사회주택은 부족과 '가용성'이라는 역설적인 상황에 직면해 있습니다.

어려움에 어려움

베트남 부동산협회(VARS)의 조사 자료에 따르면 2018년 이후 주택 공급이 심각하게 감소하고 있습니다. 새로 승인되는 주택 사업의 수는 점점 줄어들고 있습니다. 한편, 약 300억 달러 규모의 약 1,200개 사업이 시행에 어려움을 겪고 있습니다. 2022년 말 이후로는 약 500개 사업만이 완료되었습니다.

2018년 이후 주택 공급은 심각하게 감소하는 추세를 보이고 있습니다. (사진: 바오친푸)

주택 공급 부족, 저렴한 주택의 심각한 부족, 사업 시행 전 단계에 걸친 높은 비용 등으로 인해 부동산 가격, 특히 대도시 아파트 가격은 지속적으로 상승하고 있으며 멈출 기미가 보이지 않습니다. 사회주택은 대다수 사람들에게 정착의 꿈을 이룰 수 있는 거의 유일한 기회입니다.

최근 정부는 기업의 사회주택 개발 참여를 유도하고 사회주택 공급을 확대하기 위한 정책을 발표하는 데 많은 노력을 기울여 왔습니다. 그러나 이러한 정책은 여전히 ​​많은 단점과 일관성 부족을 안고 있어 투자자들이 사회주택에 접근하는 데 어려움을 겪는 병목 현상을 야기하고 있습니다.

VARS 2023년 3분기 보고서 발표 행사에서 VARS 시장 조사 실무 그룹 위원이자 G-Home의 대표이사인 응우옌 황 남 씨는 사회주택과 관련된 법적 메커니즘이 매우 복잡하다고 말했습니다. 프로젝트 건설 허가 신청 또한 시간이 오래 걸리며, 상업용 주택 프로젝트보다 더 오랜 시간이 소요됩니다. 사회주택 개발업체는 건설 허가를 "발급"하기 위해 최소 2년의 절차를 거쳐야 합니다.

따라서 현행 규정은 사회주택 사업에 토지 사용료 면제 혜택을 제공하고 있지만, 그 전에 사회주택 사업은 여전히 ​​토지 가치 평가를 "거쳐야" 하며, 이는 여전히 가치 평가 방식과 관련된 많은 문제와 논란에 직면해 있습니다. 동시에 투자자는 공제할 수 없지만, M3(투자자가 입찰 서류에 제시한 국가 예산에 대한 현금 지불액과 현행법에 따른 국가 예산에 대한 투자자의 의무)를 여전히 납부해야 합니다. 더 나아가, 투자자는 부지 정리를 위해 여전히 선불금을 지불해야 합니다. 이 금액은 이후 다른 사업에서 공제되거나 토지 가격에 상쇄됩니다.

2년간의 투자 절차를 거친 사회주택 프로젝트는 완공 후 고객에게 주택을 인도하는 데 약 2년이 더 소요됩니다. 그 후에도 투자자는 사회주택 부지의 최소 20%를 사회주택 프로젝트 임대용으로 확보해야 하며, 5년간 사용 후 판매가 가능합니다.

이 과정은 최대 9년까지 소요되며, 이후 프로젝트는 감사를 받습니다. 감사가 완료된 후에야 기업은 10%의 고정 이익을 받게 됩니다. 한편, 프로젝트 실행 과정 전반에 걸쳐 기업 스스로는 어떤 비용이 합리적이고 유효한 것으로 기록될지, 어떤 비용이 정산되지 않거나 거부될지 확신할 수 없습니다. 따라서 사회주택을 건설하는 기업은 마치 "도박"처럼 항상 "운수 불운"의 상태에 놓이게 됩니다.

어려움은 여기서 끝나지 않습니다. 자본 조달 또한 투자자들에게 큰 걸림돌입니다. 연구에 따르면 베트남에서 투자 및 건설되는 대부분의 부동산 프로젝트에서 소유주 자본은 약 20%, 30%는 고객으로부터 조달되며, 최대 50%는 금융기관에 의존해야 합니다. 그러나 토지 사용료 면제 혜택 때문에 "사회주택 개발용 토지의 가치가 0동(VND)"으로 평가되어 담보 부족으로 투자자들이 대출을 받는 데 어려움을 겪는 사례도 있습니다. 현재 이러한 인센티브는 전혀 보이지 않고, 기업들에게는 보이지 않는 어려움만 존재합니다.

너무 많은 어려움과 장애물, 단점이 있어 사회주택 100만호 건설이라는 프로젝트의 목표를 달성하는 것은 매우 어려워 보입니다.

사야 할 사람이 살 수 없습니다.

시행 과정의 어려움으로 인해 시장 공급이 점차 부족해지고 있지만, 사회주택 시장은 여전히 ​​부족 현상과 미분양 현상이 나타나고 있습니다. 사회주택에 대한 수요는 매우 크며 도시화 속도와 부동산 가격 상승률과 소득 격차 확대에 따라 증가하고 있습니다.

사회주택은 대다수 사람들에게 주거 공간을 제공할 수 있는 기회이지만, 현재 많은 어려움에 직면해 있습니다. (사진: 바오친푸)

도시화율은 2022년 41.5%에 달하고, 2030년에는 약 50%로 증가할 것으로 예상됩니다. 베트남은 매년 약 7천만 제곱미터의 도시 주택을 추가해야 합니다. 건설부 에 따르면 2021년부터 2030년까지 지방의 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 수요는 약 240만 호에 달할 것으로 예상됩니다.

따라서 사회주택 100만 호 건설 사업이 완전히 시행된다 하더라도 공급은 수요를 충족하기에 충분하지 않을 것입니다. 한편, 중앙 정부부터 지방 정부까지 모든 계층이 이를 실현하기 위해 많은 노력을 기울이고 있지만, 현재 수치는 사업 목표 달성에는 아직 턱없이 부족하다는 것을 보여줍니다.

VARS가 사회주택 프로젝트가 분양을 위해 공개된 지역을 조사한 바에 따르면, 많은 프로젝트가 시장에 출시되자마자 거의 모든 제품에 대해 많은 관심과 신청을 기록한 반면, 수십만 명의 이민 노동자가 있는 수출 가공 구역과 산업 단지가 있는 일부 지역은 여러 번 분양을 받았음에도 불구하고 매출이 "부진"한 것으로 나타났습니다.

작년 8월, 박닌성 인민위원회는 건설부에 보낸 보고서에서 박닌성이 수만 채의 노동자 주택을 건설하는 데 투자했지만, 이 성에서 일하는 노동자들은 노동자 주택을 사는 데 관심이 없는 듯하다고 밝혔습니다.

따라서 박닌성에서 완공되었거나 부분적으로 완공된 7개의 근로자 주택 프로젝트 중에서 약 4,000세대의 완공된 아파트를 시장에 공급하는 가운데, 산업단지에서 일하는 근로자 중 주택 매수를 등록하는 사람의 수는 매우 적습니다.

보고서에 따르면 최근 사업주들이 근로자 주택 1,681세대를 분양 공고했지만, 실제 분양된 주택은 극소수에 불과합니다. 현재 7개 사업에는 1,324세대가 남아 있습니다.

응우옌 황 남 씨에 따르면, 그 이유를 설명하면, 가장 큰 이유는 구매해야 하는 사람들이 구매할 수 없는 반면, 정책은 구매할 필요가 없는 사람들을 대상으로 하고 있기 때문입니다.

"사회주택 관련 법은 구매자에게 매우 엄격해서 많은 지방에서 근로자에게만 주택을 판매합니다. 많은 지방에서 산업단지 근로자에게만 주택을 판매합니다. 어떤 지방에서는 산업단지 근로자에게만 주택을 판매하지만, 그것도 한 구에서만 판매합니다. 게다가 근로자와 지역 사회 간의 연계도 그리 높지 않습니다."라고 남 씨는 말했습니다.

따라서 사회 보장을 보장하고 사회주택 부족 및 미분양 현상을 해소하기 위해서는 민간기업의 사회주택 개발 투자 참여를 장려하는 방안과 정책을 지속적으로 연구하고 확산해야 합니다. 동시에 주택 정책, 특히 사회주택의 수혜 대상을 확대해야 합니다. 사회주택 지원 정책(임대, 임대, 구매)의 수혜 대상은 주택 상태, 소득 수준 등 서류 및 행정 절차 요건을 간소화하고, 명확하고 파악하기 쉬운 기준을 적용해야 합니다.

또한, 사회주택 개발에 대한 인식 전환이 필요합니다. 사회주택 사업은 품질을 개선하여 사람들이 장기적으로 살기에 적합한 환경을 보장해야 합니다. 품질을 개선하는 동시에 합리적인 가격을 유지하기 위해서는 투자자가 수익을 창출해야 하며, 사회주택 사업은 적절한 규모로 개발되어야 합니다.

사회주택 정책 수혜자에 대한 규정 또한 더욱 적절하게 개정되어야 합니다. 사회주택은 부유층에게만 판매되는 것이 아니라, 세금 납부 대상 소득이 있고 저축이 있지만 고가의 상업용 주택을 이용할 수 없는 사람들을 대상으로 해야 합니다. 왜냐하면 소득이 매우 낮거나, 빈곤층이거나, 빈곤층 이하이거나, 개인소득세 납부 의무 수준 이하인 사람들은 생계비와 저축이 부족하여 사회주택을 구매할 수 없기 때문입니다.

N.Giang

원천: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html