기성 공장은 임차인들에게 인기가 많습니다.

외국인 투자의 증가로 기성 창고 및 공장 시장에 대한 기회가 계속해서 열리고 있습니다.

공급 증가, 입주율 상승

SLP 베트남 사업개발 및 프로젝트 개발부 딘 호아이 남(Dinh Hoai Nam) 이사는 코로나19 팬데믹 충격 이후 소비자 수요가 회복되면서 소비자 신뢰도가 다시 강화되었다고 언급했습니다. 연말 재고 확보 필요성과 더불어, 기성 창고 시장의 흡수율이 크게 개선되어 지난 몇 달 동안 꾸준히 증가했습니다. 남부 지역의 평균 임대료 상승률은 북부 지역보다 더 긍정적입니다.

또한 베트남에 대한 외국인 투자 규모는 꾸준히 급증하고 있으며, "여왕벌"의 투자 의지 또한 높아져 기성공장 입주율이 양호한 수준을 유지하고 있습니다. 특히 북한은 삼성, LG, 폭스콘 등 전자 산업에 중국 기업의 진출과 "여왕벌"의 확대, 그리고 관련 공급망 확대를 통해 기성공장 시장을 더욱 활성화하고 있습니다.

쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield)의 자료에 따르면 전자상거래 산업이 성장하고 외국인 투자가 증가함에 따라 창고 및 기성 공장 공간에 대한 수요가 급격히 증가하고 있습니다. 2024년 3분기 기성 공장 공간의 총 순흡수 면적은 245,000㎡ 이상으로 기록되었으며, 이는 전분기 대비 43% 증가한 수치이며 전년 동기 대비 두 배에 달합니다.

마찬가지로 CBRE 베트남은 2024년 3분기 평균 창고 점유율이 2024년 2분기 대비 4% 증가한 65%에 달했으며, 공장 점유율은 전분기 대비 7% 증가한 88%에 달했다고 기록했습니다. 2024년 첫 9개월 동안 남부 1급 시장은 약 35만 7천m²의 창고와 70만m²의 공장을 임대했는데, 이는 전년 동기 대비 약 3배 증가한 수치입니다. 남부 지역의 기성 창고 수요는 전자상거래 부문 기업의 성장뿐 아니라 첨단 기술, 전자 부품, 물류 부문 제조업체에서 비롯됩니다.

공장의 높은 흡수율 또한 창고 시장의 근본적인 기능 전환을 기록하게 했습니다. JLL 베트남은 2024년 3분기에도 남부 산업용 부동산 시장에서 자산 기능 전환 추세가 지속되었다고 밝혔습니다. 빈즈엉성 북부 지역에서는 18,000m² 이상의 기성 창고를 기성 공장으로 전환하는 프로젝트가 진행되었습니다. 기성 창고 개발 계획의 전환은 공급 과잉이라는 현실에 대처하기 위한 것이지만, 수요 부진으로 인해 신규 기성 창고 공급이 크게 감소했습니다.

쿠시먼 앤 웨이크필드는 2024~2027년 사이에 기성 공장 시장이 향후 약 100만 제곱미터의 공급을 맞이할 것으로 전망했습니다. 기성 창고에 대한 수요가 낮은 상황에서 기성 창고에서 기성 공장으로 전환하는 추세는 가까운 미래에도 지속될 수 있으며, 이로 인해 시장에 진입하는 기성 공장 공급이 예상보다 많아질 수 있습니다.

임대료도 그에 따라 인상됩니다

전반적으로 2024년 3분기 임대 수요 증가는 임대료 상승을 지속할 것으로 예상됩니다. 쿠시먼앤드웨이크필드의 트랑 부이(Trang Bui) 대표는 기성 공장의 평균 임대료가 m²당 월 4.8달러로 전분기 대비 0.3%, 전년 동기 대비 1.1% 소폭 상승했다고 밝혔습니다.

임대료 상승은 시장 평균보다 높은 임대료를 책정한 신규 프로젝트 때문입니다. 그러나 프로젝트 수준에서는 대부분의 개발사가 경쟁력을 유지하기 위해 임대료를 안정적으로 유지하고 있습니다.

남부 핵심 경제권 지역 중 빈증성은 2024년 3분기 기성 공장 면적 순흡수율이 15만 9천m2로 1위를 차지하며 전체 면적의 65%를 차지했고, 동나이성이 27%로 그 뒤를 이었습니다. 기성 공장 임대 수요는 전기 장비, 가구, 제지 제품 등의 산업에서 발생합니다.

CBRE 베트남도 같은 견해를 공유하며, 향후 3년 동안 기성 창고/공장의 임대료가 연 1~4%씩 약간 상승할 것으로 예측하고 있으며, 이 중 기성 공장 부문의 가격 상승률이 더 높을 것으로 보고 있습니다.

전자, 반도체, 자동차 및 예비 부품 산업의 긍정적인 수요는 북부 산업용 부동산 시장 전반과 특히 기성 공장 부문의 발전을 위한 중요한 원동력이 될 것입니다.

딘 호아이 남(Dinh Hoai Nam) 씨는 임대료가 시장의 수요-공급 관계를 반영하고 있다고 밝혔습니다. 창고 및 공장 임대 수요는 주로 외국인 투자 기업에서 발생하며, 제품 품질과 입지에 대한 높은 요구 사항이 임대료 상승을 촉진했습니다.

국내 소비 수요 증가와 배송 시간 단축에 대한 요구 증가 또한 기업들이 높은 가격에도 불구하고 도심 인근의 고품질 창고 임대를 선택하는 데 영향을 미쳤습니다. 이러한 요인들은 앞으로도 시장 흡수율을 지속적으로 견인하며 시장 성장세를 뒷받침할 것으로 예상됩니다.

하지만 임대료는 점유율을 결정하는 데 있어 작은 요소일 뿐입니다. SLP 베트남 관계자는 고객이 임대를 선택할 때 가장 먼저 고려하는 요소는 위치라고 말했습니다. 예를 들어, 창고는 교통이 편리한 지역, 주거 지역 또는 생산 지역 근처, 항구나 공항과 같은 환승 지역과 쉽게 연결되는 곳에 위치해야 합니다. 두 번째 요소는 제품 품질입니다.

이는 중단 없이 지속적으로 운영할 수 있는 능력뿐만 아니라, 운영 최적화 및 자원 효율적 활용을 지원하는 유틸리티와 기능을 통해서도 입증됩니다. 예를 들어, 2~4개의 수입 및 수출 품목을 보유한 창고는 운영 용량을 늘리는 데 도움이 되며, 물류 또는 전자상거래 사업에 매우 적합합니다.

또한, 임차인들은 "녹색 창고" 요소에도 주의를 기울입니다. 옥상 태양광 발전 시스템, 물 재이용 등 친환경 인증 및 조치를 자주 고려하여 지속 가능한 개발 추세에 맞춰 임대 결정을 내립니다.

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출처: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html