Сделки стагнируют, но цена продажи квартир в Ханое продолжает расти, как «одержимая»

(Дэн Три) - Эксперты говорят, что постоянный рост цен на квартиры заставил людей временно отложить свои планы покупки. Однако цены на квартиры продолжают расти, несмотря на трудности в сделках.

Покупатели жилья испытывают трудности из-за ценового шторма

По данным опроса, проведенного журналистами Dan Tri , за последний месяц стоимость продажи квартир в Ханое продолжала сохранять тенденцию к росту.

Дом площадью 64 м2 с 2 спальнями в проекте Vinhomes Smart City был выставлен на продажу в середине октября примерно за 4,2 млрд донгов. До сих пор эта квартира продолжала расти в цене до 4,6 млрд донгов.

Или в проекте Thang Long Number 1 в начале октября была выставлена ​​на продажу квартира площадью 87 м2 с 2 спальнями за 5,7 млрд донгов. Однако сейчас цена этой квартиры выросла до 6 млрд донгов.

По данным исследовательского подразделения, средняя цена продажи первичных квартир на всем рынке Ханоя значительно выросла: с 40 млн донгов/м2 в начале 2022 года до примерно 72 млн донгов/м2 в третьем квартале этого года.

В частности, средняя цена новых открытых проектов в этом квартале достигла около 70 млн донгов/м2 (без учета НДС и платы за обслуживание), поскольку предложение новых открытых квартир в квартале в основном приходилось на сегменты high-end и luxury, на которые пришлось 100% доли рынка.

Нуждаясь в покупке дома, г-н Нгуен Ван Нгу (из Нам Диня ) сказал, что в течение последних 3 месяцев его семья постоянно присматривалась ко многим квартирам в районах Нам Ту Лием и Ха Донг. Имея 3 млрд донгов, г-н Нгу планирует купить квартиру площадью около 65-70 м2, спроектированную с 2 спальнями, но чем больше он смотрит, тем больше он чувствует, что попал в «матрицу цен на квартиры».

«Та же непроданная квартира, но цена, которую предлагает владелец, даже выше, чем раньше. Например, дом площадью 68 м2 в Ми Динь (Нам Ту Лием, Ханой) был выставлен на продажу в сентябре примерно за 3,3 млрд донгов. Этот же дом сейчас продается за 3,7 млрд донгов», — сказал он. Пока цены на квартиры постоянно «танцуют», г-н Нгу временно отложил свой план покупки дома и ждет, пока цены не остынут.

Или как сказал г-н Тран Ван Куонг (из Бакзянг ), за последние 2 месяца его семья ездила смотреть дома во многих многоквартирных проектах в Ханое. Однако г-н Куонг был шокирован, потому что продажная цена квартиры, указанная владельцем, быстро растет.

Некоторые люди отказались от своих планов покупки дома, поскольку запрашиваемая цена резко выросла (Иллюстрация: Тран Кханг).

10 дней назад г-н Куонг получил предложение от владельца квартиры в районе Хоангмай (Ханой) площадью 72 м2, спроектированной с 2 ​​спальнями, за 4,3 млрд донгов, что эквивалентно 60 млн донгов/м2. Однако недавно владелец этой квартиры сообщил г-ну Куонгу, что цена выросла до 4,7 млрд донгов.

«Стремительный рост цен на квартиры заставляет меня задуматься, стоит ли мне покупать сейчас или подождать, пока ситуация стабилизируется. Если я куплю сейчас, цена может снова упасть, потому что она уже так сильно выросла раньше. Если я не куплю, я боюсь, что цены на квартиры продолжат расти», — сказал он.

По данным исследовательского подразделения, средняя цена продажи квартир по стране в первом квартале 2021 года составила 35 млн донгов/м2. К третьему кварталу 2024 года цена продажи выросла до 51 млн донгов/м2. Таким образом, за 4 года цены на квартиры выросли на 45%, или более чем на 10% в год.

Почему цены на квартиры «горячие»?

Эксперт по недвижимости Нгуен Куок Ань отметил, что существует множество причин, приводящих к резкому росту цен в сегменте квартир.

Во-первых, рынок недвижимости цикличен. В частности, цены на квартиры растут из-за природы рынка, находящегося в фазе восстановления. Ранее, в середине 2024 года, это подразделение прогнозировало восстановление каждого типа недвижимости, при этом первым восстановится жилая недвижимость.

После сложного периода психология инвесторов на рынке недвижимости очень слаба. Самое страшное при инвестировании — это не падение цен на недвижимость, а страх неликвидности продукта. Поэтому инвесторы сейчас ищут типы недвижимости с определенным юридическим статусом, денежным потоком и, по крайней мере, сдаваемые в аренду, как квартиры.

Вторая причина в том, что предложение не покрыло рыночный спрос, а спрос очень большой. Например, в Ханое каждый год требуется около 100 000-170 000 новых квартир, тогда как предложение с начала года покрывает только около 30 000 единиц, а в 2023 году около 10 000 единиц.

В то же время, плотность населения городских районов очень велика. Некоторые страны, такие как Корея, Китай, ... хотя имеют хорошие транспортные системы, удобные для поездок во все провинции и города, люди все еще в основном живут и работают в больших городах. Вьетнам не является исключением. Купить дом в больших городах никогда не было легко. Поскольку люди становятся более сконцентрированными, уровень цен очень трудно снизить.

Кроме того, продукты недвижимости все больше концентрируются в сегментах с высокой стоимостью. Доказательством является то, что в начале 2020 года сегмент высокого класса и выше (с ценой более 55 миллионов донгов/м2) составлял лишь около 6% от общего объема предложения. К третьему кварталу этого года эти продукты составляли около 60%.

По словам эксперта, в условиях низкого предложения на рынке, после устранения юридических проблем и запуска продуктов, инвесторы в основном ориентируются на сегмент средней ценовой категории и выше (цены свыше 35 млн донгов/м2).

«Запуск проекта занимает много времени, а цены на землю продолжают расти с каждым днем, поэтому для инвесторов логично принять решение о запуске квартир по ценам среднего ценового диапазона и выше», — сказал г-н Куок Ань.

Многоквартирный дом в Ханое (Фото: Дуонг Там).

Третья причина — психологический фактор рынка. А именно, когда цена на квартиры не сильно выросла, люди склонны ждать, когда цена снизится. Но когда они видят рост цены примерно на 10-20%, все спешат покупать, потому что боятся, что цена продолжит расти. Это добавляет психологический удар, заставляя рынок отскочить.

«На самом деле, рынок был очень горячим в течение последнего года. Таким образом, причина также в том, что люди довольно нетерпеливы, ожидая снижения цен на квартиры», - заключил г-н Куок Ань.

Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), оценил, что в последнее время наблюдался необычный рост цен на квартиры, особенно в Ханое. Это явление, безусловно, находится под влиянием групп интересов, в то время как экономический контекст, рынок и доходы людей еще не восстановились.

«Цены на жилье растут, но сделок нет. Это может быть уловкой инвестиционной группы с неясными намерениями», — откровенно заявил г-н Дин.

По его словам, эти группы интересов способны проворачивать трюки по завышению цен, основываясь на том, что предложение квартир является проблематичным. За последние годы на рынке не было новых проектов, одобренных для получения инвестиционных лицензий. Проекты на рынке в основном старые и покупаются и продаются снова. Предложение и недостаточное, и плохого качества, предложение для населения и малообеспеченных людей очень мало, а структура продукта неподходящая.

Кроме того, большая часть нового предложения продолжает быть завершена на высоком уровне с высокими инвестиционными затратами и стоимостью земли, а инвесторы также ожидают более высокой прибыли, чем раньше. Поэтому уровень цен на первичные квартиры очень сложно снизить. Высокая стоимость квартир на первичном рынке привела к резкому росту цен на вторичном рынке.

В настоящее время психология покупателей жилья постепенно снижается, поскольку цены на квартиры непрерывно растут с начала года.

Объем сделок купли-продажи квартир замедлился, но ожидается, что в краткосрочной перспективе его будет сложно сократить (Фото: Тран Кханг).

Г-н Фам Дук Тоан, генеральный директор EZ Property, сказал, что в последнее время цены на квартиры были горячими только локально в Ханое из-за разницы между спросом и предложением. До сих пор цены на квартиры в Ханое превышали пик.

«У меня есть группа друзей, все из которых имеют высокий доход, но, глядя на текущие цены на квартиры, они все считают, что они слишком высоки, несоразмерны стоимости и к ним очень трудно получить доступ», — сказал он.

Цены на квартиры слишком высоки, поэтому многие люди отложили свои планы по покупке дома, думая, что цены необоснованны. Поэтому ликвидность квартир в последнее время была очень низкой. Г-н Тоан прогнозирует, что с этого момента и до конца года цены на квартиры вряд ли будут расти дальше. Однако ценам на квартиры также будет очень трудно снизиться, за исключением случаев, когда люди, которым нужны деньги, снижают цену, чтобы быстро продать.

Нгуен Ван Динь заявил, что для снижения цен на квартиры в Ханое необходимо приложить усилия для ускорения прогресса проектов социального жилья. Проактивно регулировать предложение, эффективно используя инструменты планирования, корректируя планирование и выделяя дополнительные фонды чистой земли, чтобы помочь инвесторам реализовать проекты социального жилья, как только будет установлено планирование.

В долгосрочной перспективе для стабилизации цен на квартиры в частности и жилищные продукты в целом необходимо активное участие государства. В частности, необходимо продолжать содействовать развитию транспортной инфраструктуры, сокращая время в пути из районов-спутников в центр города, а предложение из пригородов снизит цены на жилье.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm