Пригородные земли не для инвесторов-любителей, на рынке есть светлые пятна, брокеры снова суетятся

Рынок восстанавливается, демонстрируя признаки улучшения, на что следует обратить внимание при инвестировании в землю, провинция Биньдинь, призывающая инвестировать во многие проекты, правила компенсации за землю, когда государство изымает жилые земли... — последние новости о рынке недвижимости.

На рынке недвижимости с начала 2023 года и по настоящее время зафиксирован постепенный рост объёма сделок. (Источник: DT)

Признаки улучшения

Только что завершенный отчет «Оценка процесса восстановления рынка недвижимости Вьетнама в третьем квартале 2023 года и прогноз рыночной ситуации в четвертом квартале 2023 года» Ассоциации недвижимости Вьетнама (Vnrea) четко указывает на то, что ликвидность на рынке недвижимости в третьем квартале 2023 года улучшилась по сравнению со сложным периодом конца 2022 года, и в первые месяцы года рынок начал фиксировать много «ярких точек» в таких местах, как: Ханой , Хайфон, Лаокай, Дананг, Хошимин... местах, где поощряются инвестиции в инфраструктуру и транспорт, с многочисленными источниками предложения, соответствующими спросу.

Согласно недавнему опросу Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), до 60% инвесторов, участвовавших в рынке недвижимости, продолжат вкладывать средства при дальнейшем снижении банковских процентных ставок. С начала года на рынке недвижимости наблюдается постепенный рост объёма сделок. Если во втором квартале 2023 года было зарегистрировано 3700 сделок, что на 37% больше, чем 2700 сделок в первом квартале, то в третьем квартале было зарегистрировано почти 6000 сделок, что в 1,5 раза больше, чем во втором квартале, и более чем вдвое больше, чем в первом квартале.

По словам представителей компаний, занимающихся недвижимостью, рынок квартир и жилья в крупных городах в настоящее время демонстрирует признаки хорошего поглощения, при этом основное внимание уделяется ценовому сегменту менее 10 млрд донгов в центральном районе.

Для поддержания текущего цикла роста рынка необходимы механизмы и меры политики, направленные на решение проблемы стагнации предложения. Политика в сфере недвижимости должна быть ориентирована на все слои общества.

Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Vnrea, прокомментировал, что реальный спрос на жилье растет и, безусловно, будет расти вместе с экономическим ростом и урбанизацией... Ожидается, что на Форуме по недвижимости в конце 2023 года Vnrea объявит индексы недвижимости, на которые будут ориентироваться застройщики проектов, чтобы после завершения проекта он мог удовлетворить 60–70 % реального спроса, обеспечив требования по привлечению отечественных и иностранных инвесторов.

Эксперты по недвижимости также отметили, что проекты Закона о жилье, Закона о земле, Закона о сделках с недвижимостью, принятые на 6-й сессии 15-го Национального собрания, привели к устранению правовых «узких мест», поиску источников капитала и возвращению доверия инвесторов к основному рынку... станут решающими условиями для того, чтобы рынок действительно вернулся в нормальное русло .

Рынок недвижимости в четвертом квартале 2023 года станет ступенькой к восстановлению рынка с 2024 года, особенно в районах с большими возможностями для развития, синхронным и современным планированием, инфраструктурой, ориентированной на инвестиции, и низким уровнем цен...

Рынок пригородных земель оживает

В последнее время ситуация на земельном рынке постепенно улучшается после постепенной «разблокировки» запрета на раздел и продажу земли. Во многих пригородах Ханоя и соседних провинций, таких как Бакнинь, Бакзянг, Ниньбинь..., сделки снова стали появляться, хотя и в небольших количествах.

Например, в районе коммун Бинь Йен и Тан Ся в районе Тхач Тхат (Ханой) цена на поделённые участки земли вдоль дорог шириной 4-5 м в настоящее время составляет 16-20 млн донгов/м², что примерно на 30% меньше, чем в период «земельной лихорадки». В частности, цена на поделённые участки земли в переулках составляет всего 11-12 млн донгов/м², что на 40-50% меньше, чем в период «земельной лихорадки».

Примечательно, что риелторы, после периода «исчезновения» с рынка, вернулись и активно продвигают продажу земельных участков. На многих сайтах по торговле недвижимостью цены на землю варьируются от 600 миллионов до более чем 1 миллиарда донгов.

Согласно отчёту VARS по рынку недвижимости за третий квартал, в сегменте земельных участков с «красной книгой» и коммерческой недвижимости стоимостью менее 2 млрд донгов наблюдается значительный рост объёма сделок. Особенно в районах с инвестициями в инфраструктуру или прилегающих к промышленным паркам районах цены продаж выросли на 5–7% по сравнению с предыдущим кварталом.

Это также единственный сегмент рынка земельных участков, где наблюдается положительная динамика, поскольку при стоимости земли от 3 млрд донгов за участок и выше ситуация с транзакциями по-прежнему остается довольно мрачной.

Потенциал пригородных земель по-прежнему сохраняется, но, по мнению экспертов, инвесторам следует проявлять осторожность, поскольку текущий рынок по-прежнему несет потенциальные риски, особенно связанные с ликвидностью. Кроме того, рынок субподрядных земель в некоторой степени по-прежнему находится под контролем «крупных парней».

Эксперт по недвижимости Тран Кхань Куанг прокомментировал, что в этом году на рынке есть возможности, но они довольно неопределенны, и по-настоящему выгодные возможности могут реализоваться только в 2024 году. Земля по-прежнему будет высокорентабельным сегментом, но в настоящее время он недоступен большинству и требует тщательного отбора.

Г-н Куанг отметил, что земельные участки откроют возможности для двух групп: профессиональных инвесторов и реальных покупателей жилья с наличными. Инвесторам-любителям не стоит сразу вкладываться, а если они и хотят, им нужен долгосрочный денежный поток с перспективой на 3–5 лет.

«Исходя из реальной ситуации, инвесторы могут предложить скидку 30%, затем 25%, а затем и 20%. Покупателям стоит смело вести переговоры и заключить сделку с дисконтом 15–20%, что вполне реально. Последние месяцы этого года и начало 2024 года могут стать наиболее подходящим временем для вложения средств», — отметил эксперт.

Между тем, некоторые профессиональные инвесторы оценивают, что рынок городских земель и земель на окраинах крупных городов практически заполнен, поэтому доходность будет ниже. В то же время, цены на землю во многих провинциях всё ещё довольно низкие, поэтому прирост будет больше.

Однако высокая прибыль сопряжена с высокими рисками. Поэтому, чтобы обезопасить себя, при инвестировании в провинциальные земли инвесторам следует учитывать период ожидания, который может составлять 3–5 лет и более. Этот подход подходит только для пассивного денежного потока, не следует использовать кредитное плечо.

Биньдинь призывает к инвестициям во многие сферы, проект стоимостью 14 миллиардов долларов США

Электронный информационный портал Народного комитета провинции Биньдинь только что опубликовал список из 151 проекта, заинтересованных в инвестициях в различные сферы. В сфере недвижимости, услуг, торговли и туризма насчитывается до 80 проектов, что составляет большую часть списка.

Проект с наибольшим инвестиционным капиталом – это инвестиционный проект в городской зоне № 1, экотуристической городской зоны Нхонхой, с общим капиталом около 14 млрд долларов США и площадью более 57 га. Далее следует инвестиционный проект в городской зоне № 3, экотуристической городской зоны Нхонхой, с инвестиционным капиталом 10 млрд долларов США и площадью 36 га. Ещё один проект – это высотный гостиничный комплекс в точке № 1, морской туристической зоны Нхонли-Каттьен, площадью около 34 га и инвестиционным капиталом 2 млрд долларов США.

Некоторые проекты охватывают большие территории, например, экотуристическую и фермерскую зону коммуны Тай Фу (300 га); прибрежную жилую, сервисную и коммерческую зону города Хоай Нхон (300 га); экотуристический проект Ла Выонг (250–300 га); высококлассную экотуристическую и курортную зону Бай Кон (100 га); туристическую зону плотины Ван Фонг (70 га) с инвестиционным капиталом в зависимости от масштаба.

Народный комитет провинции Биньдинь также уделяет особое внимание инфраструктурному сектору, реализуя 30 проектов промышленных парков и промышленных кластеров. Единственный из них – это промышленный парк «Бонгшон» площадью 250 гектаров, расположенный в квартале Дьенкхань, Ванканге, Лайдыке и Лайкханьнаме. Остальные 29 проектов промышленных кластеров расположены в разных районах, их площадь составляет менее 100 гектаров.

Кроме того, провинция Биньдинь также запросила инвестиции в 9 сельскохозяйственных и водных проектов, 2 проекта в сфере здравоохранения, 8 проектов поддержки промышленности, 12 проектов в области сбора и очистки сточных вод и бытовой воды, 3 проекта по строительству кладбищ, 3 энергетических проекта, 4 рыночных проекта.

Согласно последним данным Департамента планирования и инвестиций провинции Биньдинь, за первые 9 месяцев этого года в провинции было зарегистрировано 6 новых проектов прямых иностранных инвестиций с общим капиталом 46,2 млн долларов США. Что касается внутренних инвестиций, в провинции было зарегистрировано 62 новых проекта с общим уставным капиталом почти 13 387 млрд донгов.

За первые 9 месяцев 2019 года в провинции было привлечено 68 новых проектов с общим уставным капиталом 17 960 млрд донгов, что на 13% превышает годовой план. Из них 17 проектов реализуются в экономических зонах и промышленных парках с общим уставным капиталом более 2 431 млрд донгов; 51 проект реализуется за пределами экономических зон и промышленных парков с общим инвестиционным капиталом более 15 529 млрд донгов.

Положения о компенсации за землю при изъятии государством жилых земель

Статья 79 Закона о земле 2013 года четко предусматривает компенсацию за землю в случае, если государство изымает жилые земли.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

Когда государство изымает землю, прилегающую к жилым домам, домохозяйства и отдельные лица вынуждены переезжать, не имея права на компенсацию за жилую землю. Если у них нет другого места жительства, государство продаёт, сдаёт в аренду, аренду с выкупом или выделяет жилые земли, взимая плату за пользование землей. (Источник: CafeF)

В частности, домохозяйства и отдельные лица, использующие жилые земли, вьетнамцы, проживающие за границей, которые владеют домами, прикрепленными к правам землепользования во Вьетнаме, и имеют право на компенсацию, как предписано в статье 75 настоящего Закона, когда государство истребует землю, получают следующую компенсацию:

В случае, если в коммуне, районе или городе, где изымается земля, нет другого жилого участка или дома, компенсация будет выплачена в виде жилого участка или дома; в случае, если нет необходимости в компенсации в виде жилого участка или дома, государство выплатит денежную компенсацию.

В случае, если на территории коммуны, района или города, где изъята земля, сохранились жилые дома или земельные участки, компенсация будет выплачена в денежной форме. Для населённых пунктов, имеющих условия для земельного фонда жилой застройки, будет рассмотрена возможность компенсации в виде жилых земельных участков.

Когда государство изымает землю, прилегающую к жилому фонду, домохозяйства и отдельные лица обязаны переселиться без соблюдения условий компенсации за жилую землю. Если у них нет другого места жительства, государство продаёт, сдаёт в аренду, аренду с правом выкупа или выделяет жилую землю с уплатой платы за пользование землей.

Хозяйственным организациям, вьетнамцам за рубежом и предприятиям с иностранными инвестициями, использующим земельные участки для реализации проектов жилищного строительства при изъятии государством земель, при соблюдении ими условий компенсации, предусмотренных статьей 75 настоящего Закона, выплачивается компенсация за земельные участки.

Правительство уточняет положения настоящей статьи. Соответственно, в случаях, когда в коммуне, районе или городе, где изымается земля, нет других жилых земель или жилья, компенсация выплачивается в виде жилых земель или жилья; в случаях, когда нет необходимости в компенсации в виде жилых земель или жилья, государство выплачивает денежную компенсацию.

В соответствии со статьей 66 Закона о земле 2013 года полномочия по истребованию земель устанавливаются следующим образом:

Провинциальный Народный Комитет принимает решение об изъятии земель в следующих случаях: изъятие земель у организаций, религиозных учреждений, вьетнамских граждан, проживающих за рубежом, иностранных организаций с дипломатическими функциями и предприятий с иностранным капиталом, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом «б» пункта 2 настоящей статьи; изъятие сельскохозяйственных угодий, входящих в общественный земельный фонд коммун, районов и посёлков.

Народный комитет районного уровня принимает решение об истребовании земель в следующих случаях: истребование земель у домохозяйств, отдельных лиц и жилых сообществ; истребование жилых земель у вьетнамцев, проживающих за рубежом и имеющих право владеть домами во Вьетнаме.

В случае, если в зону возврата земель входят как субъекты, указанные в пункте 1, так и в пункте 2 настоящей статьи, провинциальный народный комитет принимает решение об возврате земель или уполномочивает районный народный комитет принять решение об возврате земель.

Источник