천연자원환경부는 여전히 잉여금 사용 중단을 원한다
Thanh Nien 의 보도에 따르면, 최근 천연자원환경부는 토지 가격을 규제하는 정부의 2014년 5월 15일자 법령 제44/2014/ND-CP호(초안 법령 제44호)의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령 초안을 법무부 에 보내 평가를 받은 후 정부에 제출하도록 했습니다.
특히, 천연자원환경부는 제44호 법령 초안에서 토지 가치를 평가할 때 잉여법을 사용하지 말 것을 제안했습니다.
그러나 오늘 오후 워크숍에서 대부분의 전문가는 토지 가치 평가에서 잉여법을 유지해야 한다는 데 동의했습니다.
Dao Trung Chinh 씨는 워크숍에서 다음과 같이 공유했습니다.
워크숍에서 자원환경부 기획 및 토지자원개발부의 다오 중 친 국장은 여러 측면을 제기하고, 천연자원환경부가 토지를 평가할 때 잉여법을 폐지하자고 제안한 이유를 설명했습니다.
천연자원환경부 대표의 워크숍 참석 관점은 7월 26일자 탄니엔 신문 기사 " 정부는 흑자 정책을 유지할지, 아니면 폐지할지 결정할까?"에 대한 답변과 동일하게 유지되었습니다.
친 씨에 따르면, 잉여금법의 우월성은 누구도 부인할 수 없습니다. 그러나 우리나라에서는 토지 가치 평가에 이 방법을 적용할 때 입력 매개변수가 표준화되어 있지 않아 부정확한 결과를 초래합니다.
"최근 여러 건의 토지 가치 평가에 참여해 봤는데, 감정평가사들이 잉여금 평가 방식을 적용할 때 법적 위험을 두려워한다는 것을 알게 되었습니다. 이것이 최근 토지 가치 평가 과정이 지연된 이유 중 하나입니다."라고 Chinh 씨는 워크숍에서 밝혔습니다.
친 씨는 정부가 잉여금 방식을 유지하기로 결정한다면, 이 방식의 매개변수와 지표에 대한 입력 기준을 개발하기 위한 연구와 검토도 필요하다고 덧붙였습니다. 표준 입력 방식을 사용해야만 정확한 결과를 얻을 수 있고, 감정평가사들은 자신 있게 서명할 수 있으며, 특히 사업의 경우 토지 가치 평가의 교착 상태가 해소될 것입니다.
"잉여금법을 포기하는 것은 토지평가의 퇴보입니다."
천연자원환경부 대표의 의견 공유 이후, 많은 전문가와 기업이 토지 평가에서 흑자법을 유지해야 한다는 의견을 직접 또는 서면으로 표명했습니다. 흑자법을 폐지하면 더 큰 어려움과 혼잡이 초래되고, 토지 평가가 둔화되며, 부동산 시장은 장기간 공급 부족 현상이 지속될 것입니다.
하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 홍 충 변호사는 잉여금 방식을 유지해야 한다는 의견을 표명했습니다.
하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 홍 충 변호사는 잉여법은 비교법이나 소득법처럼 현재 용도를 기준으로 하는 것이 아니라 잠재적인 미래의 용도를 기준으로 토지 가격을 결정하는 방법이라고 말했습니다.
잉여법은 평가 대상 토지의 시장 가치를 반영하며, 여기에는 토지 이용 목적, 토지 이용 기간, 건축 밀도, 건물 높이, 토지 이용 계수 등이 포함됩니다. 또한 투자, 생산 및 사업에 있어서 현금 흐름의 가치를 높은 실용성으로 반영합니다.
잉여금 평가법은 부동산 프로젝트의 재정적 성격을 명확하게 반영합니다. 비용, 수익, 그리고 이익은 매우 과학적이고 객관적으로 측정됩니다. 이 방법은 토지 임대료 차이를 활용, 배분, 그리고 공유하는 방식을 명확하게 보여줍니다. 또한 국제 관행에 따르면 이는 현대적인 부동산 가치 평가법이기도 합니다.
자원환경부가 가치평가 데이터베이스 부족으로 인해 가치평가가 가정적인 요소에 기반하고 정확성이 부족하므로 이 방식을 폐기해야 한다는 주장은 제 생각에는 설득력이 없습니다. 만약 데이터베이스 부족이 문제라면, 해결책은 과잉 방식(생산 설비 파괴)을 폐기하는 대신, 신뢰할 수 있는 양질의 데이터베이스를 구축하는 것입니다. 따라서 과잉 방식 폐기가 현실화된다면 토지 가치평가 업무에 있어 후퇴가 될 것입니다."라고 정 씨는 말했습니다.
정 변호사에 따르면, 44호법령 초안은 비교, 수입, 지가조정계수 등 3가지 가치평가방법만 있을 뿐, 도시지역, 혼합상업서비스지역 등 토지를 활용한 투자사업을 평가할 때 잉여금평가방법을 대체하기에는 부족하다고 한다.
잉여금 방식을 포기할 경우, 모든 사회·기술적 인프라 공사가 완료되지 않은 미래 사업에 대해 투자자들이 지불해야 하는 토지 사용권의 가치를 산정하기 어려워질 것입니다. 투자자들은 부동산 사업 시행 시 발생하는 재정적 문제를 제대로 계산할 수 없게 될 것입니다.
국회 재정예산위원회 위원인 황 반 끄엉 교수는 흑자법의 장단점을 공유합니다.
각 평가 방법의 입력 매개변수를 표준화하는 것이 중요합니다.
국회 재정예산위원회 위원인 호앙 반 끄엉 교수는 최근 몇 년 동안 많은 사업이 승인되지 않았다고 말했습니다. 그 이유 중 하나는 토지 가격을 확정할 수 없어 지방 당국이 예산을 징수하고 투자자들이 토지 배정을 결정하기 위해 비용을 지불할 수 없기 때문입니다. 토지 가치 평가에 대한 규정이 구체적이고 명확하지 않기 때문에 부정확한 토지 가치 평가는 주관적일 수도 있고 객관적일 수도 있습니다.
꾸엉 교수는 세상에는 직접 비교, 공제, 소득, 잉여금의 네 가지 널리 쓰이는 방법이 있다고 말했습니다. 베트남에는 현재 이 네 가지 방법 외에 지가조정계수에 대한 규정이 추가로 있습니다.
천연자원환경부가 제44호 시행령 초안에서 제안한 세 가지 방법 중 하나인 토지가격 조정계수 방법을 분석한 쿠옹 교수는 이 방법은 국가가 규정한 대로 가격표에 계수를 곱한 값만으로 토지 가격을 결정하기 때문에 평가자에게 매우 안전할 것이라고 말했습니다.
"하지만 이 가격은 정확하지 않습니다. 서로 다른 형태를 가진 두 개의 인접한 토지의 가격은 매우 다릅니다. 토지의 방향, 위치, 전망은 말할 것도 없고요... 지가조정계수 방식은 개인이나 사업체보다는 관리 기관에만 적합합니다."라고 쿠옹 씨는 인정했습니다.
쿠옹 씨는 토지 가치 평가 방법의 장단점, 즉 공제, 비교, 그리고 소득을 분석한 후, 다음과 같은 안타까운 결론을 내렸습니다. "세상에는 많은 신규 사업의 가치를 평가하기 위해 잉여금 평가 방법을 사용합니다. 신규 사업과 비교할 것이 없기 때문입니다. 그러나 시행령 제44호 초안은 이 방법을 폐지했습니다..."
워크숍에 참석한 많은 전문가, 변호사, 기업은 토지 평가에서 잉여법을 유지하는 것에 대한 지지를 표명했습니다.
그러나 쿠옹 씨는 잉여금 계산법에는 많은 한계가 있다는 점을 인정했습니다. 구체적으로, 평가 대상 토지 면적의 계산 계수가 표준이 아닌 경우, 즉 입력 자료가 표준이 아닌 경우, 부정확한 산출 결과가 도출될 수 있다는 것입니다.
세계 여러 나라에서 흔히 잉여금법을 사용하고 있으며, 가격 차이도 없고 탈세도 없어 손실이 발생하지 않습니다. 대부분의 국가는 사업 환경과 법적 환경이 투명하고 규율적입니다. 하지만 우리나라에서는 잉여금법을 통해 토지를 평가할 때 적용되는 여러 변수와 시장 지표가 표준화되어 있지 않아 정확한 결과를 얻기 어렵고, 감정평가사에게도 위험 부담이 있습니다.
베트남 건설업협회 응우옌 꾸옥 히엡 회장은 각 평가 방법마다 장단점이 있다고 말했습니다. 그러나 현재 우리나라의 상황에서는 현행 5가지 토지 평가 방법을 유지하는 것이 필수적입니다. 중요한 것은 각 평가 방법의 입력 매개변수를 표준화하여 토지 평가 오류를 최소화하고 평가 절차를 가속화하는 것입니다. 이를 통해 부동산 프로젝트의 교착 상태를 해소하고 시장에 새로운 공급이 곧 생길 것입니다.
워크숍에 참석한 전문가와 기업 리더 대부분은 토지평가에서 흑자법을 고수해야 한다고 주장했지만, 토지평가 과정을 가속화하고 부동산 시장의 공급 병목 현상을 해소하기 위한 구체적인 계획을 제시하지 못했습니다.
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