаяся недвижимостью, выпустила облигации, не имея непогашенной банковской задолженности. Мы затаили дыхание и наблюдаем за этим, но результаты показывают, что рынок лишь «ползет» и «осторожно» восстанавливается примерно на 30% по сравнению с ожиданиями», — сказал доктор Ле Суан Нгиа.

По словам г-на Нгиа, рынок недвижимости может столкнуться с трудностями до второго и третьего кварталов следующего года. Чтобы восстановить рынок недвижимости, правительство активно работает с рабочими группами по устранению трудностей на рынке недвижимости с участием бизнеса. Это беспрецедентные усилия, но результаты не впечатляют.

Тем временем, доцент, доктор Чан Динь Тьен, член Экономической консультативной группы премьер-министра, предложил ключевые решения. В частности, на следующем этапе необходимо сосредоточиться на восстановлении доверия инвесторов, бизнеса и потребителей.

Процесс восстановления экономики Вьетнама демонстрирует позитивные признаки, однако сектор частного предпринимательства в целом и предприятия, работающие в сфере недвижимости в частности, по-прежнему сталкиваются со многими трудностями.

Доцент, доктор Чан Динь Тьен, отметил, что для решения текущих проблем государству необходимо усилить поддержку рынка недвижимости и возродить его. Кроме того, для стимулирования развития этого рынка, как со стороны предложения, так и со стороны спроса, необходимы фонды гарантирования кредитов. Министерству финансов необходимо разработать меры по обеспечению безопасности и снижению нагрузки на банковскую систему.

В настоящее время правительство приняло ряд мер по устранению трудностей для бизнеса и уделяет особое внимание развитию бизнеса. Однако доверие бизнеса и инвесторов ещё не полностью восстановлено, поэтому необходимо продолжать выявлять сложные и нестандартные ситуации, чтобы разрабатывать «нестандартные» подходы и решения.

Кроме того, бизнес-ассоциациям необходимо продолжать повышать свой голос, чтобы помогать государственным органам быстро выявлять трудности и тем самым своевременно разрабатывать политику и меры по их решению.

Динь Тран

Источник