위험 요인 많아 신용자본 확보 어려움
최근 시장은 거래가 재개되는 긍정적인 조짐을 많이 보이고 있습니다. 최근의 침체기를 견뎌낼 수 있는 탄탄한 재정을 갖춘 일부 부동산 업체들도 시장에 제품을 출시하기 위한 프로젝트 완료에 착수했습니다.
하지만 회복세가 그리 강하지는 않습니다. 많은 기업들이 자금 흐름을 확보하기 위한 자본을 확보하지 못한 채 프로젝트를 계속 진행해야 함에 따라 점진적으로 "침체"에 빠지고 있기 때문입니다. 이러한 기업들은 법적 문제에 휘말리거나, 은행 대출 조건을 충족하는 데 어려움을 겪거나, 금리가 매력적이지 않아 자본을 계속 조달할 수 없는 동시에 이전 금리의 부담을 여전히 안고 있습니다.
심지어 신청 심사를 통과하지 못하는 사업체들도 있습니다. 이러한 사업체의 건전성은 위험 수준에 있기 때문에 대출 시 높은 위험이 따릅니다.
많은 기업이 많은 위험 부담으로 인해 대출을 받는 데 어려움을 겪습니다.
한편, 부동산 사업에서 자주 사용되는 고객 예치금이나 채권 등 다른 자본 흐름 또한 많은 문제에 직면하고 있습니다. 최근 투자자 신뢰도가 급격히 하락하면서, 향후 주택 사업은 매수자들에게 매력이 거의 없어 보입니다. 많은 사람들이 증서(certificate)를 통해 주택을 구매하는 것을 미루고 있지만, 더 많은 비용을 지불해야 하지만 발생할 위험을 어느 정도 줄일 수 있습니다.
회사채 시장 또한 최근 시장이 어려운 시기를 겪은 후 시장 신뢰도가 크게 낮아졌습니다. 개인 채권 발행 규모는 2022년 6월 이후 지속적으로 감소해 왔으며, 올해 3월 이후 법령 제08/ND-CP호와 중앙은행의 조치 덕분에 비로소 개선되었습니다.
이 중 부동산 산업은 2023년 1~7월 기업채 발행 총액에서 26조 550억 동(33%)을 기록하며 2위를 차지했습니다. 많은 기업들이 채권자들과의 협상을 통해 부채 상환 기간을 연장하는 데 성공했습니다.
그러나 회복 조짐에도 불구하고, 많은 부동산 기업들은 여전히 만기 부담에 시달리고 있습니다. 부채 상환 기간 연장은 단기적인 조치일 뿐이며, 기업들이 사업 운영을 안정시키고 부채를 구조조정하여 점진적으로 회복할 수 있도록 "숨 돌릴 시간"을 가질 수 있도록 돕는 것입니다.
하노이 증권거래소에 따르면, 2023년 9월은 채권 만기에도 중요한 시점으로, 약 41조 동(VND) 규모의 채권이 만기된다고 HNX는 밝혔습니다. 지급이 지연되는 기업은 날이 갈수록 늘어나고 있습니다. 8월 24일 기준, 회사채 이자 또는 원금 지급이 지연되는 기업은 약 67개였습니다.
많은 기업이 해산의 위험에 직면해 있습니다.
베트남 부동산협회(VARS)의 최근 조사에 따르면, 현재와 같은 어려운 시장 상황이 지속될 경우 2023년 3분기 말까지 생존할 수 있는 기업은 25%에 불과할 것으로 전망됩니다. 이러한 어려움이 2023년 말까지 지속된다면 파산에 직면한 부동산 기업의 수는 증가할 것으로 예상됩니다.
또한, 부동산 거래소의 최대 20%가 해산 또는 파산 위기에 처해 있으며, 40%는 소수의 핵심 인력만으로 생존에 어려움을 겪고 있습니다. 나머지 거래소들은 생존은 가능하지만 회복력은 높지 않습니다.
많은 부동산 거래소는 아직도 "쇠퇴" 단계에 있습니다.
이 설문조사는 또한 조사 대상 기업의 최대 43%가 2023년 초 이후 발표된 새로운 제도와 정책이 부동산 공급에 긍정적, 매우 긍정적인 영향을 미쳤다고 답한 것으로 나타났습니다. 반면, 최대 57%의 기업은 이러한 제도와 정책이 일반적인 수준의 영향만 미쳤다고 평가했습니다.
투자자 심리와 관련하여, 설문 조사 자료에 따르면 2023년 초부터 시행된 새로운 메커니즘과 정책이 투자자 심리에 긍정적, 매우 긍정적인 영향을 미쳤다고 평가한 기업은 21%에 불과했습니다. 나머지 기업들은 모두 일정 기간 관찰과 모니터링을 거친 후 시장에 실질적이고 명확한 변화가 나타나지 않았다고 답했습니다. 따라서 투자자들은 심리가 안정된 후에도 여전히 매우 신중한 결정을 내리고 있습니다.
자본 접근성과 관련하여, 70% 이상의 기업이 자본 조달의 어려움을 해소하기 위한 제도와 정책이 기업에 실질적인 영향을 미치지 못했다고 답했습니다. 반면, 나머지 30%는 채권 발행 활동 관련 문제 해결이 필요한 기업에 이러한 정책이 긍정적인 영향을 미쳤다고 답했습니다.
이러한 수치는 과거에도 시장과 부동산 사업의 어려움을 해소하기 위한 많은 메커니즘과 정책이 있었음에도 불구하고, 자본 재원, 재무 레버리지, 시장 요인과 관련된 객관적, 주관적 어려움으로 인해 많은 사업체가 '쇠퇴'하는 상황에 빠졌음을 보여줍니다.
부동산 사업이 자본을 원활하게 흡수하려면 시장 문제를 철저히 해결해야 한다는 의견이 많습니다. 또한, 채권, 신용, 고객 유치 등 전통적인 방식에 집중하기보다는 다양한 채널을 통해 자본을 유치해야 합니다.
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