Министерство природных ресурсов и экологии предлагает 4 метода оценки земли в новом проекте

Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды разрабатывает постановление о внесении изменений и дополнений в ряд статей постановления Правительства № 44/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года «О регулировании цен на землю» и постановление Правительства № 10/2023/ND-CP от 3 апреля 2023 года «О внесении изменений и дополнений в ряд статей постановлений, регулирующих реализацию Закона о земле».

В настоящее время, согласно Постановлению № 44/2014/ND-CP, существует 5 методов оценки стоимости земли: метод прямого сравнения, метод вычета, метод дохода, метод превышения и метод коэффициента корректировки стоимости земли.

Однако в проекте Минприроды предложено 4 метода оценки стоимости земли.

Во-первых, сравнительный метод реализуется путем корректировки цены земельных участков одинакового целевого назначения, успешно переданных на рынок, выигравших аукцион по продаже права землепользования (сравнительные земельные участки), путем анализа и сопоставления факторов, влияющих на цену земли, после исключения стоимости имущества, закрепленного за землей (если таковое имеется), для определения цены оцениваемого земельного участка.

Во-вторых, доходный метод рассчитывается путем деления среднего годового чистого дохода на единицу площади земли на среднюю процентную ставку по сберегательным вкладам (r) сроком на 12 месяцев во вьетнамских донгах (VND) в коммерческих банках, в которых более 50% уставного капитала принадлежит государству в провинции, в течение 3 последовательных лет (рассчитывается с 1 января по 31 декабря) до момента оценки.

В-третьих, метод добавленной стоимости реализуется путем вычета из общей предполагаемой выручки от застройки общей предполагаемой стоимости застройки земельного участка или земельной площади с учетом наиболее эффективного использования земельного участка (коэффициента использования земель, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденными уполномоченным государственным органом проектом землепользования и детальным планом застройки.

В-четвертых, метод коэффициента корректировки цены на землю реализуется путем умножения цены на землю в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цены на землю. Коэффициент корректировки цены на землю выдается Народным комитетом провинции или города центрального подчинения (Провинциальным народным комитетом) путем сравнения цены на землю в таблице цен на землю с общей ценой на землю на рынке.

Условия применения методов оценки земли

Сравнительный метод применяется для определения цены земельных участков при наличии не менее трех сопоставимых земельных участков, выставленных на продажу или выигравших торги на право землепользования, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3, а также подпунктами «а», «б», «в» и «г» пункта 4 статьи 5.

Доходный метод применяется при оценке стоимости земли при определении доходов и расходов от использования земли, за исключением случаев, указанных в пунктах 1 и 3, а также подпунктах а, б, в и г пункта 4 статьи 5.

Метод прироста стоимости применяется при оценке земельных участков и земельных площадей, имеющих потенциальную возможность освоения в связи с изменением целевого назначения земель или изменением планировки, при определении совокупного дохода от освоения и совокупной стоимости освоения, за исключением случаев, указанных в пунктах 1 и 2, а также подпунктах «а», «б», «в» и «г» пункта 4 статьи 5.

Метод коэффициента корректировки цены на землю применяется для определения цены земельных участков и земельных площадей в следующих случаях: Случаи, указанные в подпункте «а» пункта 4 статьи 114 и пункте 3 статьи 189 Закона о земле; Расчет годовой арендной платы за землю в случаях, когда государство предоставляет землю в аренду без проведения торгов за право землепользования; Начальная цена продажи земли на аукционе за право землепользования при предоставлении государством земли или предоставлении земли в аренду в случаях, когда земельные участки и земельные площади были инвестированы в техническую инфраструктуру в соответствии с детальным планом застройки. С учетом этого положения Министерство природных ресурсов и экологии предлагает 2 варианта:

Вариант 1: Определить цену земли для земельного участка или земельной площади, которые необходимо оценить, с общей стоимостью, рассчитанной в соответствии с ценой земли в прейскуранте цен на землю для территории, подлежащей уплате платы за пользование землей и арендной платы за землю, менее 90 миллиардов донгов для городов центрального подчинения, менее 30 миллиардов донгов для горных и высокогорных провинций, менее 60 миллиардов донгов для остальных провинций в случаях, указанных в пунктах b и d, пункта 4, статьи 114, пункта 2, статьи 172 Закона о земле, и в случае расчета арендной платы за землю, уплачиваемой единовременно за весь срок аренды, когда государство арендует землю без аукциона прав землепользования;

Вариант 2. Определить цену земельного участка или земельной площади, подлежащей оценке для целей исчисления платы за пользование землей и арендной платы за землю для домохозяйств и граждан в случаях, предусмотренных подпунктом «б» пункта 4 статьи 114, пунктом 2 статьи 172 Закона о земле, а также в случае исчисления арендной платы за землю, вносимой единовременно за весь срок аренды при предоставлении государством в аренду земельного участка без проведения торгов по предоставлению права пользования землей.

Определить конкретные цены на землю для расчета компенсации при истребовании государством земли в случаях, когда в соответствии с положениями Закона о земле предусмотрена компенсация, но не допускается применение метода оценки земли, предусмотренного пунктом 1 статьи 5.

Мудрость

Источник