Будет ли процветать арендная недвижимость?

«Волна» возврата земель

В этот сложный период рынок недвижимости страны в целом и южных провинций в частности столкнулся с многочисленными трудностями. Колебания рыночной экономики оказали сильное влияние на ряд секторов бизнеса и торговли в Хошимине, что привело к «волне» возврата арендованных помещений, квартир, офисов и т.д., что негативно отразилось на этом сегменте рынка.

Согласно отчёту batdongsan.com, в первом квартале 2023 года спрос на аренду домов с видом на улицу в Хошимине снизился на 40% по сравнению с аналогичным периодом. Предварительная статистика показывает снижение на 45–50% в районах 7, 3 и Фу Нхуан. Рынок аренды, по оценкам, резко сократился после сильного влияния пандемии COVID-19: торговые центры, арендные площадки и торговые дома столкнулись с ликвидацией.

На многих объектах арендной недвижимости в центральном районе Хошимина есть объявления о поиске клиентов.

В настоящее время аренда помещений в южных провинциях, таких как Хошимин, Биньзыонг и т.д., находится в состоянии стагнации. Отмечается, что на улице Во Тхи Сау (район 1, Хошимин), перед многими домами и предприятиями, размещены телефонные номера и адреса арендаторов, арендаторов недорогих помещений, прямых арендаторов и т.д.

Некоторые улицы, такие как Ту Сыонг, Нам Ки Кхой Нгиа, Ле Куи Дон, Нгуен Динь Чиеу (район 3, Хошимин) также увешаны баннерами арендодателей, но на них по-прежнему нет арендаторов и никакой деятельности.

В беседе с журналистами г-н Фам Нхат Фук (житель 3-го округа, владелец помещения) сказал: «С начала эпидемии COVID-19 многие владельцы бизнеса начали возвращать помещения. У меня сдаётся более 200 квадратных метров площади, но уже почти три месяца я предлагаю её в аренду, но никто не обращает внимания. Дело не в высокой арендной плате, а в том, что почти все в моём районе вернули помещения».

Г-жа Хыонг, жительница Го Вап, Хошимин, также поделилась: «У меня есть дом на улице Хоанг Ша, в районе 1, площадью более 60 квадратных метров и трёхэтажный. Раньше я сдавала его в аренду за более чем 30 миллионов донгов в месяц как для бизнеса, так и для проживания. Однако арендатор вернул его, так как он не пригоден для бизнеса. Мне потребовалось больше двух месяцев, чтобы найти арендатора, но они сдавали его в аренду, поэтому мне пришлось снизить цену, чтобы компенсировать разницу».

Другой случай произошел с г-ном Тран Тхань Тунгом, проживающим в районе Бинь Тхань. Он арендовал помещение площадью более 100 квадратных метров на улице D5 в этом же районе. Однако в начале этого года арендатор вернул ему дом. В последнее время дом сдавался в аренду, но нового арендатора он так и не нашел.

Возврат помещений существенно влияет на сегмент арендной недвижимости.

По данным репортёра, хотя «волна» возвращения помещений в центральные районы Хошимина всё ещё продолжается, арендная плата практически не снижается. Площадь на улице Ле Лой в районе 1 площадью более 100 м² сдаётся в аренду по цене 50 миллионов в месяц (более 2000 долларов США в месяц). Площадь на фасаде улицы Хай Ба Чунг в районе 1 площадью 150 м² сдаётся по цене 40 миллионов в месяц (почти 2000 долларов США в месяц).

На многих красивейших улицах в центре города, таких как Пастера, Нгуен Хюэ... по-прежнему есть ряд закрытых и пустующих помещений из-за отсутствия арендаторов, но стоимость аренды по-прежнему заоблачная и составляет от 3500 до 20 000 долларов США в месяц.

Открыв продовольственный бизнес в третьем районе, но не сумев удержаться на плаву, г-жа Ле Тхи Хоа, жительница провинции Биньтхуан, рассказала: «С 2019 года я открыла продовольственный бизнес на улице Ле Куи Дон в третьем районе, арендуя помещение более чем за 30 миллионов в месяц. Однако после пандемии арендодатель не снизил арендную плату, клиенты не приходят, поэтому мне пришлось вернуть помещение и прекратить деятельность, чтобы найти другую работу».

«Ключ» к улучшению ситуации с арендной недвижимостью

На самом деле, застой в аренде коммерческих помещений обусловлен многими факторами, важнейшим из которых является стоимость аренды. Стоимость аренды помещения рассчитывается исходя из стоимости земли в районе, где оно расположено.

В последнее время рынок недвижимости переживает бурный рост, что приводит к росту цен на жильё и, соответственно, арендной платы. При этом многие, купившие жильё, использовали банковские кредиты с высокими процентными ставками. В период стагнации рынка или экономики предприятия сферы услуг страдают от отсутствия клиентов, поэтому необходимость сдачи помещений постепенно становится всё более распространённой.

Эксперты по-прежнему ожидают и высоко оценивают сегмент аренды, который продолжит приносить пользу рынку в 2024 году.

В беседе с Нгуои Дуа Тином г-н Нгуен Хонг Хай, председатель правления VNO Group, отметил: «В настоящее время, если посмотреть на общую ситуацию, можно увидеть, что рынок аренды сталкивается с многочисленными трудностями, многие владельцы бизнеса предпочитают закрывать свои магазины и возвращать помещения. Теперь, когда рынок недвижимости пострадал, отрасли с падающей выручкой ещё больше усложнили ситуацию в сегменте аренды помещений».

По словам г-на Хай, помимо влияния экономики, арендодатели, возвращающие помещения, сталкиваются со многими причинами, такими как неблагоприятные условия бизнеса, смена направления, ведение бизнеса онлайн, аренда виртуальных офисов и т. д. «Вместо того, чтобы расширять бизнес, как раньше, инвесторы постепенно сокращают его, отказываясь от убыточных направлений или направлений с низкой прибылью, чтобы снизить издержки, и концентрируя инвестиции на одном направлении. Это неизбежно в бизнесе», — сообщил г-н Хай.

Строящиеся офисные здания в Хошимине обещают создать большой запас для этого сегмента в 2024 году.

Хотя рынок офисной недвижимости, торговых площадей и арендного жилья в 2023 году столкнется со многими трудностями, данные показывают, что с третьего квартала 2023 года этот рынок по-прежнему будет динамичным и привлекать внимание инвесторов.

Г-жа Фам Нгок Тьен Тхань, заместитель директора отдела исследований и консалтинга CBRE, отметила, что рынок офисной недвижимости города Хошимин стал более оживленным в третьем квартале 2023 года в связи с появлением двух новых офисных зданий в районе Тху Тхием, города Тху Дык, The Mett и The Hallmark с общей арендуемой площадью около 85 000 м2.

Благодаря этому новому предложению общая арендопригодная площадь офисных помещений в Хошимине достигла около 1,6 млн кв. м. Большинство крупных сделок аренды в этом квартале было заключено в новых зданиях хорошего качества, построенных после 2020 года.

Рынок аренды торговой недвижимости в Хошимине в третьем квартале 2023 года, стоимость аренды в центральном районе на первых этажах в Хошимине достигла более 200 - 350 долл. США/м2/мес.

Предложение арендной недвижимости увеличивается.

Г-н Нгуен Хонг Хай, председатель правления VNO Group, отметил: «В настоящее время важнейшим «ключом» является разумная арендная плата. Поэтому для удержания арендаторов необходимо снизить её до уровня реальной стоимости недвижимости. Однако арендодателям необходимо учитывать местоположение каждого помещения и свои финансовые возможности, чтобы установить приемлемую цену. Согласие на более низкую арендную плату сохранит долгосрочных арендаторов, одновременно снизив риск того, что помещение останется пустым, и предотвратит периоды отсутствия дохода, когда придётся искать новых арендаторов. Кроме того, арендодатели должны создавать для арендаторов благоприятные условия с точки зрения оплаты, чтобы обеспечить гибкость их денежных потоков».

По словам г-на Хая, арендодатели и владельцы торговых центров вложили значительные средства в арендуемые помещения и этажи, поэтому им нужно большое количество клиентов, желающих снова арендовать помещения. В 2024 году, безусловно, возникнут трудности, но если интересы арендодателя и арендатора будут сбалансированы, все стороны будут работать сообща и корректировать цены в каждом районе и локации, то возможности в секторе аренды будут по-прежнему широкими.

Г-жа Фам Ту Хоа, эксперт по недвижимости, отметила: «В 2023 году, несмотря на трудности рынка, арендаторы и инвесторы будут платить высокую арендную плату, но у них всё ещё будут разные бизнес-стратегии. В 2024 году Хошимин реализует ряд программ по стимулированию туризма, развитию торговых услуг для привлечения туристов и активному развитию местных структур. Это также возможность для бизнеса вернуться к работе: сектор аренды офисных и торговых площадей также вырастет».

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html