아파트 가격 급등, 하노이 시민 소득 따라잡지 못해

아파트 가격 급등, 하노이 시민 소득 따라잡지 못해

세빌스 베트남 보고서에 따르면, 2023년 2분기는 하노이 아파트 가격이 18분기 연속 상승한 분기입니다. 현재 하노이의 일반 아파트 평균 매매가는 5,300만 동/m²로, 4년 전(2019년) 대비 73% 상승했습니다.

세빌스 하노이 컨설팅 부서의 도 투 항(Do Thu Hang) 수석 이사는 다음과 같이 설명했습니다. 하노이의 1차 아파트 가격이 지속적으로 상승하는 것은 토지 가격과 건설 비용이 크게 상승했기 때문입니다.

아파트 가격은 급등하는 반면 하노이 시민들의 소득은 감소하고 있다. (사진: TTX)

또한, 제품 품질과 주변 인프라 및 공공시설, 내부 프로젝트를 개선하는 데 투자해야 할 필요성으로 인해 1차 시장 가격, 즉 새로 출시된 프로젝트의 가격은 항상 판매 중인 아파트의 일반 시장 수준보다 높습니다.

세빌리스 조사에 따르면, 하노이의 주택 수요는 꾸준한 이주 증가로 인해 매년 증가하고 있습니다. 또한, 2023년부터 2025년까지 하노이의 가구 수는 15만 7천 가구 증가할 것으로 예상됩니다.

그러나 아파트 공급은 매우 부족하여 향후 분양 예정인 모든 유형의 아파트 5만 9천 호, 저층 주택 9천 호, 그리고 사회주택 1만 8천 7백 호에 불과합니다. 7만 3백 호의 주택이 부족합니다.

세빌리스 보고서에 따르면 하노이는 2023년까지 1인당 연평균 소득 1억 5천만 동(VND) 달성을 목표로 하고 있습니다. 2019년 대비 연평균 소득 성장률은 6%입니다. 한편, 2019년부터 2023년 상반기까지 아파트 가격은 연평균 13% 상승했습니다.

항 씨는 하노이의 1인당 소득 증가율이 아파트 가격 상승률보다 낮은 것이 현실이라고 지적했습니다. 이는 이 격차가 계속 벌어질 경우 사람들이 더 오랫동안 집을 소유해야 할 것임을 보여주는 사례입니다.

항 씨는 "이 두 숫자가 더 가까워지지 않는다면, 하노이에 사는 사람과 직장이나 자녀를 위해 하노이에서 집을 갖고 싶어 하는 다른 지방 출신자의 주택 소유 기간이 더 길어지고 더 어려워질 것"이라고 말했습니다.

저층 주택 상품은 말할 것도 없고, 가격이 높을 경우 구매자는 가격의 적정성뿐만 아니라 해당 상품의 실제 가치에 적합한지 여부도 고려하게 됩니다. 이 부분에서 구매자의 의사결정은 더디고 오래 걸리게 됩니다.

희귀 세그먼트 할인, 하지만 대중을 위한 것은 아닙니다

아파트 부문과 달리 빌라 및 타운하우스 부문은 소폭 하락세를 보이고 있습니다. 특히 메린 지역의 빌라 매매가는 전 분기 대비 10% 하락하여 미분양 부지 1m²당 1억 동을 기록했습니다. 상가 가격은 전 분기 대비 7% 하락했습니다. 반면 타운하우스 가격은 전 분기 대비 4% 상승하여 1억 7,300만 동/m²를 기록했습니다. 비록 하락세를 보이고 있지만, 높은 가격 때문에 대다수에게 해당되는 부문은 아닙니다.

항 여사는 빌라와 타운하우스 가격이 하락한 것은 도심에서 멀리 떨어진 지역에서 합리적인 가격으로 프로젝트가 진행되면서 시장 수준도 하락했기 때문이라고 말했습니다.

실제로 저층 주택 가격은 여전히 ​​높은 편이며, 특히 하노이 2번 순환도로와 3번 순환도로에 인접한 지역과 안정적인 사회 기반 시설과 교통 인프라 계획이 구축된 개발 지역, 인구 밀도가 높은 지역은 더욱 그렇습니다.

빌라는 가격이 인하된 드문 부문이지만, 대다수에게 해당되는 것은 아닙니다. (사진: DP)

항 씨에 따르면, 빌라와 타운하우스 시장에서는 합리적인 가격과 잘 계획된 프로젝트가 여전히 구매자를 끌어들이고 있습니다. 이는 하노이의 저층 주택 부문 거래가 부진했던 1분기 이후 개선된 데 반영되어, 106세대가 판매되어 전 분기 대비 20% 증가했습니다.

항 씨는 "이것은 2023년 2분기 말에 기록된 긍정적인 신호 중 하나인데, 당시 시장에는 단위당 약 100억 VND의 가격으로 제공되는 저층 프로젝트가 있었습니다."라고 말했습니다.

하노이의 2023년 2분기 실적에 따르면, 100억 VND 미만의 프로젝트가 전체 거래의 39%를 차지했고, 100억~200억 VND의 아파트는 28%, 300억 VND 이상의 아파트는 13%에 불과했습니다. 이는 상품 가격이 합리적일수록 판매율이 높아짐을 보여주는 자료입니다.

1차 공급은 제한적이지만, 현재 하노이 주택 시장의 주택 구매자에게 유리한 점은 2차 시장을 선택할 수 있다는 것입니다. 2차 시장은 이미 개발되고 법적으로 보장되며 가격도 더 합리적입니다. 현재 상황에서 2차 시장의 가격은 1차 시장보다 여전히 경쟁력이 있습니다.

세빌리스에 따르면, 일반적으로 저층 주택의 경우, 2차 공급 가격은 1차 공급 가격보다 20% 낮습니다. 1차 시장은 선택의 폭이 좁은 반면, 2차 시장은 가격 측면에서 더 많은 선택권을 제공합니다. 비록 제품이 더 이상 새것이 아니더라도, 구매자는 즉시 사용하거나 바로 사용할 수 있습니다.

특히 최근 하노이는 공공 투자 지출을 확대하고 있습니다. 이는 하노이의 경제 활동 전반을 비롯하여 부동산 사업을 포함한 다양한 활동을 촉진하는 데 유리한 요소입니다.

최근 링로드 4호선 건설이 시작됨에 따라 링로드 4호선이 2027년에 교통에 개방되면 메린, 단프엉, 호아이득, 속썬, 하동, 타인오아이, 타인트리 등 교외 지역의 개발이 촉진될 것으로 예상됩니다. 링로드 4호선 주변 지역의 주택 공급은 현재보다 36% 증가할 것으로 예상됩니다.

인프라가 동시에 개발되면 모든 지역의 균형 있는 수요 공급을 지원할 수 있을 것입니다. 편리한 교통망 덕분에 어려운 사람들은 더 저렴한 가격으로 이주할 의향이 생길 것입니다.

항 씨는 "이것은 최근 하노이 시장의 도심 지역이나 링로드 3 근처 지역이 새로운 높은 가격 수준을 형성하여 사람들이 주택 구매에 어려움을 겪는 문제를 해결하는 요인 중 하나로 여겨진다"고 말했습니다.

원천: https://www.congluan.vn/gia-can-ho-tang-phi-ma-thu-nhap-cua-nguoi-ha-noi-duoi-mai-khong-kip-post257957.html