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소매 공간은 비어 있고 가격은 여전히 엄청나게 높습니다.

Báo Thanh niênBáo Thanh niên23/11/2023

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팔리지 않은 상품이며 할인도 없습니다

영어: Cushman & Wakefield의 최근 보고서에 따르면 동코이 거리(호치민시 1군)가 세계에서 가장 비싼 소매 거리 목록에서 13위를 차지했습니다.뉴욕의 5번가(미국)가 세계에서 가장 비싸고, 밀라노의 비아 몬테 나폴레오네(이탈리아)가 그 뒤를 따르고, 홍콩(중국)의 침사추이 거리가 세계에서 세 번째로 비쌉니다.보고서에 따르면 동코이 거리의 건물 임대료는 m²당 한 달에 350달러에 해당합니다.이 수치는 같은 기간 동안 17% 증가했으며 코로나19 팬데믹 이전에 비해 40% 증가했습니다.따라서 동코이 거리의 건물 임대료는 뮌헨(독일), 암스테르담(네덜란드), 방콕(태국)의 가장 비싼 거리보다 높아서 동코이 거리는 세계에서 가장 비싼 소매 거리 목록에서 13위를 차지했습니다.

Dù không cho thuê được nhưng nhiều mặt bằng vẫn “neo” giá thuê khá caoẢnh: ĐÌNH SƠN

임대가 불가능하더라도 많은 건물의 임대료는 여전히 상당히 높습니다.

동커이 거리 외에도 하노이의 장띠엔 거리는 아시아 태평양 지역에서 임대료가 가장 비싼 소매 공간으로 손꼽힙니다. 이곳의 임대료는 같은 기간 대비 20%, 팬데믹 이전 대비 50% 상승하여 월 300달러/m²에 육박했습니다. 이로써 장띠엔 거리는 작년 대비 세 계단 상승하여 지역 내 17위를 기록했습니다.

가격이 비싼 편이지만, 호치민시 중심부의 동커이, 레러이, 응우옌 후에, 응우옌 짜이, 응우옌 딘 치에우 등 "황금"과 "다이아몬드" 거리들을 살펴보면 많은 임대 주택이 문을 닫고 임대 안내판을 내걸고 있는 것을 볼 수 있습니다. 특히, 수년째 문을 닫아 왔지만 집주인이 임대료 인하를 거부하는 거리 앞 타운하우스들이 눈에 띕니다.

세입자로 위장하여 Khuong이라는 중개인을 통해 동코이 거리에 있는 한 주택에 게시된 전화번호로 연락했습니다. Khuong은 1층, 7층 구조의 200m² 주택을 소개받았고, 월 임대료는 미화 3만 달러, 즉 약 7억 동(VND)이 넘는 금액이었습니다. 경기가 어렵다고 말하며 할인을 요청하자 월 임대료는 미화 2만 5천 달러로 "확정"되었습니다. Khuong 씨는 "이 집은 4개월째 비어 있습니다. 진심으로 원하신다면 가격을 정해 주세요. 더 이상 깎을 수 없습니다."라고 말했습니다.

임대료가 높아서 가게 주인들도 높은 가격에 물건을 판매하기 때문에 많은 외국인 고객이 한 번만 방문하고 다시는 찾아오지 않습니다. 기업과 임대주들은 이러한 사실을 인지하고 임대료를 낮춰 외국인 고객의 재방문을 유도해야 합니다. 하지만 임대료를 낮추려면 은행 금리를 대폭 낮춰야 합니다.

Hoang Tuan Anh 씨 (부동산 사업)

브로커 카는 응우옌 후에 거리(1군)에 폭 12m, 길이 25m의 두 개의 건물을 소개했습니다. 총 면적은 약 700m²이며, 월 임대료는 미화 2만 5천 달러, 즉 월 6억 동(VND) 이상입니다. 임대를 원하시면 3개월 선납하고 3년 계약을 체결해야 합니다. 바로 옆에는 두 개의 도로변에 접한 약 1,100m² 규모의 상업용 건물이 있으며, 월 임대료는 미화 약 4만 5천 달러, 즉 월 6억 동(VND) 이상입니다.

월 10억 동(VND)입니다. 이 건물은 한 식당 주인이 월 3만 8천 달러에 임대했던 것으로 알려졌습니다. 사업 손실로 식당 주인은 2023년 초에 건물을 반환했고 지금까지 비어 있습니다. "경기가 어려워서 많은 사람들이 사업에 손실을 보고 건물을 반환해야 합니다. 이처럼 큰 건물은 임대하기가 매우 어렵습니다. 진심으로 동의하신다면 추가 할인 협상을 통해 임대료를 낮출 수 있습니다."라고 중개인은 말했습니다.

응우옌티민카이와 칵망탕 8 교차로에 위치한 1,100m²가 넘는 면적의 한 공간이 월 10억 동(VND)에 임대된다고 닷(Dat)이라는 중개인이 알려왔습니다. 2년 가까이 공실이어서 가격 인하에 대해 문의하자, 닷은 "공실이지만 전략적 위치 때문에 가격을 낮출 수는 없습니다. 임대를 원하시면 운에 따라 할인 협상을 하실 수 있습니다. 내일 집주인과 직접 만나 뵙겠습니다."라고 답했습니다.

호치민시의 "10억 달러" 거리인 레러이 거리(1군)에는 빈 임대 주택들이 빽빽하게 전화번호가 적힌 "임대" 간판을 내걸고 있습니다. 집주인은 400m² 면적의 3층 주택에 월 4억 동(VND)이라고 문의했습니다. 한 부동산 중개인은 빈 주택이 많음에도 불구하고 1군 중심부의 임대료가 여전히 매우 높다고 말했습니다. 이곳의 임대료는 지역과 위치에 따라 월 2억 동에서 6억 동까지 다양합니다. 대형 주택들이 오랫동안 공실 상태임에도 불구하고 집주인은 가격을 낮추지 않았습니다.

고가, 은행대출 이자율 대비 여전히 손실

세빌리스의 평가에 따르면, 2023년 3분기 공급량은 소폭 감소했지만, 임대용 소매점의 운영률은 91%로 전 분기와 동일한 수준을 유지했습니다. 이 중 호찌민시 중심부 이외 지역의 부동산이 전체 공급량의 91%를 차지했습니다. 임대료와 관련하여, 중심부 지역의 대부분의 임대인들은 여전히 중심부 이외 지역보다 3배 높은 안정적인 높은 임대료를 확신하고 있습니다.

CBRE 베트남 보고서에 따르면, 부진한 사업과 높은 임대료에도 불구하고 도심 지역의 임대료는 매년 1~1.5%씩 상승하고 있습니다. 특히, 높은 임대료뿐만 아니라 도심 지역 사업장들은 사업 허가, 방화 및 소화 허가 취득 등 여러 어려움에 직면해 있습니다. 따라서 소매업체들은 단기간에 임시 매장을 오픈하기 위해 비중심 지역에 더 많은 공간을 확보하려 할 것입니다. 따라서 미분양 도심 지역 사업장들은 여전히 미분양 상태입니다.

부동산 사업가 황 투안 안 씨는 이렇게 분석했습니다. 임대료가 높은데도 집주인이 가격을 낮추지 않는 이유는 이전에 4억~6억 동/m²에 집을 샀기 때문입니다. 200m² 집은 약 1,000억 동입니다. 평균 임대료가 연 5%라고 가정하면 매달 4억 1,600만 동을 벌 수 있습니다. 반면 집주인은 연 10%의 은행 대출 이자를 지불하는데, 이는 약 8억 동이 넘습니다. 이로 인해 매달 약 4억 동을 잃게 됩니다. 집주인은 부동산을 구매할 때 10년 전처럼 집값이 오를 것으로 기대합니다. 하지만 호치민시 중심가의 부동산 가격은 현재 중국, 싱가포르만큼 높고, 유럽, 미국보다 높으며, 태국, 말레이시아, 필리핀보다 몇 배나 높습니다. 부동산 가격이 오르지 않으면 장기적인 임대 손실로 집주인은 집을 팔아야 할 것입니다.

"하지만 현재 사업체 임차인들이 200m² 규모의 건물에 월 4억 1,600만 동(VND)을 지불할 수 없다는 역설이 있습니다. 높은 부동산 가격과 높은 은행 금리는 모두 손실을 의미하며, 이것이 바로 중심가의 건물들이 오랫동안 문을 닫는 이유입니다. 외국인 고객을 주로 상대하는 벤탄 시장 주변 지역을 살펴보세요. 임대료가 높아서 상점 주인들이 높은 가격에 물건을 판매하기 때문에 많은 외국인 고객이 한 번만 방문하고 다시는 돌아오지 않습니다. 기업과 임대인은 이러한 사실을 인지하고 건물 임대료를 낮춰 외국인 고객의 재방문을 유도해야 합니다. 하지만 임대료를 낮추려면 은행 금리를 대폭 낮춰야 합니다."라고 호앙 투안 안 씨는 분석했습니다.

정보 및 응용 경제 연구소 부소장인 수 응옥 크엉 박사는 호찌민시 중심부에 위치한 건물들은 주로 해외 관광객을 대상으로 하는 사업용 건물이라고 말했습니다. 방문객 수가 감소하고 매출이 감소하면 임차인들은 더 이상 수입원을 확보하지 못하고 건물을 반환해야 합니다. 체인점의 경우, 매출 감소로 인해 추가 확장이 제한됩니다. 기업들은 비용 문제를 고려할 것이며, 임대료가 너무 높으면 건물을 반환할 다른 지역을 찾거나 일부 지점을 폐쇄해야 할 것입니다.

세빌리스의 조사에 따르면, 음식 및 음료 산업은 임대 가능한 전체 소매 공간의 37%를 차지하고, 패션 산업이 24%의 시장 점유율로 그 뒤를 따릅니다. 나머지 분야인 건강, 미용, 엔터테인먼트 등은 각각 13%를 차지합니다.


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