Цены на квартиры в Ханое продолжают «расти», район Тхань Оай платит депозит за земельный аукцион, покупатели остаются бдительными, чтобы избежать рисков

Цены на квартиры в Ханое продолжают расти, земельная лихорадка — это в основном уловка спекулянтов, чтобы заработать деньги, 7 случаев изменения целевого назначения земли без разрешения... последние новости о недвижимости.

В то время как большинство других сегментов и типов недвижимости снизились в интересе в мае 2024 года, квартиры в Ханое были единственным сегментом, который вырос с процентной ставкой 9%. (Фото: Линь Ан)

Цены на квартиры в Ханое продолжают расти

Большие данные Batdongsan.com.vn показывают, что после трех последовательных месяцев бурного роста в первой половине 2024 года квартиры в Ханое начали замедляться в апреле 2024 года. В частности, в апреле 2024 года уровень интереса и количество объявлений о продаже квартир в Ханое снизились на 30% и 2% соответственно. Однако спад продолжался только в апреле, с мая квартиры в Ханое постепенно восстанавливали свою «форму».

Фактически, после чуть более месяца стагнации, с конца мая 2024 года по настоящее время, цены на квартиры продолжают устанавливать новый уровень. Это означает, что цены на квартиры в Ханое продолжают расти.

Например, согласно опросу Batdongsan.com.vn, в проекте Vinhomes Smart City квартиры с 1 спальней и 1 спальней, в зависимости от здания, местоположения и направления балкона, стоили от 2,4 до 2,6 млрд донгов за квартиру в конце апреля и начале мая 2024 года, но текущая запрашиваемая цена на этот тип квартир составляет 2,7-2,8 млрд донгов за квартиру. Аналогично, квартиры-студии оцениваются в 1,8-1,9 млрд донгов, что в среднем на 150-200 млн донгов больше, чем в июне 2024 года. Квартиры с 2 спальнями, 2 ванными комнатами или с 3 спальнями, 2 ванными комнатами в этом проекте также выросли на 200-250 млн донгов по сравнению с примерно 2 месяцами назад.

Проект Gemek также увеличился с 2,7-2,8 млрд донгов за апартаменты с 2 спальнями и 2 ванными комнатами до 2,750-2,9 млрд донгов за квартиру. В частности, в этом проекте есть апартаменты с 2 спальнями и 2 ванными комнатами, владелец предлагает цену более 3 млрд донгов за квартиру.

Квартиры в Nam Trung Yen, в основном старые квартиры с 2 спальнями, также выросли в цене с 2,8-3 млрд донгов за квартиру до 3,1-3,4 млрд донгов за квартиру. Квартиры с 2 спальнями и 2 ванными комнатами в проекте Handiresco также выросли в цене с 4-4,2 млрд донгов за квартиру в мае до 4,3-4,5 млрд донгов за квартиру.

Средний рост на 250–300 миллионов донгов за квартиру также наблюдается в проектах на улице Ле Ван Лыонг, таких как Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace, а также в апартаментах, расположенных на оси Чунг Хоа — Нян Тинь.

Почему район Тхань Оай в Ханое внезапно прекратил земельные аукционы?

Район Тхань Оай (Ханой) остановил аукцион по продаже прав землепользования на 57 участков земли в районе Дам, деревни Мук Ся, коммуны Каодыонг и вернул покупателям деньги за документы на покупку и залоги, сославшись на необходимость переопределения стартовой цены.

Акционерная акционерная компания Truong Son, организатор первого земельного аукциона района Тхань Оай на 57 участков земли в коммуне Каодыонг 17 августа, внезапно объявила о прекращении организации аукциона и возврате покупателям денег за документы о покупке и задатков.

Вышеуказанная компания заявила, что подразделение получило уведомление от Центра развития земельного фонда района Тхань Оай следующего содержания: «Прекратить организацию первого аукциона по продаже прав землепользования на 57 земельных участков в районе Дам, деревня Мук Ся, коммуна Каодыонг, район Тхань Оай, Ханой».

Причина в том, что Народный комитет района Тхань Оай переопределил начальную цену аукциона по продаже прав землепользования на 114 участков земли в коммуне Каодыонг в соответствии с решением Народного комитета города Ханоя.

Ранее сообщалось, что 57 участков земли в районе деревни Мукша, коммуна Каодыонг, имеют площадь от 74,63 до 134,69 м2, начальная цена составляет 8 097 млн донгов/м2.

При указанной выше стартовой цене (без учета налогов, сборов и платежей) размер залога за земельные участки составляет около 121–218 млн донгов.

Известно, что в августе район Тхань Оай не будет организовывать никаких других земельных аукционов.

Ранее, 10 августа, район Тхань Оай организовал аукцион 68 земельных участков в районе Нго Ба, деревне Тхань Тхань, коммуне Тхань Као. Этот аукцион вызвал ажиотаж среди инвесторов в недвижимость и общественности, когда победная цена превысила стартовую в 7-8 раз. При стартовой цене 8,6-12,5 млн донгов/м2, самая высокая победная цена превысила 100 млн донгов/м2.

Многие считают, что причиной того, что этот аукцион привлек так много инвесторов, была низкая стартовая цена. При такой стартовой цене инвесторам нужно внести всего 20%, что эквивалентно примерно 200 миллионам донгов.

Риск покупателя

В последнее время на рынке недвижимости наблюдаются сильные колебания цен, особенно в сегменте квартир, за которым следуют проектная недвижимость и земельные участки в населенных пунктах. Однако с ростом в 6-8 раз, как в недавних результатах аукциона в районе Тхань Оай, он считается слишком горячим, даже ненормальным как с точки зрения цены выигрыша, так и количества участников.

Согласно фактическим записям и на сайте Batdongsan.com.vn, цена жилой земли в некоторых деревнях коммуны Тхань Као, района Тхань Оай, цена земли на продажу во втором квартале 2024 года составляет всего около 27 - 30 миллионов донгов/м2. Эта цена выросла примерно на 80%, с примерно 15 миллионов донгов/м2 в 2020 году до почти 30 миллионов донгов/м2 в 2024 году. Таким образом, победившая ставка 10 августа в 2,3 - 3,7 раза выше текущей общей цены продажи.

Или, согласно недавнему исследованию цен на землю в некоторых пригородных районах Ханоя, хотя цены на землю и выросли, особенно в населенных пунктах, готовящихся стать районами или местами с преимуществами в плане развития инфраструктуры, не было такого нереалистичного роста, как в случае с земельными аукционами в Тхань Оай.

Например, на земельном аукционе в конце июня в районе Мэлинь результаты выигрышных торгов не претерпели существенных изменений, победившая цена составила от 20 до 40 миллионов донгов/м2, в то время как в районе Мэлинь все еще есть возможности для развития инфраструктурной системы от мостов до кольцевой дороги 4, кольцевой дороги 3,5... Аналогично, в районе Тхатьтхат цены на землю в некоторых красивых местах коммуны Биньйен недавно выросли всего на несколько миллионов донгов/м2, хотя есть много полезной информации, влияющей на рынок недвижимости...

Из вышеизложенных фактов многие эксперты полагают, что недавняя земельная лихорадка — это в основном уловка спекулянтов и брокеров, чтобы заработать деньги. Многие группы людей, которые ранее собирали землю, будут использовать аукционы в этом районе, чтобы поднять цены и создать более высокую землю. Если выставленные на аукцион лоты не могут быть проданы, они теряют свои депозиты, и согласно правилам, участники аукциона должны внести депозит в размере 20% от общей стоимости земельного участка или площади земельного участка, рассчитанной по стартовой цене.

Согласно онлайн-данным Batdongsan.com.vn, за первые 6 месяцев 2024 года на рынке недвижимости в Ханое были зафиксированы сильные колебания уровня интереса. Как правило, сегмент земли и жилой земли находится на пути к восстановлению после достижения дна в 2023 году: количество поисков увеличилось на 118% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; частные дома, таунхаусы и виллы выросли на 33%, 27% и 9% соответственно. В пригородных районах самый сильный рост уровня интереса был в Донг Ане — 104%, Куок Оай — на 101%, Зя Лам — на 95%, Хоай Дук — на 79%, Тхач Тхат — на 48%...

Объясняя это, эксперты заявили, что это может быть связано со страхом, что цены на недвижимость вырастут после официального вступления в силу Закона о земле 2024 года, Закона о бизнесе в сфере недвижимости 2023 года и Закона о жилье 2023 года. С другой стороны, информация о том, что Ханой стремится к 2030 году иметь 5 новых районов (Донг Ань, Хоай Дык, Джиа Лам, Тхань Три и Дан Фыонг), также делает землю в этих населенных пунктах привлекательной для многих инвесторов.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, прогнозирует, что со второго квартала 2025 года земельные участки начнут входить в основную тенденцию восстановления; в то время как текущие «волны» носят лишь локальный характер в некоторых районах. Поэтому инвесторам следует внимательно исследовать рынок и узнавать о колебаниях цен через объективные источники информации.

Также из ситуации, когда цены на недвижимость завышены слишком высоко по сравнению с реальной стоимостью, некоторые эксперты полагают, что акт манипулирования рынком недвижимости для создания виртуальных цен очень опасен, напрямую затрагивая покупателей, ничем не отличается от манипулирования фондовым рынком. Это делает рынок недвижимости непрозрачным и нестабильным, в то время как государство не имеет жестких санкций.

Люди ожидают, что цены на жилье снизятся до приемлемого уровня, когда новая политика управления и положения закона вступят в силу в ближайшее время. Это решение для людей, которым действительно нужно иметь возможность владеть домом в ближайшее время, как это и есть цель правительства .

В случае изменения целевого назначения земли разрешение не требуется.

Закон о земле 2024 года предусматривает гораздо больше случаев изменения целевого назначения земли без разрешения с 1 августа 2024 года.

7 случаев изменения целевого назначения земли без разрешения

Согласно положениям пункта 3 статьи 121 Закона о земле 2024 года, если это не подпадает под следующие 7 случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 121 Закона о земле 2024 года, то запрашивать разрешение на изменение целевого назначения земельного участка у компетентного органа не требуется.

В частности, это следующие случаи: перевод земель, используемых для выращивания риса, лесных угодий специального назначения, защитных лесных угодий, продуктивных лесных угодий в другие типы земель в группе сельскохозяйственных земель; перевод сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственные земли; перевод других типов земель в земли концентрированного животноводства при реализации крупномасштабных проектов по концентрированному животноводству.

Перевод несельскохозяйственных земель, выделенных государством без платы за пользование землей, в другие виды несельскохозяйственных земель, выделенных государством с платой за пользование землей или с арендой земли; Перевод несельскохозяйственных земель, не являющихся жилыми землями, в жилые земли.

Перевод земель под строительство общественных сооружений, земель, используемых в общественных целях с коммерческими целями, в земли несельскохозяйственного производства и бизнеса; Перевод земель несельскохозяйственного производства и бизнеса, которые не являются коммерческими или служебными землями, в коммерческие или служебные земли.

Перепрофилирование земель должно осуществляться в соответствии с планом.

Изменение целевого назначения земли по-прежнему должно соответствовать планировке и быть одобрено компетентными органами, это четко указано в статье 116 Закона о земле 2024 года.

Соответственно, Народный комитет района, где расположена земля, является компетентным органом для утверждения изменения целевого назначения земли.

Площадь земель, подлежащих переводу в 2024 году

В настоящее время в Законе о земле 2024 года отсутствуют документы, устанавливающие максимальную площадь и предельные значения для перевода земель из одного целевого назначения в другое.

Лимит землепользования зависит от потребностей лица, желающего изменить целевое назначение земли. Однако Департамент природных ресурсов и окружающей среды рассмотрит документы, необходимость изменения целевого назначения земли, проверит поле и планирование, чтобы увидеть, можно ли полностью изменить лимит.

Ежегодные планы землепользования на районном уровне устанавливаются компетентными органами.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html