В краткосрочной перспективе прорыв вряд ли возможен.
Согласно отчёту DKRA, в 2023 году объём нового и первичного предложения на рынке в целом сократится на 60% и 68% соответственно по сравнению с 2022 годом. Это также самый низкий показатель за последние 5 лет. В частности, проекты многоквартирного жилья сосредоточены в Хошимине и Биньзыонге .
Рынок Хошимина лидирует на рынке, обеспечивая 64% от общего объема первичного предложения в 2023 году, большая часть которого приходится на проекты в восточной части города. Спрос несколько вырос во второй половине года, но в 2023 году уровень потребления достиг лишь около 44% от общего объема первичного предложения на всем рынке, что также является самым низким показателем по сравнению со средним показателем за 2020–2022 годы (от 68% до 87%).
Первичное потребление сосредоточено в проектах средней ценовой категории с ценами от 40 до 55 миллионов донгов за квадратный метр, с завершенными юридическими процедурами, быстрым строительством и удобным транспортным сообщением с центром города. Цены на первичном рынке не сильно изменились по сравнению с началом года, однако инвесторы активно продвигают политику скидок за быструю оплату, отсрочки по выплате основного долга и процентов и т. д. для стимулирования покупателей.
Ожидается, что на рынке квартир не будет существенных колебаний.
Между тем вторичная ликвидность остается низкой: цены продажи в целом снизились на 3–8% по сравнению с концом 2022 года, в основном в проектах, находящихся на стадии юридического завершения, где ход строительства задерживается.
В сегменте квартир прогнозируется рост нового предложения по сравнению с 2023 годом, колеблясь в пределах 12 000–15 000 квартир. Предложение сосредоточено в городе Хошимин (около 8 000–10 000 квартир), Биньзыонге (около 4 000–6 000 квартир), Донгнай и Бариа-Вунгтау (около 300–500 квартир в каждом районе) и Лонгане ( около 200–300 квартир).
Квартиры класса А по-прежнему составляют большую долю в структуре предложения на рынке Хошимина, в то время как квартиры классов B и C продолжают оставаться доминирующим сегментом в Биньзыонге, а также в соседних провинциях.
Прогнозируя развитие рынка в 2024 году, DKRA полагает, что рыночный спрос в начале года не будет существенно колебаться по сравнению с концом 2023 года и, как ожидается, улучшится с третьего квартала 2024 года, когда правовая политика в достаточной степени «проникнет» на рынок, чтобы помочь устранить правовые препятствия и улучшить перспективы восстановления экономики .
Рыночная ликвидность сосредоточена в проектах доступного жилья, удовлетворяющих реальную потребность в жилье, по цене около 50 млн донгов/м2 в Хошимине или менее 35 млн донгов/м2 в Биньзыонге и соседних провинциях.
Ожидается, что движущей силой рынка станет доступное жилье.
Первичные цены продажи существенно не колебались или немного выросли из-за давления со стороны затрат на производство, политики скидок за быструю оплату, поддержки отсрочек по выплате основного долга и процентов по банковским кредитам и т. д., которые продолжали продвигаться в целях стимулирования рыночного спроса.
На вторичном рынке ликвидность и уровень цен вряд ли претерпят резкие изменения в краткосрочной перспективе. Однако количество сделок с убытками и значительное снижение цен может значительно сократиться в 2024 году, поскольку большинство покупателей, злоупотреблявших финансовым кредитным плечом, реструктурировали или распродали активы в период 2020–2023 годов.
Не ждите прорыва в других типах
Кроме того, в этом отчете DKRA не приводит много положительных комментариев относительно других типов земель в 2024 году. Что касается конкретно земли, то новое предложение в 2024 году по-прежнему остается дефицитным и колеблется в районе 2900–3100 участков.
В частности, к 2024 году лидером рынка станет Лонг-Ан, где на продажу будет выставлено около 850–950 участков. В Донгнай — около 750–850 участков. В Биньзыонге ожидается продажа около 600–700 участков. В остальных районах, таких как Хошимин, Бариа-Вунгтау и Тайнинь, будет выставлено около 200–400 участков.
Внимание рынка будет сосредоточено на группах продуктов, разработанных авторитетными инвесторами с большим финансовым потенциалом, а также на проектах с завершенной инфраструктурой и юридическими процедурами.
На первичном рынке уровень цен практически не изменился по сравнению с 2023 годом, инвесторы продолжают применять льготные условия, скидки, отсрочки платежей и т. д. для стимулирования спроса. На вторичном рынке сделки совершаются преимущественно с объектами недвижимости с готовой инфраструктурой и юридически оформленными документами, по умеренным ценам, подходящим для большинства инвесторов.
Лонг Ан станет лидером на земельном рынке благодаря обильному предложению.
Ожидается, что предложение вилл и таунхаусов в Хошимине и его окрестностях немного увеличится и составит от 1200 до 1500 единиц. Предложение на рынке в основном находится на следующей стадии продаж. В частности, в таких районах, как Лонган, Донгнай и Биньзыонг, предложение колеблется от 300 до 500 единиц, в Бариа-Вунгтау — около 120–140 единиц, а в Хошимине — около 60–80 единиц.
Общий спрос на рынке может улучшиться ближе к концу 2024 года, поскольку продукты, прошедшие юридические процедуры, проекты с готовой инфраструктурой и разработанные инвесторами с финансовым потенциалом, получат большое внимание со стороны клиентов.
Уровень первичных цен практически не изменился по сравнению с 2023 годом, и инвесторы продолжают применять политику стимулирования рынка. В то же время, ликвидность и вторичные цены продолжают снижаться в 2023 году, причём снижение в основном за счёт клиентов, использующих кредиты, и проектов, столкнувшихся с юридическими проблемами.
В сфере курортной недвижимости прогнозируется снижение предложения кондоминиумов по сравнению с 2023 годом. В целом по стране предложение колеблется в пределах 800–1000 единиц, в основном в Бариа-Вунгтау и Куангнине. Предложение курортных вилл аналогично уровню 2023 года: около 250–300 единиц, в основном в Хоабинь.
Курортная недвижимость не демонстрирует позитивных признаков, поскольку спрос не восстановился.
Что касается курортных таунхаусов/шопхаусов, ожидаемый объём предложения соответствует уровню 2023 года: на рынок поступит около 200–300 объектов, в основном в провинции Кьензянг. Общий спрос на рынке продолжает снижаться, и признаков восстановления в этом сегменте в краткосрочной перспективе не предвидится.
Первичные цены продажи остаются стабильными, вероятность сильных колебаний цен в 2024 году невелика. Политика скидок, поддержка процентных ставок, льготный период по выплате основного долга, обязательства по аренде и т. д. будут по-прежнему широко применяться в 2024 году.
По словам представителя DKRA Group, ожидается, что рынок курортной недвижимости столкнется с трудностями прорыва в 2024 году, а тенденция к снижению рынка, скорее всего, сохранится в течение следующих 3–5 лет.
Источник
Комментарий (0)