У вьетнамской недвижимости есть потенциал, но административные процедуры

Совпадение существующих законов

На дискуссии в рамках Форума «Устойчивое развитие рынка недвижимости и вручение сертификатов на жилые проекты 2023» д-р Нгуен Ван Динь - председатель Вьетнамской ассоциации брокеров недвижимости (VARS) рассказал, что в настоящее время рынок недвижимости сталкивается с нехваткой социального жилья и недорогого коммерческого жилья.

Помимо проблемы нехватки доступного жилья, существуют также такие проблемы, как отсутствие механизмов и определения многих населенных пунктов, что приводит к тому, что многие проекты не решены, а предприятиям сферы недвижимости по-прежнему приходится сталкиваться со многими трудностями.

Соответственно, несмотря на очень хороший спрос на рынке, по-прежнему наблюдается спад объемов сделок с недвижимостью, зафиксированный как снижение более чем на 90%, поскольку инвесторы сталкиваются с проблемой «захоронения» капитала и необходимостью решения финансовых проблем.

Недвижимость. У недвижимости Вьетнама есть потенциал, но административные процедуры подобны «небесной сети». — Доктор Нгуен Ван Динь — председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама.

В этом контексте председатель VARS заявил, что усилия правительства и соответствующих министерств по разработке многочисленных мер политики, направленных на устранение трудностей на рынке недвижимости, оказали положительное влияние на рынок.

По словам г-на Диня, в первом квартале 2023 года было совершено около 3000 успешных сделок с недвижимостью, а во втором квартале 2023 года это число увеличилось на 30%. К настоящему времени доверие инвесторов постепенно восстановилось, на рынке появилось много новых проектов, что привело к увеличению количества сделок с недвижимостью.

Однако, по оценке эксперта, улучшение предложения нового жилья и стабилизация покупательской психологии пока происходят медленно, что требует больше времени для завершения новых проектов. В то же время, хотя психология инвесторов постепенно стабилизируется, она по-прежнему довольно осторожна, особенно тех, кто испытывает финансовое давление от предыдущих инвестиций.

Говоря о причинах, по которым рынок недвижимости в настоящее время находится в затруднительном положении, г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков (VACC), сказал, что самая большая проблема, с которой сталкивается рынок недвижимости, — это законность.

Г-н Хиеп объяснил, что в настоящее время существует 12 законов, напрямую затрагивающих только сферу недвижимости, а если расширить их для косвенного влияния, то их будет до 20, например: Закон о планировании, Закон о предупреждении и тушении пожаров и т. д. Поэтому для устранения трудностей на рынке необходимо синхронное и фундаментальное решение для распутывания законов.

«Согласно государственным нормам, министерства отвечают за разработку законов, находящихся в их ведении, но единого механизма среди министерств нет. Поэтому, несмотря на отлаженный процесс реализации, в процессе принятия законов всё ещё есть дублирование», — сказал г-н Хиеп.

Недвижимость. У рынка недвижимости Вьетнама есть потенциал, но административные процедуры подобны «небесной сетке» (рисунок 2). — Г-н Нгуен Куок Хьеп — председатель Ассоциации строительных подрядчиков Вьетнама.

Кроме того, по словам г-на Хиепа, приём комментариев в процессе разработки Закона по-прежнему ограничен. Приведя практический пример, председатель VACC отметил, что недавно принятый Закон о торгах выявил некоторые недостатки, и в ближайшее время Ассоциация представит рекомендации управляющему органу.

«Компании хотят, чтобы законы были долговечными, а не краткосрочными, как сейчас. Особенно если закон неправильный, а на его изменение уходит 10 лет, у предприятий не будет законного коридора для ведения бизнеса», — сказал г-н Хиеп.

Соответственно, г-н Хиеп выделил четыре аспекта закона, требующие особого внимания со стороны правительства: расчистка участка, планирование, оценка земли и перепрофилирование землепользования. Г-н Хиеп отметил, что для решения проблем рынка закон должен быть сосредоточен только на этих вопросах.

Рассказывая свою историю, г-н Хиеп рассказал, что разрабатывал проект 12 лет, но так и не смог завершить расчистку участка. Длительная задержка вынудила его постоянно встречаться с руководством провинции по вопросам работы. Он так часто выезжал на работу, что местные жители говорили ему: «Мне стыдно на вас смотреть». Однако процесс расчистки участка до сих пор никто не отслеживал.

Недвижимость. У рынка недвижимости Вьетнама есть потенциал, но административные процедуры подобны «небесной сетке» (рисунок 3). — На рынке недвижимости Вьетнама в настоящее время наблюдается дисбаланс между спросом и предложением (Фото: Хыу Тханг).

Кроме того, вопрос административных процедур также является одной из проблем, которую председатель VACC считает основной проблемой, создающей трудности для бизнеса сегодня. План Министерства строительства по упрощению административных процедур и некоторых связанных с этим мер весьма практичен.

Г-н Хиеп подтвердил: «Недвижимость Вьетнама обладает огромным потенциалом, но административные процедуры подобны сети. Премьер-министр дал указания по сокращению и упрощению административных процедур, но текущий процесс обработки административных процедур по-прежнему длителен и требует революционных изменений... Если это удастся осуществить, это станет одним из практических решений для поддержки бизнеса и развития рынка недвижимости».

Дисбаланс спроса и предложения

Говоря подробнее о проблеме источников капитала для предприятий сферы недвижимости, д-р Ле Сюань Нгиа, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, отметил, что эксперты заранее предсказывали кризис на рынке недвижимости, но его нельзя было избежать.

По словам эксперта, недвижимость — это долгосрочный продукт первой необходимости, поэтому при дисбалансе спроса и предложения наступает кризис. Однако предыдущий кризис был вызван переизбытком предложения, а нынешний — дефицитом. Кроме того, бизнес сталкивается с серьёзной нехваткой капитала, не может открывать новые проекты, и рынок «замер».

«Мы наблюдаем, восстанавливается ли доверие рынка после выпуска облигаций корпорациями и предприятиями, работающими в сфере недвижимости. Совсем недавно крупнейшая корпорация в стране, занимающаяся недвижимостью, выпустила облигации, не имея непогашенной банковской задолженности. Мы затаили дыхание и наблюдаем за этим, но результаты показывают, что рынок восстанавливается лишь «ползучим» и «осторожным» темпом, примерно на 30% по сравнению с ожиданиями», — сказал доктор Ле Суан Нгиа.

По словам эксперта, в настоящее время вся экономика находится в состоянии стагнации, а ликвидность испытывает серьёзные трудности во многих отраслях, не только в сфере недвижимости. В связи с этим г-н Нгиа полагает, что рынок недвижимости может испытывать трудности до второго и третьего кварталов следующего года.

«Мы не попали в «глаз бури», не увеличили предложение недорогого жилья, поэтому не решили проблему. Как бизнес может «свободно» войти в рынок недорогого жилья? Правительству необходимо регулировать ценовой диапазон на недорогое жильё, как это делается в Китае, чтобы не отпугивать инвесторов в дешёвое жильё. Мы не установили определённый уровень цен на жильё, поэтому не решили проблему рыночного кризиса», — заявил эксперт .

Источник