Какие расходы делают цены на жилье необычно высокими?

Цены на квартиры в Ханое растут необычно быстро, выходя далеко за рамки возможностей большинства людей со средним и низким доходом купить жилье. Фото: N.TRAN

По данным Министерства строительства , текущие цены на жилье складываются из стоимости земли, затрат на строительство, процентов по кредиту, прибыли от бизнеса, налогов и брокерских комиссий...

Для контроля цен на жилье некоторые эксперты рекомендуют решения, позволяющие корректировать цены на землю, рассчитывать налоги, сборы и прогнозировать проценты по кредитам на приемлемом уровне, одновременно контролируя цены на входящие материалы, балансируя спрос и предложение и предотвращая спекуляции недвижимостью.

Цена квартиры среднего ценового диапазона также составляет 100 миллионов донгов/м2.

По данным Министерства строительства, во втором квартале этого года в Ханое резко выросли цены на квартиры в некоторых многоквартирных домах. В частности, цены на квартиры в районе Королевский город выросли на 33%, в районе Прайд – на 33%, в районе Ми Динь Сонг Да – Судико – на 32%, в районе Винхоумс Вест Пойнт – на 28%. В некоторых старых районах, таких как Чунг Хоа – Нян Чинь, цены на квартиры также выросли на 25%, а в районе Нам Чунг Йен, где планируется переселение, – на 20%.

Средняя цена продажи квартир в мае 2024 года выросла по сравнению с концом 2023 года, в частности, в проекте Udic Westlake она составила 56,7 млн ​​донгов/м2, в D'. El Dorado — 85,3 млн донгов/м2, в HDI Tower — 160,1 млн донгов/м2, в Feliz Homes — 53,9 млн донгов/м2, в GoldSeason — 63,8 млн донгов/м2.

Министерство строительства заявило, что раньше запрашиваемая цена на квартиры средней ценовой категории составляла от 50 до 70 млн донгов/м2, но теперь цена сделки выросла до 70–100 млн донгов/м2.

Например, стоимость проекта Noble Crystal Tay Ho составляет около 187 млн ​​донгов за м², Mandarin Garden — от 80 до 105 млн донгов за м². В частности, в проекте The Grand на улице Хай Ба Чунг в районе Хоан Кием стоимость некоторых квартир достигает почти 1 млрд донгов за м².

В Хошимине во втором квартале 2024 года сегмент квартир средней ценовой категории вырос на 2%, а сегмент элитного жилья — на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Дефицит нового предложения также привел к росту цен продажи вторичных квартир в Хошимине.

В частности, средняя цена продажи квартир в жилом комплексе City Garden составила 85 млн донгов за м², увеличившись на 18%; в проектах Antonia (район 7) и Masteri Thao Dien (город Тхудык) цены выросли на 11% и 10% соответственно. В конце второго квартала цены на квартиры в Хошимине выросли в среднем примерно на 6% по сравнению с концом 2023 года.

В некоторых многоквартирных домах Хошимина наблюдаются высокие цены продаж, например, в Cantavil An Phu цена выросла на 22,6% до 54,5 млн донгов/м2, в Zenity (район 1) цена выросла на 18,2% до 101,4 млн донгов/м2, в Green View (район 7) цена выросла на 25,1% до 53,9 млн донгов/м2, в The Panorama (район 7) цена выросла на 15,5% до 69,6 млн донгов/м2.

Почему цены необычно высоки?

Недавние исследования и оценки Министерства строительства показывают, что стоимость земельного налога на квадратный метр жилья довольно высока. В жилом комплексе GP Invest в Ханое она составляет около 15 миллионов/36,35 миллионов донгов, что эквивалентно 41,5% от цены продажи; стоимость многоквартирного дома в Хайфоне составляет 6,67 миллионов/34,54 миллионов донгов, что эквивалентно 19,3% от цены продажи; стоимость малоэтажного жилого комплекса в Хайфоне составляет 60,14 миллионов/156,83 миллионов донгов.

Аналогичная ситуация в районе Донгтанлонг города Тхудык (Хошимин) – 2,34 млн/8,84 млн донгов. В проекте вилл в районе Чанми провинции Биньзыонг плата за пользование землей составляет 16,3% от цены продажи.

По данным Министерства строительства, если цена на землю будет применена в 2024 году, плата за пользование землей для проектов продолжит резко расти. В частности, плата за пользование землей в структуре цен на жилье проекта GP Invest увеличится на 60%, в районе Дунтанлонг и городе Тхудык – примерно на 60–65%, а в проекте вилл Чанхми – на 50% от продажной цены.

Министерство строительства подсчитало, что введение в действие нового прейскуранта цен на землю, близкого к рыночному, в ближайшее время приведет к увеличению продажной цены домов и недвижимости в среднем на 15–20% по сравнению с предыдущим периодом. В частности, инвестиционные расходы на строительство квадратного метра жилья в жилищном комплексе GP Invest (Ханой) составляют 5,1 млн/36,3 млн донгов, что составляет около 14,1% от продажной цены. Стоимость проекта многоквартирного дома в Хайфоне составляет 15,7 млн/34,5 млн донгов, что составляет около 45,5% от продажной цены. Стоимость проекта малоэтажного жилья в Хайфоне составляет 31,2 млн/156,8 млн донгов, что составляет 20,53% от продажной цены домов...

Кроме того, хотя каждый проект имеет разные масштабы и продукты, инвестиционные затраты на строительство жилых объектов в последнее время колебались незначительно или были незначительными из-за возросших расходов на предотвращение и тушение пожаров, заявили в Министерстве строительства.

Что касается стоимости заёмного капитала для реализации жилищного строительства, по данным министерства, если жилищные проекты заимствуют коммерческий капитал в размере от 30 до 70% от общего инвестиционного капитала проекта, процентные расходы составят около 3–5% от общей стоимости инвестиций в строительство. Обычная стоимость продажи коммерческих проектов жилья составляет от 3 до 7% от цены продажи недвижимости, а в некоторых проектах она достигает 15% от цены продажи дома.

Последнюю группу, из которой складываются текущие цены на жилье, составляют налоговые расходы, прибыль и расходы владельца проекта на управление, которые для многоэтажного жилья составляют от 10 до 20%, а для малоэтажного жилья — от 20 до 30% от цены продажи.

Источник: Министерство строительства - Графика: T.DAT

Как снизить цены на жилье?

Учитывая все виды затрат и соотношение затрат, которые составляют цену продажи дома, как указано выше, в беседе с Tuoi Tre вице-президент Ассоциации брокеров недвижимости г-н Нгуен Чи Тхань сказал, что текущие цены на землю очень высоки по сравнению с доходами людей, поэтому управляющим агентствам необходимо скорректировать цены на землю в соответствии с реальностью.

«Принцип ценообразования на землю в соответствии с рыночными условиями подходит для городских районов, которые развиваются стабильно и имеют чёткие параметры сделок, такие как Район 1, город Тхудык (Хошимин), районы Хоан Кием, Бадинь, Донгда (Ханой). Однако для неразвитых районов, если мы не скорректируем цены на землю для создания импульса развития, это будет очень опасно», — сказал г-н Тхань.

Г-н Тхань привёл пример из Китая, где компании строят много домов, но цены на них высоки (отчасти из-за высокой стоимости земли), поэтому дома невозможно продать. Когда у компаний возникают проблемы, правительство не может их спасти. Ведь в конечном итоге окончательное решение принимает покупатель жилья.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин, структура стоимости земли под жилищный проект, включая сборы за землепользование и расходы на расчистку участка, составляет значительную сумму, которая зависит от плотности застройки каждого проекта.

С точки зрения компании, инвестирующей в недвижимость, г-н Нгуен Куок Кхань, председатель акционерной компании DTJ Investment and Distribution, подчеркнул, что для предприятий, инвестирующих в жилищные проекты, сегодня самое важное — это время. Сокращение сроков выполнения процедур, связанных с жилищными проектами, за счет четких правил поможет предприятиям сократить расходы на соблюдение требований, что, в свою очередь, снизит цены на жилье.

По словам г-на Тхань, ориентация развития рынка недвижимости должна быть направлена ​​на стабильность и повышение качества жизни людей. Норма прибыли в размере 10–20% от продажной цены дома инвестора в недвижимость считается нормальной, но необходимо проанализировать реальность, чтобы убедиться в её истинности. Существуют масштабные проекты недвижимости, построенные на совершенно новых землях, привлекающие покупателей, и прибыль инвестора в них многократно превышает статистические данные.

Многие эксперты по недвижимости также считают, что для баланса текущего спроса и предложения на жилье необходимо увеличить предложение недорогого жилья. Это предложение во многом зависит от участия министерств, ведомств и местных органов власти. Кроме того, необходимо изменить подход, отказавшись от эксплуатации земли, а установив контроль за стоимостью земли на уровне, соответствующем доходам большинства населения. При нынешних высоких ценах на землю многие компании не решатся инвестировать в проекты, что затрудняет увеличение предложения жилья в ближайшем будущем.

Г-н Ле Хоанг Чау сказал, что для снижения текущих цен на жилье необходимо сделать следующие 6 вещей:

1. Снижение стоимости земли.

2. Снизить соответствующие налоги и сборы.

3. Сокращение процентных расходов.

4. Поддерживать стабильные затраты на входящие в проект материалы, включая бензин и электроэнергию.

5. Как упростить процесс утверждения проектов жилищного строительства, тем самым сократив затраты на соблюдение нормативных требований.

6. Предотвращать спекуляции с недвижимостью, намеренно создавать виртуальные уровни цен для получения прибыли, увеличить задаток на земельных аукционах до 20% и строго наказывать тех, кто отказывается от своего задатка после победы на аукционе.

Существуют и спекулятивные причины, создающие виртуальные цены.

Министерство строительства также подтвердило, что высокие цены на жильё отчасти обусловлены тем, что инвесторы в недвижимость пользуются дефицитом предложения на рынке, предлагая высокие цены. Некоторые ассоциации, группы спекулянтов, инвесторов и частных лиц, действующих в качестве брокеров, дестабилизируют рынок, «взвинчивая цены и создавая виртуальные цены».

Обычно инвесторы жилищных проектов тратят около 3% от цены продажи дома на оплату услуг торговой площадки и брокера по продажам, но торговые площадки часто решают в зависимости от рыночной ситуации добавлять цену при совершении сделок с покупателями; эта разница не фиксирована и может составлять 5%, 10% или 20% от цены продажи дома.

Например, цена продажи малоэтажного жилья в Хынгйене составляет 7–8 млрд донгов за единицу, средняя разница в цене составляет около 750 млн донгов, но когда рынок остывает, разница в цене составляет всего 250 млн донгов за единицу.

Строящийся проект недвижимости в районе 7 города Хошимин — Фото: QUANG DINH

Дефицит жилья, бешеные цены, низкий уровень реальных транзакций

Ажиотажный рост цен на жилье в Ханое с начала года вызвал множество вопросов у населения относительно текущей жилищной политики. Цены на жилье непрерывно росли из квартала в квартал и достигли нового заоблачного уровня, значительно превысив прошлогодний, а фактическое количество сделок на рынке сократилось. Предложение жилья по-прежнему ограничено, доступное жилье «вымерло», предложение социального жилья и жилья для малообеспеченных ограничено, а в Ханое и Хошимине нового предложения практически нет. Цены на жилье высоки, и большинство людей со средним и низким доходом, действительно нуждающихся в жилье, не могут позволить себе купить дом.

Столкнувшись с необычными признаками на рынке недвижимости, в ближайшее время премьер-министр встретится с корпорациями и группами в секторе недвижимости, чтобы обсудить решения по оживлению рынка.

Согласно отчёту, анализирующему структуру затрат, цены продажи и причины роста цен на недвижимость, недавно направленному Министерством строительства в канцелярию правительства (18 сентября), предложение жилья в стране серьёзно сокращается. Во втором квартале 2024 года было завершено всего 9 жилищных проектов, в которых было введено в эксплуатацию около 6000 квартир, односемейных домов и таунхаусов. Если же брать в расчёт первую половину этого года, то объём завершённого жилья составил всего около 9000 квартир, односемейных домов и таунхаусов. Количество жилых проектов, получивших лицензию на новое строительство, составляет всего около 20 000 единиц.

Дефицит жилья и земельных участков в Ханое с конца 2023 года привёл к резкому росту цен на жильё. Некоторые проекты элитных квартир в районе Западного озера уже выставлены на продажу по начальной цене более 100 миллионов донгов за м². В то же время, в суперурбанизированном районе Vinhomes Co Loa цены на таунхаусы только что превысили 300 миллионов донгов за м². В частности, земельные участки, выставленные на аукцион в сельских поселениях и пригородных районах Ханоя, таких как Хоайдык, Тханьоай и Фукто, в 30-40 км от центра города, также выросли до более чем 100 миллионов донгов за м².

Минстрой выявил причины и пути снижения цен на жилье

4 причины роста цен на жилье:

1. Стоимость земли увеличивается в соответствии с новым прейскурантом цен на землю, земельные аукционы предлагают цены, многократно превышающие стартовую, что повышает уровень цен на землю.

2. Феномен «создания виртуальных цен и завышения цен» спекулянтами и лицами, занимающимися брокерской деятельностью на рынке недвижимости.

3. Недостаток предложения недвижимости и жилья для удовлетворения потребностей большинства людей с низким и средним доходом.

4. Недавние экономические колебания, связанные с рынками акций, облигаций и золота, вызвали сильный приток денег в недвижимость в поисках безопасного «убежища».

6 решений по снижению цен на жилье:

1. Устранение сложностей в процедурах и законности, увеличение предложения на рынке, содействие безопасному и устойчивому развитию рынка.

2. Оптимизировать работу земельных аукционов, усовершенствовать правила проведения земельных аукционов в сторону увеличения задатков, определения стартовых цен, приближенных к реальным, сокращения сроков выплаты выигрышей на аукционах и ограничения участников торгов со спекулятивными целями.

3. Исследовать и предложить налоговую политику для людей, владеющих большим количеством домов и земель, чтобы ограничить спекуляции.

4. Разработать решения и меры по ограничению негативных последствий от выпуска новых прейскурантов на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года.

5. Пилотная модель центра операций с правами на недвижимость и землю, управляемого государством.

6. Усилить контроль и проверку организации аукционов по правам землепользования, торгов по проектам с использованием земли, эффективно управлять деятельностью по предоставлению услуг в сфере недвижимости, торговыми площадками недвижимости и брокерской деятельностью.

Жилье для малообеспеченных граждан в соседних странах

По данным газеты Nation (Таиланд), опубликованным в начале апреля, генеральный секретарь Совета по инвестициям Таиланда (BOI) Нарит Тердстирасукди заявил, что льготы по налогу на жилье были одобрены советом 15 марта. Эти льготы являются частью третьего этапа проекта по предоставлению кредитов для поддержки малоимущих людей на покупку отдельных домов и кондоминиумов, предложенного Государственным жилищным банком Таиланда (GHB).

В настоящее время программа налоговой поддержки распространяется только на дома площадью не менее 70 квадратных метров для отдельных домов и квартиры площадью не менее 24 квадратных метров. По словам г-на Тердстирасукди, BOI поддерживает жилищные проекты для малообеспеченных работников с 1993 года. В том числе BOI участвовал в реализации 44 проектов с 34 900 квартирами в столице Бангкоке, а также в провинциях Нонтхабури, Самутпракан, Патхумтхани, Накхонпатхом и Чонбури.

Правительство Малайзии объявило 17 сентября о запуске как минимум 23 новых проектов доступного жилья в рамках Народной жилищной программы (PPR) по всей стране, сообщает информационное агентство Bernama. Заместитель министра жилищного строительства и местного самоуправления (KPKT) Датук Айман Атира Сабу заявил, что по состоянию на сентябрь 2024 года правительство Малайзии завершило 166 проектов доступного жилья, включая 104 081 единицу для малообеспеченных работников, и продолжает строительство ещё 16 проектов.

Стоимость домов в проекте PPR составляет от 45 000 до 60 000 ринггитов (от 10 700 до более чем 14 000 долларов США) за единицу. В будущих проектах будут реализованы новые объекты инфраструктуры, что поможет улучшить качество жизни жильцов.

Источник: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm