В исследовательском отчете «Инновационный механизм координации фискальной политики и денежно-кредитной политики» Ассоциация недвижимости Вьетнама (VNRea) рекомендует компаниям, работающим в сфере недвижимости, не полагаться на банковские кредиты.
Недвижимости отдается высокий приоритет при кредитовании.
Статистика Государственного банка показывает, что по состоянию на 30 сентября общий непогашенный кредитный остаток кредитных организаций сектора недвижимости достиг 2,74 млн млрд донгов, увеличившись на 6,04% по сравнению с 31 декабря 2022 года и составив 21,46% от общего объема непогашенной задолженности перед экономикой .
Кредиты на недвижимость, ориентированные на потребление/собственное использование, составляют 64%, а непогашенные кредиты на коммерческую деятельность в сфере недвижимости — 36% от общего объема непогашенных кредитов на недвижимость. За первые 9 месяцев года темпы роста кредитов на коммерческую деятельность в сфере недвижимости превысили темпы роста общего кредитования за аналогичный период прошлого года.
Видно, что предприятия и подразделения в 20 других секторах экономики вынуждены «делиться» почти 80% оставшегося кредитного баланса. Сектор недвижимости получил довольно высокий приоритет с точки зрения доли выделенного кредитного баланса по сравнению с остальными секторами экономики.
Поэтому банковская отрасль также должна сбалансировать распределение кредитов между секторами экономики.
Банковский кредит — это, по сути, деньги миллионов вкладчиков и сотен тысяч предприятий, доверившихся банку, основываясь на доверии к системе. Банк несёт ответственность за использование этого капитала бережно, безопасно и эффективно.
Кредитование некачественных проектов с неясным правовым статусом, невыполнимыми планами возврата капитала или высоким уровнем риска создает риски не только для самого банка, но и для вкладчиков и всей системы.
Экономические трудности и трудности в бизнесе еще больше затрудняют банковскую отрасль в поиске осуществимых и безопасных проектов инвестирования сбережений или депозитов, которые ей доверили вкладчики и другие предприятия.
Кредитование проектов в сфере недвижимости и кредиты на покупку жилья и других объектов недвижимости обычно предоставляются сроком на 10–20 лет. При этом срок привлечения средств банком обычно составляет всего 12–24 месяца, а самый длительный — 36 месяцев. Привлечение средств на 3 года, но кредитование на 10 или 20 лет — это очень рискованно.
Таким образом, ставка кредитования долгосрочных проектов в сфере недвижимости с использованием капитала, мобилизованного из депозитов в банковской системе, также должна контролироваться по соображениям безопасности системы.
По состоянию на 30 сентября на долю кредитов на недвижимость приходилось 21,46% от общей суммы непогашенной задолженности перед экономикой (Фото: Тран Кханг).
Не стоит слишком полагаться на банковский кредит.
VNRea рекомендует компаниям, занимающимся недвижимостью, не слишком полагаться на банковские кредиты и ждать расширения или увеличения площади, поскольку объём кредитования, вложенный в недвижимость, довольно высок и продолжает расти. В текущей ситуации, даже если есть отдельное помещение для недвижимости, компании могут не иметь к нему доступа, поскольку не соответствуют условиям кредитования банков.
С другой стороны, если сектор недвижимости продолжит полагаться на кредитную поддержку, это создаст огромные системные риски. Ведь когда рынок недвижимости даст сбой, это перекинется и на банки.
«Облигации должны стать важнейшим источником капитала для рынка недвижимости. Рынку необходим средне- и долгосрочный капитал, поэтому он должен опираться на облигации, а не на банковский капитал. Нет другого пути, кроме как снизить зависимость рынка недвижимости от банков, только тогда можно будет рассредоточить риски», — проанализировал VNRea.
В долгосрочной перспективе Ассоциация считает, что необходимо продолжать совершенствовать правовую систему для развития здорового, прозрачного и устойчивого рынка облигаций, чтобы у предприятий было больше возможностей для мобилизации капитала.
При управлении правовой политикой необходимо избегать ситуаций, когда иногда она слишком свободна, чтобы создать рынок, полный лазеек, позволяющих предприятиям конкурировать за право выпускать лицензии, а затем внезапно «тормозить», когда возникает риск, лишая предприятия возможности отреагировать, как это произошло в 2022 году.
Рынок корпоративных облигаций должен в ближайшее время стать регулируемым, действовать на основе правовых норм и находиться под пристальным надзором.
Кроме того, привлечение капитала из будущего бизнеса в сфере недвижимости крайне актуально для компаний, занимающихся недвижимостью, особенно в нынешних сложных условиях. Для этого необходимо синхронно комбинировать решения, от создания начального капитала до решения юридических вопросов проектов.
Ни один клиент не захочет покупать проект, не имеющий полной юридической документации и потенциально рискованный. Напротив, компании, у которых юридические документы были удалены, но которые истощены, без начального капитала, не могут реализовать проект, а без проекта не могут генерировать денежный поток от клиентов.
Между тем, если имеется первоначальный капитал, но ликвидность рынка низкая и нет возможности продать продукцию, проект будет отставать от графика, капитал будет увеличиваться, и бизнес, скорее всего, скатится в долговую спираль.
Чтобы компании, занимающиеся недвижимостью, приблизились к периоду устойчивого роста и развития, им необходимо любой ценой пережить этап реструктуризации, включая продажу активов для реструктуризации корпоративной задолженности, «очистку» записей о доступе к кредитному и облигационному капиталу, а также капиталу из клиентских депозитов.
Кроме того, разработчикам проектов также необходимо реструктурировать свои инвестиционные продукты: они не могут просто продолжать гнаться за элитным сегментом и «нереальным процветанием», а должны стремиться к ценовому сегменту, который соответствует доходам пользователей, при этом эксплуатируя реальные потребности большинства, а не спекулятивные цели небольшой группы, создавая перебои на рынке.
Источник
Комментарий (0)