Инвесторам трудно «нести» издержки и платить проценты по кредитам
Нгуой Дуа Тин (НДТ): В настоящее время, хотя миллионы людей с низким и средним уровнем дохода стремятся обрести собственное жильё, предложение доступного и социального жилья практически исчерпано. В чём, по вашему мнению, причина такой ситуации?
Г-н Во Хонг Тханг — директор по консалтинговым услугам и развитию проектов, DKRA Group: Проблема нехватки доступного жилья и социального жилья для удовлетворения потребностей людей с низким и средним уровнем дохода возникла и существует уже много лет.
На этот сегмент влияет множество факторов, но есть два основных фактора, которые напрямую влияют на предложение в этом сегменте.
Во-первых, затраты на производство высоки. Хотя в последние два года цены на недвижимость демонстрируют признаки снижения, следует признать, что предыдущий цикл развития рынка недвижимости, примерно с 2014 по 2020 год, способствовал сохранению высоких цен на жильё.
Это приводит к чрезвычайно высоким инвестиционным и строительным затратам для инвесторов в проекты в сфере недвижимости. Поскольку расходы на покупку земли, сырье, рабочую силу и т.д. растут вертикально, снизить стоимость готовой недвижимости крайне сложно.
Г-н Во Хонг Тханг — директор по консалтинговым услугам и развитию проектов, DKRA Group.
Во-вторых, юридический статус проектов в сфере недвижимости определяется затяжными процессами и занимает много времени. Начиная с этапа приобретения права собственности на землю, инвесторам необходимо также получать разрешительные документы в различных органах власти, не говоря уже о планах компенсации и расчистки участка… из-за чего процесс определения юридического статуса проекта может занять много лет.
В частности, в таких специфических сферах бизнеса, как недвижимость, большинство компаний используют высокий уровень финансового рычага, заимствуя значительные средства у банков и через облигационные каналы. Несмотря на то, что проект задерживается из-за незавершённых юридических процедур, компании всё равно приходится платить огромные проценты по кредиту. Все вышеперечисленные расходы будут включены в стоимость продукта после завершения проекта.
Таким образом, предприятиям крайне сложно снизить цены на продукцию до низкого уровня или соответствовать концепции «доступности», к которой стремится большинство людей, особенно в нынешних условиях, когда издержки и так очень высоки.
Инвестор: Это говорит о том, что инвесторы в недвижимость испытывают «головную боль» из-за проблемы затрат. Не могли бы вы более подробно рассказать о расходах, которые приходится нести компаниям, работающим в сфере недвижимости, и как это влияет на снижение цен на жильё, сэр?
Г-н Во Хонг Тханг: Такие производственные затраты, как плата за использование земли, компенсация за расчистку участка, проценты по банковским кредитам, затраты на рабочую силу, закупка строительных материалов... резко возросли, даже в несколько раз за последнее время.
Проект с момента принятия строительной политики до юридического завершения, как ожидается, в среднем занимает всего около 3 лет, но на самом деле предприятия, желающие официально строить, могут потратить до десяти лет на оформление документов, тратя ресурсы впустую.
Чтобы владеть землей, предприятия должны выплатить ряд компенсаций и расходов на расчистку участка путем получения прав землепользования, уплаты сборов за землепользование, арендной платы за землю и сборов за охрану рисовых угодий в пользу государства.
Далее, со временем увеличиваются затраты на строительство, включая рабочую силу, материалы и т. д. Для многоквартирных проектов затраты на строительство составляют примерно 50%, для таунхаусов — около 30%, а для вилл — 20%.
Не говоря уже о финансовом бремени, связанном с выплатой компаниям основного долга и процентов по кредитам. Чем дольше реализуется проект, тем выше будут эти финансовые затраты. И, наконец, эти расходы включены в продажную цену, которую покупатели платят при покупке дома.
Предприятия не могут терпеть убытки только ради того, чтобы вывести на рынок свою продукцию.
В условиях неблагоприятной ситуации на рынке недвижимости за последние два года многие инвесторы пытались предложить привлекательные льготы покупателям жилья и продлить сроки оплаты, чтобы стимулировать спрос.
Фактически, эта политика наносит ущерб прибыли инвесторов, но они всё равно принимают её, пытаясь создать ликвидность. Теперь, когда издержки слишком высоки, компании могут лишь снизить цены на свою продукцию, чтобы гармонизировать интересы покупателей и продавцов на умеренном уровне.
Очень сложно заставить компании, занимающиеся недвижимостью, снизить цены на жильё до «доступного» уровня, поскольку бизнесу нужна прибыль. Невозможно ожидать, что компании будут терпеть убытки только ради того, чтобы продать свою продукцию.
Раньше многие инвесторы ожидали прибыли в десятки процентов, прежде чем что-либо предпринимать, но теперь они настроены выйти в ноль, даже понести убытки на ранних этапах. Главная цель инвесторов сегодня — продать по максимально низкой цене и как можно быстрее получить деньги, чтобы создать денежный поток, что является лучшим вариантом для клиентов, желающих владеть недвижимостью.
Ожидания увеличения предложения жилья благодаря политике
Инвестор: Реальность такова, что даже в общем мрачном контексте рынка недвижимости в 2023 году сегмент доступного жилья по-прежнему пользуется особым вниманием со стороны покупателей, а проекты в этом сегменте всегда имеют стабильный объем сделок.
Однако инвесторы, похоже, заинтересованы в строительстве роскошных таунхаусов и элитных апартаментов... Как вы думаете, почему возник этот парадокс?
Г-н Во Хонг Тханг: Юридический тупик, возникший одновременно в тысячах проектов по всей стране, привел к тому, что в последние годы лишь очень немногие проекты получили право на запуск, причем только в определенных сегментах.
Из-за небольшого количества проектов с разумными ценами скорость продаж наверняка будет очень высокой, а оживление сделок легко заставляет нас ошибочно думать, что людей интересуют только недорогие проекты.
Однако необходимо учитывать, что в проектах, расположенных в «горячих точках», таких как Ханой и Хошимин, квартир стоимостью менее 50 млн донгов/м² практически нет. Все вышеперечисленные проекты будут стоить 70–80 млн донгов/м², а иногда и 100 млн донгов/м², что также известно как элитная недвижимость.
Все вышеперечисленные проекты расположены в престижных местах, поэтому инвесторам крайне сложно снизить цены на продукцию. Кроме того, особенно в последнее время, количество проектов класса люкс, готовых к запуску, крайне ограничено, что также обуславливает низкий объём сделок в этом сегменте.
Поэтому невозможно на основании количества сделок на рынке утверждать, что сегмент элитной недвижимости менее интересен, чем сегмент доступного или социального жилья.
Если сократить расходы, цены на недвижимость немедленно упадут.
Кроме того, по мнению некоторых инвесторов, многие предприятия с самого начала позиционировали себя как компании, ориентированные на развитие сегмента таунхаусов и домов высокой стоимости и имеющие долгосрочную стратегию развития этого сегмента. Поэтому, даже если они действительно хотят развивать больше сегментов с более низкой стоимостью для удовлетворения рыночного спроса, им все равно придется смириться с сохранением первоначальной ориентации.
Вместе с тем некоторые проекты были реализованы в незавершенном виде с очень большими капиталовложениями, поэтому инвесторам сложно легко переключиться на другие сегменты недвижимости.
Инвестор: Итак, по вашему мнению, какие решения необходимо реализовать для решения проблемы дефицита доступного жилья? Пересмотренный Закон о земле принят и будет применяться на практике. Как вы оцениваете, как это повлияет на предложение на рынке недвижимости?
Г-н Во Хонг Тханг: Исходя из основных направлений политики государства, мы вполне можем ожидать, что в ближайшие 3–5 лет предложение социального жилья и доступного жилья значительно увеличится, что компенсирует нехватку жилья у большинства людей в последнее время.
Для достижения этой цели государство по-прежнему играет важнейшую роль, выполняя ключевую задачу управления и ориентации развития рынка посредством политики, институтов и стратегий...
Самое главное — решить все юридические вопросы проекта, сократив сроки административных процедур, чтобы предприятия могли быстро развернуть строительство. В частности, изменения и дополнения в законодательстве, безусловно, окажут немедленное положительное влияние на предложение на рынке после официального вступления в силу.
Во-вторых, необходимо пересмотреть расходы на землепользование, а также расширить программы налоговой поддержки для предприятий, развивающих сегменты доступного жилья и социального жилья.
В-третьих, Вьетнаму следует рассмотреть возможность создания дополнительных фондов жилищного строительства для впервые приобретающих жилье людей, как это делают в Сингапуре.
И, наконец, в нашей стране нам следует создавать больше чистых земельных фондов и выставлять их на аукционы, чтобы предприятия могли легко получить доступ к земле.
Что касается бизнеса, то здесь по-прежнему сохраняется взаимосвязь спроса и предложения. Если затраты на производство увеличиваются, цена продажи увеличивается, и наоборот. Если затраты снижаются, цена готовой недвижимости также немедленно снижается. Государство, контролируя эти затраты, по-прежнему играет важную роль в принятии решений о росте или спаде рынка недвижимости .
Источник: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html
Комментарий (0)