Вьетнамский рынок недвижимости недавно изменился в лучшую сторону. Сделки в сегменте квартир в Ханое и Хошимине снова стали активными во многих случаях, цены резко выросли. Земельные аукционы во многих местах, особенно в Ханое, подняли цены очень высоко. Многие проекты предприятий недвижимости постепенно решают юридические проблемы, чтобы товары могли быть выставлены на продажу, как, например, случаи Phat Dat Real Estate (PDR), Novaland (NVL)...

Обычно в такие времена акции в сфере недвижимости востребованы институциональными инвесторами, включая иностранных, чтобы поймать растущую волну. Однако есть признаки того, что акции в сфере недвижимости больше не привлекают внимание иностранных учреждений. Многие учреждения также ускоряют изъятие инвестиций из бизнеса.

Согласно объявлению инвестиционно-торговой акционерной компании Khang Dien House (KDH), Vietnam Ventures Limited под управлением VinaCapital зарегистрировалась для продажи почти 1,54 млн акций KDH в период с 5 декабря 2024 года по 3 января 2025 года с целью реструктуризации своего инвестиционного портфеля.

Если продажа пройдет успешно, доля владения Vietnam Ventures Limited в Khang Dien снизится с 0,89% до 0,73%.

В сентябре фонд успешно продал 9,54 млн акций KDH из почти 12 млн зарегистрированных акций KDH. Всего с июля Vietnam Ventures Limited продала около 11,1 млн акций KDH.

НхаКхангДьен ThePriviaBinhTan.gif
Проект дома Кханг Дьен. Фото: КДХ

Удивительно, но даже компании сферы недвижимости, чьи акции сохраняют свою стоимость, не имеют такого же позитивного финансового состояния, как их финансовые отчеты.

Khang Dien House получает прибыль в тысячи миллиардов долларов. Почему иностранные фонды отказываются от инвестиций?

Уставный капитал Khang Dien House составляет более 10 трлн донгов, а его капитализация по состоянию на 3 декабря достигла почти 33,2 трлн донгов (около 1,3 млрд долларов США). KDH уже много лет имеет прибыль после уплаты налогов более 1000 млрд донгов, например, в 2020-2022 годах. В 2023 году результаты были хуже, но KDH все равно зафиксировала прибыль в размере почти 730 млрд донгов.

Согласно финансовому отчету, Nha Khang Dien демонстрирует весьма положительные результаты бизнеса с выручкой около 2200–4600 млрд донгов в год и прибылью в основном на уровне тысяч миллиардов донгов в год даже в самые трудные времена.

Валовая прибыль очень высока, часто до 50% от выручки, то есть продажа 2 донгов имеет валовую прибыль в 1 донг. Только в 2023 году валовая прибыль составит до 75% от выручки, то есть зарабатывание 4 донгов имеет валовую прибыль около 3 донгов.

Несмотря на столь позитивные перспективы, с прибылью после уплаты налогов в триллионы долларов в год, акции KDH не выросли, а иностранные фонды по-прежнему отказывались от инвестиций.

Прежде всего, продажа Vinacapital может следовать общей тенденции на рынке и не оправдать ожиданий. Бизнес-картина не обязательно радужные, и фактическая прибыль KDH может быть не такой уж высокой.

За первые 9 месяцев 2024 года KDH сообщила о валовой прибыли в размере почти 832 млрд донгов из общей выручки в размере почти 1 232 млрд донгов, финансовых расходов в размере 141 млрд донгов, прочих расходов в размере 104 млрд донгов и процентных расходов в размере более 45 млрд донгов... Прибыль после уплаты налогов составила более 410 млрд донгов.

При масштабе в десятки тысяч миллиардов, таком как KDH, цифра процентных расходов в 45 миллиардов донгов весьма удивительна, слишком мала и обычно привлекает внимание многих инвесторов.

Но так ли это на самом деле?

В финансовом отчете за 9 месяцев видно, что у KDH общий краткосрочный кредит в размере 1 100 млрд донгов и долгосрочный кредит в размере более 6 708 млрд донгов, в общей сложности 7 708 млрд донгов. При предполагаемой процентной ставке банков по кредитам в размере 8 - 10% в год, общий процент за 9 месяцев составляет около 540 - 580 млрд донгов. В таком случае KDH может понести убытки.

Отчет о движении денежных средств также показывает, что за первые 9 месяцев 2024 года KDH пришлось выплатить проценты на сумму более 580,6 млрд донгов, но не более 45 млрд донгов в отчете о прибылях и убытках.

Такая цифра может быть связана с тем, что KDH капитализировала процентные расходы, отразила их в стоимости активов и в запасах.

К концу сентября 2024 года товарно-материальные запасы KDH достигли почти 22 450 млрд донгов, что значительно больше, чем 18 787 млрд донгов за аналогичный период прошлого года.

Это также не первый раз, когда KDH использует этот метод. В своем самостоятельно составленном отчете за 2023 год KDH зафиксировала процентные расходы в размере более 143 млрд донгов, но после аудита эта сумма была скорректирована до 217 млрд донгов.

В 2022 году KDH зафиксировала проценты в размере 9,3 млрд донгов, однако фактически выплаченные проценты составили более 496 млрд донгов.

В 2024 году многие компании, занимающиеся недвижимостью, по-прежнему будут сталкиваться с многочисленными трудностями, включая задолженность по облигациям, банковские кредиты и большие запасы.

По данным Vietstock, запасы более 100 предприятий в группе жилой недвижимости и промышленных парков на трех биржах в третьем квартале установили новый рекорд, превысив 530 трлн донгов, что на 12% больше, чем в начале года. Из них Novaland (NVL) заняла лидирующее положение с более чем 145 трлн донгов, что на 5% больше, чем в начале года. У Vingroup (VIC) запасы составили более 128,2 трлн донгов, что на 38% больше, чем в начале периода.

Цены на квартиры достигают сотен миллионов за квадратный метр, гиганты рынка недвижимости спешат похвастаться прибылью . Цены на квартиры достигают сотен миллионов за квадратный метр в пригородах, стоимость земли на аукционах также резко возрастает. Доход от брокерских услуг в некоторых компаниях по недвижимости резко вырос. Действительно ли сделки с недвижимостью снова стали оживленными?