Приближение цен на землю к рыночным: как избежать «следования течению»

Корректировка цен на землю в Ханое и Хошимине с целью приближения их к рыночным ценам обеспечивает прозрачность, но требует контроля риска эксплуатации с целью повышения цен на жилье.

Земельный участок в деревне Тхань Тхань, коммуны Тхань Као, района Тхань Оай, продаётся на аукционе по цене, в 10-15 раз превышающей заявленную. Фото: D.T.

В условиях дефицита жилья проблема контроля цен на недвижимость и предотвращения «плыть по течению» становится серьёзной проблемой для управляющих компаний и населения. Регулирование направлено на обеспечение прав землепользователей, но необходимо контролировать использование повышения цен на землю для повышения цен на жильё.

Земля в центре города от 600-700 млн донгов/ ^м2

Согласно новому прейскуранту цен на землю, объявленному Народным комитетом Ханоя 20 декабря и вступающему в силу немедленно до 31 декабря 2025 года, самая высокая цена на жилую землю составляет около 695 миллионов донгов/ ^м2 и применяется к участкам, прилегающим к дороге на центральных маршрутах района Хоан Кием, таких как: Ба Чиеу, Динь Тиен Хоанг, Хай Ба Чунг.

Эта цена также распространяется на следующие маршруты: Ханг Дао, Ханг Кхай, Ханг Нганг, Ле Тай То, Ли Тхыонг Киет, Ня Тхо и Чан Хунг Дао.

По сравнению с прейскурантом, выпущенным властями Ханоя в 2019 году, стоимость жилой земли на улицах Ханг Нганг и Ханг Дао выросла в 3,7 раза.

Кроме того, согласно новому прейскуранту, недавно опубликованному властями Ханоя, стоимость земли под коммерческие нужды будет увеличена на 50–100%. Самая высокая цена на землю под коммерческие нужды по-прежнему наблюдается на улицах района Хоан Кием, таких как Ханг Кхай, Ханг Нганг и Ханг Дао, — более 244 миллионов донгов за ^{квадратный метр} .

Между тем цены на сельскохозяйственные земли, рисовые поля, однолетние и многолетние культуры, а также земли для аквакультуры в Ханое также выросли примерно на 15%.

Что касается нового списка цен на землю, опубликованного Хошимином в конце октября 2024 года, самая высокая цена на землю в Хошимине приходится на три маршрута: Донгхой, Лелой и Нгуенхюэ — 687,2 млн донгов/ ^м2 .

Новый прейскурант на землю, недавно опубликованный в Ханое и Хошимине и приближенный к рыночным ценам, станет основой для расчета компенсаций и определения стоимости земли для граждан и организаций, подлежащих расчистке. Он также является основой для расчета налога на землю, налога на доходы физических лиц при передаче права землепользования, сборов и платежей, связанных с землепользованием, передачей права собственности или проведением административных процедур, связанных с землей.

Улица Нгуен Хюэ — одна из улиц с самыми высокими ценами на землю в Хошимине. Фото: QUANG DINH

Новая ценовая шкала составляет всего 10% от победной ставки.

По словам Туой Тре, хотя Ханой и повысил прейскурант цен на землю, чтобы приблизить его к рынку, во многих районах новые ценовые рамки в 3-4 раза выше старых, опубликованных в 2019 году, но во многих районах по-прежнему сохраняется огромный разрыв с ценами на выигрышных земельных аукционах.

Например, цена на сельские земли в коммуне Тхань Лам, расположенные вдоль дороги от деревни Дык Хау до деревни Тхань Ван, составляет 1,54 млн донгов/ ^м² . Аналогично, цена на сельские земли вдоль межкоммунальной дороги в коммуне Дай Тхинь варьируется от 1,01 до 1,54 млн донгов/ ^м² . В то же время, цена земли, проданной на аукционе в том же районе в городской черте Тхань Лам-Дай Тхинь в 2024 году, составила около 60 млн донгов/ ^м² .

В районе, где сосредоточено множество многоквартирных домов, и который в последнее время стал точкой роста цен на рынке жилья Ханоя, действует новый, довольно мягкий прейскурант на землю. В то время как цены на многие многоквартирные дома в коммуне Анкхань района Хоайдык колеблются от 60 до 80 миллионов донгов за ^м² , согласно недавно опубликованному прейскуранту на землю (цены на землю в районе проспекта Тханг Лонг через коммуну Анкхань), составляют всего 2,3–8,6 миллиона донгов за ^м² .

В городской зоне LIDECO, районе Хоайдык, цена на землю под дорогу шириной 31 м, коммерческие, служебные и городские объекты составляет от 6,5 до 9,3 млн донгов/ ^м² ; цена на дорогу шириной 24 м — от 5,9 до 8,5 млн донгов/ ^м² ; цена на дорогу шириной 13,5 м — от 4,6 до 6,3 млн донгов/ ^м² . В районе национального шоссе 32, город Фунг, район Данфыонг, цена на землю составляет от 2,9 до 9,2 млн донгов/ ^м² .

Аналогично, стоимость земли в сельской местности вдоль национального шоссе 21B через город Кимбай до конечной точки коммуны Хонгзыонг составляет от 3,5 до 6,1 млн донгов/ ^м² . Стоимость городской земли на дороге от деревни Кимбай до города Кимбай (участок, прилегающий к национальному шоссе 21B) составляет от 3,4 до 5,7 млн ​​донгов/ ^м² ; стоимость дороги от деревни Катдонг до города Кимбай (участок, прилегающий к национальному шоссе 21B до левой дамбы Дай) составляет от 3,4 до 7,5 млн донгов/ ^м² .

Между тем, цена на аукционную землю в деревне Тхань Тхан, коммуны Тхань Као, района Тхань Оай (рядом с городом Ким Бай) недавно выросла до более чем 100 миллионов донгов/ ^м2 .

Предотвращение использования роста цен на землю для повышения цен на жилье

За последний год цены на жильё, особенно на квартиры в Ханое и Хошимине, резко выросли, что вызвало множество опасений по поводу колебаний на рынке недвижимости. Эксперты и руководители отрасли предупреждают, что местным властям необходимо найти решения, позволяющие контролировать ситуацию, когда корректировка цен на землю приводит к росту цен на жильё, что усугубляет дефицит предложения и вытесняет с рынка многих людей, особенно с низким и средним уровнем дохода.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин, нынешние высокие цены на жильё обусловлены не только ростом цен на землю, но и дефицитом предложения. Таким образом, стоимость земли — лишь один из факторов в структуре стоимости недвижимости, тогда как важнейшим фактором, определяющим цены, является дефицит предложения жилья.

Если будет найдено решение, позволяющее увеличить предложение и стимулировать сделки на рынке, цены на жильё будут иметь тенденцию к снижению. Поэтому расширение строительства жилья, особенно социального, является одним из фундаментальных решений для стабилизации рынка.

Однако в нынешних условиях нехватки жилья в таких крупных городах, как Ханой и Хошимин, корректировка цен на землю в соответствии с рыночными ценами может стать фактором роста цен на жильё. Г-н Чау предупредил, что помимо корректировки цен на землю, в крупных городах наблюдается тенденция к росту цен на аренду земли, что усиливает давление на цены на жильё.

Г-н Нгуен Чи Тхань, вице-президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, заявил, что корректировка прейскуранта цен на землю с целью приближения его к рыночной цене является правильным решением в соответствии с положениями Закона о земле.

Цель этого — сделать рынок более прозрачным, одновременно обеспечив права граждан при расчете регистрационных сборов, передаче или изменении прав землепользования. Хотя новый прейскурант цен на землю в центральных районах Ханоя и Хошимина составляет до 600–700 миллионов донгов за квадратный метр, он все еще ниже фактической рыночной цены. Это будет стимулировать людей к более прозрачным сделкам, а также поможет управляющим организациям минимизировать рост цен на землю.

Г-н Тхань также подчеркнул, что новый прейскурант цен на землю скорректирован с учётом фактической стоимости территорий, которые стабильно развивались в последние годы. Однако для новых территорий, особенно тех, которые переводятся под жилые проекты, официального прейскуранта нет. Эксперты отмечают, что цены на землю в новых районах можно определить только после реализации проектов и ввода их в эксплуатацию, тогда и можно будет установить соответствующие референтные цены.

Наконец, эксперты также подтвердили, что цель корректировки прейскуранта цен на землю заключается не в создании ценового шока, а в поощрении прозрачных рыночных операций, минимизации спекуляций и завышения цен на землю в быстро развивающихся районах.

Определение цен на землю на основе практических факторов, таких как компенсационные расходы, инвестиции в инфраструктуру и прибыль бизнеса, поможет земельному рынку стать более разумным, избегая аномального роста цен на землю, который негативно влияет на устойчивое развитие рынка недвижимости.

Плата за пользование землей и расходы на расчистку участка составляют всего 7–20 %, а применение в ближайшее время нового прейскуранта цен на землю, приближенного к рыночным, приведет к увеличению продажной цены домов и недвижимости в среднем на 15–20 % по сравнению с предыдущим периодом. ( Министерство строительства )

* Юрист Нгуен Ван Динь (эксперт по земельному праву):

Адвокат Нгуен Ван Динь (эксперт по земельному праву)

Корректировка цен на землю, приближающаяся к рыночным, может стать для спекулянтов поводом для повышения цен и роста цен на жильё в 2025 году, поэтому покупателям жилья следует быть бдительными, тратя деньги на покупку дома. Рост цен на землю может привести к увеличению затрат на строительство жилья, но следует отметить, что это не главный фактор, который в последнее время привел к резкому росту цен на квартиры. Главным фактором по-прежнему остаётся закон спроса и предложения, поэтому управляющим компаниям и муниципалитетам необходимо разработать соответствующую политику для контроля и снижения цен на жильё.

Источник: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm