Отвечая VTC News , г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), подтвердил, что в настоящее время мини-квартиры представляют собой концептуальный обмен типом жилья, который не регулируется законом.
Мини-квартиры не имеют юридических оснований для признания их отдельным видом жилья, выставленным на продажу. В реальности большинство людей покупают землю самостоятельно, затем подают заявление на разрешение на строительство индивидуальных домов, а затем делят их на отдельные квартиры для продажи. Это гражданско-правовой договор, а не договор купли-продажи, поскольку продажа части недвижимости не регулируется законодательством.
Г-н Тоан привёл пример частного лица с участком земли площадью около 200–300 м². При строительстве многоэтажных домов и продаже квартир собственникам этих квартир не выдаются отдельные «красные книги», а их имена записываются в одну «красную книгу» в виде общего имущества.
« Если какому-либо многоквартирному дому выдается сертификат, это означает, что он представляет собой обычный проект коммерческой квартиры, должен разработать проект, иметь инвестиционную политику, платить сборы за пользование землей... », - сказал г-н Тоан.
Эксперты по недвижимости утверждают, что мини-квартиры не имеют юридических оснований для признания их отдельным видом жилья, выставленным на продажу. (Фото: Конг Хьеу)
Г-н Тоан также отметил, что до 95% мини-квартир на рынке сегодня строятся без разрешения. Инвесторы имеют лицензию на строительство индивидуальных домов, но нарушают закон. Ведь если они будут делать это в соответствии с правилами, инвесторы столкнутся с убытками ещё до начала строительства.
« Если вы покупаете участок земли площадью 200 м² за 10 миллиардов, но можете построить только 5 этажей и застроить 70% площади, то есть 700 м², стоимость земли и строительства составит около 22 миллионов донгов/м². В то же время, если вы строите 10 этажей, площадь застройки составит 1400 м², стоимость квадратного метра составит всего 14 миллионов донгов. Если вы продадите по 25 миллионов донгов/м², очевидно, что инвестор не получит прибыли, построив 5 этажей, но 10 этажей принесут огромную прибыль », — проанализировал г-н Тоан.
Однако, если вы подаете заявку на разрешение на строительство 10 этажей, вам потребуется противопожарная защита, но стоимость противопожарной защиты очень высока, и получить разрешение очень сложно. В частности, согласно нормативным актам, если площадь этажа превышает 1200 м², инвестор обязан обеспечить противопожарную защиту. Таким образом, инвесторы могут обойти закон и подать заявку на разрешение на строительство дома площадью менее 1200 м², считая его обычным домом, не требующим противопожарной защиты.
« Я думаю, что широкое распространение строительства мини-квартир в последнее время связано с неэффективным контролем со стороны властей всех уровней. Как я уже говорил, нарушения наблюдаются почти в 95% случаев строительства мини-квартир, но они всё равно существуют, потому что власти закрывают на это глаза. Отделы контроля за строительством в районах очень строгие: стоит только принести домой мешки с песком и цементом, как кто-то тут же спустится и спросит, не говоря уже о «слонах» в сфере мини-квартир, которые спокойно строят и работают », — высказался г-н Тоан.
Многие эксперты по недвижимости также отметили, что тип мини-квартир пока конкретно не регламентирован, при покупке мини-квартир возможны два случая.
В первом случае, продуктом являются квартиры, сданные в эксплуатацию, инвестор должен разработать проект и соблюдать положения законодательства об инвестициях, строительстве, планировании, землепользовании и недвижимости. Инвестору обычно требуется от 2 до 5 лет для завершения проекта, чтобы получить право на ввод в эксплуатацию.
Во втором случае инвестор строит мини-квартиру, не соблюдая требования законодательства в области строительства, пожарной безопасности и т. д., поэтому лицензия не выдаётся. В этом случае покупатель мини-квартиры может быть внесён в красную книгу вместе с инвестором и другими лицами.
Менее удачливы те, кто покупает и продаёт недвижимость по рукописным документам, и их имя не указано в документах о праве собственности на землю. Бывают случаи, когда люди живут там почти 10 лет, но всё ещё не имеют права собственности на землю. Это может легко привести к рискам в случае возникновения спора.
В настоящее время, согласно закону, покупатели мини-квартир могут добиться признания государством права собственности на каждую квартиру в доме. Однако для получения «красной книги» и её выделения мини-квартиры должны соответствовать строгим правовым нормам.
Между тем, большинство мини-квартир в Ханое не соответствуют этим нормам и, следовательно, не имеют права на получение отдельных сертификатов для каждой квартиры.
Мини-квартиры появляются повсюду в больших городах. (Фото: Конг Хьеу)
С юридической точки зрения, адвокат Нгуен Тхи Минь Тху из юридической фирмы «Хоп Нят» при Ханойской коллегии адвокатов заявила, что в действующем законодательстве нет понятия мини-квартир. Поскольку этот тип жилья не зарегистрирован как тип коммерческого жилья, мини-квартиры считаются отдельными домами.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Постановления Правительства № 99/2015/ND-CP, регулирующего детальное регулирование и реализацию ряда статей Закона о жилье 2014 года, организациям и отдельным домохозяйствам, имеющим законно построенные жилые дома, в том числе индивидуальные жилые дома, спроектированные и построенные с несколькими этажами и множеством квартир, минимальной площадью 30 м2 или более, спроектированные в закрытом стиле, соответствующие требованиям многоквартирных домов, компетентным государственным органом собственнику каждой квартиры выдается свидетельство о праве собственности для обеспечения прав и законных интересов собственников.
В случае, если собственник продает, сдает в аренду, дарит или наследует квартиру в этом доме другой организации, домохозяйству или отдельному лицу, имеющему право владеть жильем во Вьетнаме, право пользования землей, прилегающей к этому дому, принадлежит субъектам, купившим, сдавшим в аренду, получившим в дар или унаследовавшим квартиру.
« Таким образом, для типа мини-квартиры – индивидуального жилья, если она соответствует установленным условиям, сертификат будет выдаваться на каждую квартиру. Если мини-квартира не соответствует установленным условиям, будет выдан только один сертификат на всё здание, и в нём могут быть указаны имена совладельцев», – сказал адвокат Ту.
По словам адвоката Минь Ту, мини-квартиры, хотя и являются отдельными домами, должны соответствовать законодательным нормам, гарантирующим соответствие строительства нормам планирования и пожарной безопасности. Если при строительстве нарушены правила пожарной безопасности, что приводит к серьёзным последствиям (ущерб людям и имуществу), продавец/арендодатель квартиры должен нести ответственность за ущерб людям и имуществу, причинённый этими нарушениями.
В 2020 году Министерство строительства опубликовало официальное обращение к местным органам власти с требованием ужесточить управление многоэтажными многоквартирными домами. В нём были отмечены такие последствия, как высокий риск пожаров и взрывов, повышенная плотность населения, приводящая к транспортным заторам, несоблюдение санитарно-гигиенических норм и городского эстетического комфорта... Однако без конкретных санкций и правил управление по-прежнему затруднено. Продолжает появляться множество новых малоэтажных домов.
Чау Ань
Источник
Комментарий (0)