Делает ли сохранение метода добавочной стоимости более прозрачной оценку стоимости земли под проект?

Министерство природных ресурсов и экологии по-прежнему хочет отказаться от метода профицита

Как сообщил Тхань Ниен , недавно Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды направило в Министерство юстиции для оценки перед представлением в Правительство проект Указа о внесении изменений и дополнений в ряд статей Указа правительства № 44/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующего цены на землю (проект Указа 44).

В частности, Министерство природных ресурсов и экологии в проекте постановления № 44 предложило не применять метод добавочной стоимости при оценке земли.

Однако на состоявшемся сегодня днем ​​семинаре большинство экспертов сошлись во мнении, что метод добавочной стоимости следует сохранить при оценке земли.

Г-н Дао Трунг Чинь поделился на семинаре

Выступая на семинаре, г-н Дао Чунг Чинь, директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов (Министерство природных ресурсов и окружающей среды), поднял многие аспекты и привел причины, по которым министерство предложило отменить метод излишков при оценке земли.

Точка зрения представителя Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды на семинаре осталась такой же, как и при ответе на интервью газете Thanh Nien в статье «Решит ли правительство сохранить или отказаться от метода продразверстки?», опубликованной 26 июля.

По словам г-на Чиня, никто не может отрицать превосходство метода излишков. Однако в контексте входных параметров при применении этого метода в оценке земли в нашей стране они не являются стандартными, что приводит к неточным результатам.

«В последнее время я участвовал в оценке стоимости земли в ряде случаев и обнаружил, что оценщики опасаются юридических рисков при применении метода излишков. Это одна из причин, по которой процесс оценки стоимости земли в последнее время идет медленно», — поделился г-н Чинь на семинаре.

Г-н Чин добавил, что если правительство решит сохранить метод излишков, необходимо также провести исследование и обзор для разработки стандартов ввода для параметров и индексов этого метода. Только при использовании стандартных вводных данных результаты будут точными, оценщики будут уверены в подписании, а тупиковая ситуация в оценке земли будет разрешена, особенно для проектов.

«Отказ от метода добавочной стоимости — это шаг назад в оценке земли»

После выступления представителя Министерства природных ресурсов и экологии многие эксперты и предприятия напрямую или в направленных документах высказали свое мнение о необходимости сохранения метода надбавок при оценке земли; его отмена может привести к еще большим сложностям и заторам, замедлить оценку земли, а на рынке недвижимости продолжится длительный дефицит предложения.

Юрист Нгуен Хонг Чунг, вице-президент Hanoi Real Estate Club, высказал мнение, что метод остатка следует сохранить.

Юрист Нгуен Хонг Чунг, вице-президент Hanoi Real Estate Club, сказал, что метод излишков — это метод определения цен на землю, основанный на потенциальном будущем использовании, а не на текущем использовании, как метод сравнения или доходный метод.

Метод добавочной стоимости отражает рыночную стоимость оцениваемой земли, включая следующие факторы: целевое назначение земли; срок использования земли; плотность застройки; высота здания; коэффициент использования земли; отражает стоимость денежного потока в инвестициях, производстве и бизнесе с высокой практичностью.

«Метод излишков четко отражает финансовую природу проекта в сфере недвижимости: каковы затраты, доходы и прибыль, очень научно и объективно. Этот метод четко отражает способ использования, распределения и совместного использования разницы в арендной плате за землю. Это также современный метод оценки недвижимости, согласно международной практике.

«Утверждение Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды о том, что из-за отсутствия базы данных для оценки, оценка должна основываться на гипотетических факторах, недостаточной точности, поэтому от этого метода следует отказаться, на мой взгляд, неубедительно. Если проблема в отсутствии базы данных, то решение должно заключаться в создании источника качественной, надежной базы данных, а не в отказе от метода излишков (уничтожении производственной машины). Поэтому, если отказ от метода излишков станет реальностью, это будет шагом назад в работе по оценке земли», - сказал г-н Чунг.

В то же время, по словам юриста Чунга, в проекте Постановления № 44 предусмотрено всего 3 метода оценки: сравнительный, доходный и коэффициент корректировки цены на землю, что недостаточно для замены метода добавочной стоимости при оценке инвестиционных проектов с использованием земли: городских территорий, территорий смешанного коммерческого обслуживания и т. д.

Если отказаться от метода добавочной стоимости, будет сложно определить стоимость прав землепользования, которые инвесторы должны будут заплатить за проекты, сформированные в будущем, когда все работы по социальной и технической инфраструктуре не будут завершены. Инвесторы не смогут просчитать финансовую проблему при реализации проектов в сфере недвижимости...

Профессор Хоанг Ван Куонг, член Комитета по финансам и бюджету Национальной ассамблеи, рассказывает о преимуществах и недостатках метода профицита.

Важно стандартизировать входные параметры каждого метода оценки.

Профессор Хоанг Ван Куонг, член Комитета по финансам и бюджету Национальной ассамблеи, сказал, что в последние годы многие проекты не были одобрены. Одна из причин заключается в том, что цена земли не может быть определена, чтобы местные власти могли принять решение о сборе денег, а инвесторы могли бы заплатить деньги, чтобы принять решение о выделении земли. Неточная оценка земли может быть субъективной или объективной, поскольку правила оценки не являются конкретными и ясными.

Профессор Куонг сказал, что в мире существует 4 популярных метода: прямое сравнение, вычет, доход, излишек. Во Вьетнаме в настоящее время существует 4 таких метода и дополнительное регулирование коэффициента корректировки цены земли.

Анализируя метод коэффициента корректировки цены на землю, один из трех методов, предложенных Министерством природных ресурсов и охраны окружающей среды в проекте Постановления 44, профессор Куонг сказал, что этот метод будет очень безопасным для оценщиков, поскольку государство устанавливает его таким: просто берется прейскурант, умножается на коэффициент, чтобы определить цену на землю.

«Однако эта цена неточная. Два соседних участка земли разной формы имеют совершенно разные цены, не говоря уже о направлении земли, положении земли, виде... Метод коэффициента корректировки цены на землю подходит только для управляющих агентств, а не для людей и предприятий», - признал г-н Куонг.

Г-н Куонг проанализировал преимущества и недостатки методов оценки земли: вычета, сравнения и дохода, прежде чем с сожалением заключить: «В мире для оценки многих новых проектов используют метод добавочной стоимости, поскольку сравнивать новые проекты не с чем. Однако проект Указа 44 отменяет этот метод...».

Многие эксперты, юристы, представители бизнеса, принявшие участие в семинаре, высказались в поддержку сохранения метода добавочной стоимости при оценке земли.

Однако г-н Куонг также признал, что метод излишков имеет много ограничений. В частности, если фактор расчета оцениваемой площади земли не является стандартным, то есть входные данные не являются стандартными, это приведет к неточным результатам на выходе.

Многие страны мира обычно используют метод добавочной стоимости и не терпят убытков, поскольку нет разницы в цене и уклонения от уплаты налогов. Деловая и правовая среда большинства этих стран прозрачны и дисциплинированы. В нашей стране многие параметры и рыночные индексы, задействованные в методе добавочной стоимости при оценке земли, не стандартизированы, поэтому результаты трудно получить точными, и существуют риски для оценщика...

Г-н Нгуен Куок Хиеп, председатель Ассоциации строительных подрядчиков Вьетнама, заявил, что каждый метод оценки имеет свои преимущества и недостатки. Однако в нынешних условиях нашей страны необходимо сохранить пять текущих методов оценки земли. Важно стандартизировать входные параметры каждого метода, чтобы минимизировать ошибки в оценке земли, а также ускорить процесс оценки. Это поможет устранить тупик для проектов в сфере недвижимости, и на рынке вскоре появятся новые предложения.

Несмотря на настойчивое желание сохранить метод оценки стоимости земли с учетом добавленной стоимости, большинство экспертов и руководителей предприятий, присутствовавших на семинаре, не представили детально план по ускорению процесса оценки стоимости земли и устранению дефицита предложения на рынке недвижимости.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm