부동산사업법에 따르면, 8월 1일부터 주택 매수 시 계약금은 5%를 초과할 수 없고, 매매계약 시 계약금은 30%를 초과할 수 없으며, 주택 인도 시에는 최대 50%까지 지불해야 합니다.
하노이 하동 지역의 한 프로젝트입니다. 이 프로젝트는 10년 넘게 예정보다 지연되어 왔습니다. 많은 고객이 투자자에게 주택 매매가의 100%를 지불했다는 점은 주목할 만합니다. 이는 주택 구매자가 이제 막 공사가 시작된 프로젝트, 즉 미래형 주택. 아파트, 타운하우스, 빌라 등이 될 수 있습니다.
8월 1일부터 부동산 사업법 시행될 예정입니다. 특히, 투자자와 기업이 건설하는 주택 유형, 즉 프로젝트에서 주택 구매자의 권리를 보장하는 새로운 규정이 많이 있습니다. 앞으로 건설될 주택 프로젝트는 고객이 프로젝트 시작부터 자신의 필요와 예산에 따라 아파트나 주택을 선택할 수 있도록 도울 것입니다. 하지만 특히 투자자 역량이 부족한 프로젝트의 경우 위험 요소도 존재합니다.
건설 중인 주택을 구매할 경우, 대금을 여러 번에 나누어 지불하게 되어 구매자가 자금을 모으거나 사전에 자금 출처를 마련할 시간을 확보할 수 있습니다. 이러한 유형의 주택은 이전과 비교하여 대금 지불 관련 규정이 많이 변경되었습니다.
"주택을 사기 위해 자루나 차를 끌고 다니던 시대는 지났습니다. 법적으로 투자자에게서 주택을 구매하려면 은행 송금이 필요합니다. 하지만 개별 거래가 반드시 의무적인 것은 아닙니다. 거래 시 상법 조항을 존중하고 법률에 따라 처리하기만 하면 됩니다."라고 EZ 베트남 투자 주식회사 이사회 의장인 팜 득 토안 씨는 말했습니다.
새로운 규정은 미래 주택에 대한 구매자가 지불해야 하는 금액을 줄이는 데에도 도움이 될 것입니다.
EZ 베트남 투자 주식회사 이사회 의장인 팜 득 토안 씨는 "새 법률에 따르면 계약금은 5%를 초과할 수 없으며, 매매 계약 체결 시에는 30%를 초과할 수 없고, 주택 인도 시에는 최대 50%까지 납부해야 합니다. 기존 법률에서는 최대 70%까지 납부해야 했습니다. 이는 주택 구매자에게 편리하고, 주택 구매에 필요한 자금 부담을 줄여줍니다."라고 말했습니다.
따라서 기존 규정에 따르면 50억 원 상당의 주택을 구매하는 경우, 구매자는 주택을 인도받기 전에 70%인 35억 동(VND)을 지불해야 했습니다. 그러나 새 법률에 따르면 구매자는 50%인 25억 동(VND)만 지불하면 되므로, 구매자의 부담이 줄어들고 투자자는 계약에 따라 남은 금액을 받기 위해 예정대로 주택을 인도할 수 있습니다.
"규정에 따르면 보증금이 5%를 초과하면 부동산사업법 위반입니다. 하지만 투자자들은 이를 회피할 수 있는 다양한 방법을 가지고 있습니다. 조기 상환을 요청하거나, 할인을 위해 자금을 차입하는 형태로 별도 계약을 체결할 수도 있습니다."라고 EZ 베트남 투자 주식회사 이사회 의장인 팜 득 토안 씨는 말했습니다.
수년에 걸쳐, 부동산 시장 실제 거래 가격이 계약서에 기재된 가격과 다른 경우가 있었습니다. 일반적으로 계약서에 기재된 가격은 당사자들이 부담해야 하는 세금과 수수료를 줄이기 위해 실제 거래 가격보다 낮게 책정됩니다. 이는 부동산 양도세의 큰 손실을 초래할 뿐만 아니라 주택 구매자에게 많은 위험을 초래합니다. 그러나 8월 1일부터 부동산업법은 부동산 사업을 하는 개인 및 단체가 매매 계약서에 정확한 실제 거래 가격을 기재해야 하며, 매매 계약서의 가격과 실제 거래 가격이 다를 경우 책임을 져야 한다고 규정했습니다.
부동산 시장에 '새로운 바람'
기자의 경험에 따르면 주택 구매자를 보호하기 위한 더욱 엄격한 규정이 많이 있습니다. 그러나 기업 관계자들의 솔직한 이야기는 투자자들이 법을 우회하여 국민들로부터 자금을 조달할 수 있는 방법이 여전히 존재할 수 있음을 보여줍니다. 따라서 부동산 투자자들은 8월 1일부터 시행되는 법률 시행에 대한 서류와 세부 지침을 기다리고 있습니다. 그래야만 신청 절차가 더욱 원활해질 것입니다.
부동산사업법의 강화된 규제는 시장에 신선한 바람을 불어넣는 것으로 여겨집니다. 이 바람은 지난 몇 년간 시장에 만연했던 프로젝트 정보 공개 미비, 프로젝트 지연, 프로젝트 중단, 잘못된 투자처, 손실 및 질병 등 여러 위험을 해소할 것으로 예상됩니다. 이를 통해 부동산 시장은 더욱 투명하고 전문성이 강화된 새로운 단계로 진입할 수 있을 것입니다.
Tran Anh Group의 투자법무부 대표는 프로젝트 정보 제공 및 은행을 통한 지불의 투명성과 관련하여 새로운 부동산 사업법이 큰 영향을 미칠 것이며, 기업이 법률, 투자 및 건설의 모든 측면을 표준화하도록 압력을 가할 것이라고 말했습니다.
"이 프로젝트의 법적 문제와 관련하여, 투자자들은 규정을 준수하여 사업 양식과 거래 계약을 표준화해야 합니다. 이러한 상품을 거래할 때 투자자와 개인 간에 더욱 조화롭고 공평한 균형이 이루어질 것입니다."라고 Tran Anh Group의 투자 법률 부문 책임자인 응우옌 티에우 람(Nguyen Tieu Lam) 씨는 말했습니다.
보증금 징수는 최대 5%, 주택 인수 전 고객으로부터의 자금 징수는 최대 50%로 제한됩니다. 이전과 비교했을 때, 이러한 규제는 고객의 자금 조달을 제한하고 상당한 재정적 압박을 가할 것이며, 기업들은 제품 개발 전략을 변경하고 신용 자본을 더욱 효과적으로 조달해야 할 것입니다.
흥록팟 그룹(Hung Loc Phat Group) 부총괄 이사인 응우옌 콩 빈(Nguyen Cong Binh) 씨는 다음과 같이 말했습니다. "이는 투자자들이 자본에 더욱 집중해야 하는 압박이자 과제이기도 합니다. 제 생각에 투자자들은 제품을 시장에 출시할 때 "천천히, 하지만 확실하게" 투자해야 하며, 모든 법적 서류를 갖춰야 합니다. 저희는 프로젝트 전반에 걸쳐 신용 기관의 자본에 더욱 집중하고 있습니다."
변호사들에 따르면, 부동산사업법의 새로운 바람은 시장에서 역량과 투자 자원이 부족한 부동산 회사를 걸러내고 제한하는 데 도움이 될 것입니다.
"최근 저희는 새로운 상황에 맞춰 법을 개정하고 모든 위험과 부정적인 상황을 제한했으며, 투명성을 바탕으로 사람들이 참여할 수 있는 신뢰를 구축했습니다. 또한 이러한 새로운 규정을 시행하는 과정에서 새로운 변화가 발생할 경우, 부동산 시장의 흐름을 원활하게 하기 위해 신속하게 조정될 것이라고 믿습니다."라고 흥옌 법률 사무소의 응우옌 반 꾸인 변호사는 전했습니다.
새로운 법률의 제정에 따라, 다가올 전략에서 많은 부동산 사업체는 대다수 사람들의 실제 주택 수요를 충족하기 위해 더 많은 사회 주택과 저렴한 주택 개발을 우선시할 계획입니다.
와 함께 토지법, 8월 1일부터 시행되는 신주택법과 부동산사업법은 베트남 부동산 시장의 중요한 이정표로 여겨집니다. 새로운 규정을 통해 베트남 부동산 시장에 진출하려는 기업은 주택 구매자의 권리를 보장하는 재정적 능력을 갖춰야 하며, 이를 통해 부동산 시장은 더욱 투명하고 지속 가능한 방향으로 발전할 것입니다.
최근 팜 민 찐 총리는 2024년 7월과 3분기에 성장을 촉진하고, 인플레이션을 통제하고, 거시 경제를 안정화하기 위한 주요 과제와 해결책에 대한 공식 공문 제71호에 서명하고 발표했습니다. 총리는 각 부처와 기관에 정부에 세부 법령을 공포하도록 작성하여 제출하고, 그 권한 하에 통지문과 지침 문서를 공포하여 토지법, 주택법, 부동산 사업법 및 기타 여러 법률의 동시적 효력을 보장하도록 요청했습니다.
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