10월 4일 오전 Batdongsan.com.vn이 주최한 "2023년 3분기 부동산 시장 보고서" 발표 행사에서 전문가들은 2023년 3분기 부동산 시장이 여전히 어려운 상황이지만, 거래 수요와 매수 심리 측면에서 긍정적인 조짐도 보였다고 평가했습니다.
정책은 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칩니다.
Batdongsan.com.vn의 부사장 겸 사업 이사인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 씨는 2023년 3분기 거시경제 상황과 부동산 시장을 검토하면서, 지난 분기에 거시경제 상황이 비교적 안정적이었고, 기업 활동과 채권 발행이 개선되었으며, 신용 출처와 대출 금리의 어려움을 해결하기 위한 총리령 297호, 통지 06호 등 시장을 지원하기 위한 많은 새로운 정책이 도입되었다고 밝혔습니다.
또한, 정부에서는 주요 인프라 프로젝트 중 상당수를 계속해서 가속화하고 긴급하게 시행하고 있어, 전반적으로 시장 심리에 대한 긍정적인 정보가 많이 나오고 있습니다.
경제 상황은 안정세를 유지하고 있지만, 2023년 3분기 부동산 시장은 아직 개선되지 않았습니다. 부동산 매물 수와 관심 수준 모두 같은 기간 대비 지속적으로 감소하고 있습니다.
이에 따라 전국의 필지 관심도는 전 분기 대비 약 10% 감소했습니다. 2023년 3월 대비 북부 지역의 필지 관심도는 73% 감소했고, 남부 지역의 필지 또한 71% 감소했으며, 중부 지역의 필지 감소폭이 가장 커서 75% 이상 감소했습니다. 필지 거래량은 주로 합법성 및 적정 매매가에 대한 우려로 인해 개선되지 않았습니다.
Nguyen Quoc Anh 씨 - Batdongsan.com.vn의 부사장 겸 영업 이사.
저층 주택의 경우, 특히 하노이 와 호찌민시와 같은 대도시에서 수요와 구매력 모두 급감하는 현상이 더 흔합니다. 이에 따라 2023년 3분기 전국 타운하우스 검색량은 2022년 동기 대비 52%, 빌라는 48%, 개인 주택은 42% 감소했습니다.
하노이의 타운하우스 검색량은 40% 이상 감소했고, 호찌민시의 타운하우스 검색량은 거의 60% 감소했습니다. 주요 관광 시장의 상업용 타운하우스마저도 지난 분기에 급격히 감소했으며, 아직 회복 조짐이 보이지 않습니다.
아파트는 실질적인 주택 수요를 충족하기 때문에 영향을 덜 받는 유일한 부동산 유형입니다. 다른 유형의 부동산은 감소했지만, 전국 아파트 검색 건수는 3% 소폭 증가했고, 임대 검색 건수도 6% 증가했습니다. 하노이의 아파트 수요는 6%, 호찌민시의 아파트 수요는 1% 소폭 증가했습니다.
아파트 거래 성공률이 개선 조짐을 보이고 있으며, 이는 향후 회복세가 기대되는 부동산 유형입니다. 아파트 가격은 하락세를 보이지 않고 안정세를 유지하며, 일부 상품 및 지역에서는 소폭 상승하기도 했습니다. 2023년 1분기 대비 2023년 3분기 하노이 아파트 매매가는 평균 4~5% 상승한 반면, 호찌민시의 아파트 매매가는 지난 한 해 동안 안정적인 흐름을 유지했습니다.
각 부동산 유형이 회복되는 데 걸리는 시간은 얼마나 될까요?
부동산 시장의 회복 시점에 대해 전문가들은 2024년이 시장 반전 시점이 될 것이라는 공통된 의견을 가지고 있습니다. 하지만 부동산 유형별로 반전 시점은 다릅니다.
특히, 응웬 꾸옥 아인 씨는 토지 유형이 급격한 감소에도 불구하고 여전히 베트남 부동산 시장에서 큰 주목을 받는 부문이라고 말했습니다. Batdongsan.com.vn의 설문 조사에 참여한 고객의 구매 선택의 28%를 차지합니다.
그 중 투자자의 46%는 토지 매수에 돈을 쓰기로 결정했고, 생활 공간을 확장하고자 하는 고객의 32%도 토지 매수를 선택했습니다.
가격 변동 측면에서 토지 가격은 2018년 이후 지속적으로 상승해 왔습니다. 이에 따라 2023년 3분기 전국 토지 가격은 2018년 동기 대비 38% 상승했으며, 남부 시장은 전국에서 토지 가격이 가장 크게 상승하여 약 71% 상승했고, 북부 지방은 지난 6년간 약 51% 상승을 기록했습니다.
토지 시장의 회복 전망을 평가해 보면, 부동산 중개인 1,000명을 대상으로 실시한 조사에 따르면, 중개인의 25%는 토지 시장이 2024년 4분기까지 회복되지 않을 것으로 보고 있고, 약 17%는 2024년 3분기에 회복될 것으로 보고 있으며, 22.6%는 반전 시점이 2024년 2분기가 될 것으로 보고 있습니다.
이 문제에 대해 꾸옥 안 씨는 다른 유형에 비해 토지 시장의 회복 시간은 여러 요인으로 인해 더 느릴 수 있다고 말했습니다.
경제 성장 측면에서는 2024년까지 경제가 회복되지 않을 것으로 전망됩니다. 부동산 투자를 위한 신용공개는 여전히 매우 낮은 수준이며, 이자율은 점차 낮아지고 있지만, 현재 감소 속도대로라면 2021년 이자율로 회복하는 데 3~4분기가 걸릴 것으로 예상됩니다.
또한, 2025년에는 공공 투자 지출률이 폭발적으로 증가할 것으로 예상되며, 토지법 또한 2024년 말까지 통과되어 발효되기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다. 또한, 실제 주택 수요를 충족하지 못하는 투자 및 투기 부동산 시장에 대한 시장 심리는 여전히 저조한 상태입니다.
따라서 꾸옥 아인 씨는 토지는 다른 유형보다 회복이 더딜 것이며, 이 시장이 반전되는 시점은 2024년 말이 될 수도 있다고 예측했습니다.
출처: Batdongsan.com.vn
저층 부동산과 관련하여 Batdongsan.com.vn의 전략 이사인 레 바오 롱 씨는 현재 저층 주택 유형 중 단독주택의 거래가 호조를 보이고 있는 반면, 타운하우스와 인근 빌라는 여전히 부진하다고 밝혔습니다. 어려운 경제 상황과 관광 부진으로 인해 상업 및 소매 활동이 회복되지 못하고 있습니다.
따라서 저층 주택의 회복 기간은 일반 토지에 비해 더 빠를 것으로 예상되지만, 지역별로 차이가 있습니다. 구체적으로 하노이의 경우 북부와 동부의 교외 도시 지역이 가장 잠재력이 큰 두 지역으로 예상됩니다. 호치민시의 경우 동부 지역 역시 잠재력이 가장 큰 것으로 평가됩니다.
팬데믹 이후 회복과 경기 침체로 인한 압력은 베트남의 상업 및 서비스 개발 활동에 어려움을 겪고 있습니다. 임대 수익률은 여전히 팬데믹 이전 수준으로 점진적으로 회복되고 있으며, 연결 인프라 프로젝트도 점차 구체화되고 있어 저층 주택 시장은 2024년 3분기 말과 4분기에 회복될 것으로 예상됩니다.
아파트 유형에 관해서는 이전 조사에 따르면 중개인의 약 27%가 아파트가 2023년 4분기에 회복될 것이라고 생각하고, 42%는 이 유형이 2024년 상반기에 회복될 것이라고 생각합니다.
일반적으로 이러한 유형이 부동산 회복세를 주도할 것으로 예상됩니다. 남부 Batdongsan.com.vn의 딘 민 투안 이사는 아파트 시장이 다른 유형보다 가장 빨리 회복될 가능성이 높으며, 2024년 1분기에 하락세를 보인 후 늦어도 2024년 2분기에는 반전될 것으로 예상된다고 밝혔습니다 .
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