전국 상업용 주택을 위한 시범적 토지 확장 결정; 부동산 투자자의 지불 능력 회복에 대한 기대; 하노이에 폭 25,000m2가 넘는 최첨단 오페라 하우스가 들어설 예정.
Soc Son 토지 경매에서 누군가 1m²당 300억 VND를 지불했습니다. 재무부는 소유 기간을 기준으로 주택 및 토지 매수에 세금을 부과할 것을 제안했습니다.
전국 상업용 주택을 위한 시범적 토지 확장 결정; 부동산 투자자의 지불 능력 회복에 대한 기대; 하노이에 폭 25,000m2가 넘는 최첨단 오페라 하우스가 들어설 예정.
이번 주의 부동산 뉴스 주요 내용은 다음과 같습니다.
전국 상업용 주택 부지 확장 시범 실시 결정
국회는 11월 30일 오후, 토지이용권 수령 또는 토지이용권 취득에 관한 협정을 통한 상업용 주택사업 시범 시행에 관한 결의안을 찬성 415/460, 반대 19, 기권 26으로 통과시켰다.
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| 국회는 해당 결의안을 통과시켰다. |
결의안은 다음의 경우 전국적으로 토지이용권 수령 또는 토지이용권 보유에 관한 협정(시범사업)을 통해 상업용 주택사업을 시범적으로 시행하도록 규정하고 있습니다. 토지이용권을 수령하는 부동산사업자의 사업, 토지이용권을 보유하는 부동산사업자의 사업, 토지이용권을 보유하는 부동산사업자의 사업, 토지이용권을 보유하고 토지이용권을 수령하는 부동산사업자의 사업.
또 다른 사례는 환경오염으로 인해 생산·업무시설이 이전되거나, 건설계획 및 도시계획에 따라 시설을 이전해야 하는 지역에 토지를 이용하여 상업용 주택 사업을 시행하는 조직이 설립한 부동산 사업 조직의 프로젝트입니다.
결의안에 따르면, 시범사업은 다음 조건을 충족해야 합니다. 사업을 시행하는 토지면적 및 토지구획의 범위는 지구단위 토지이용계획 또는 건설계획, 도시계획과 일치해야 합니다.
프로젝트 시행을 위한 토지 및 토지 구획의 범위는 승인된 지역 주택 개발 프로그램 및 계획과 일치합니다.
사업 시행을 위한 토지 및 토지 구획의 범위는 본 결의안의 규정에 따라 도인민위원회가 승인한 시범사업 시행 예정 토지 구획 목록에 포함됩니다.
본 결의안에 명시된 사례에 대한 시범사업 시행을 위한 토지사용권 수령에 관한 협정에 대해 성(省)인민위원회의 서면 승인이 있어야 하며, 이는 본 결의안에 명시된 조건이기도 합니다.
부동산사업조직은 토지, 주택, 부동산사업, 투자 등 법률에서 정하는 조건을 충족해야 합니다.
시범사업의 선정은 다음의 기준을 충족해야 합니다. 도시지역 또는 도시개발 예정지역에서 시행되어야 합니다. 시범사업의 총 주거용 토지면적(기존 주거용 토지와 주거용 토지로 용도변경 예정 토지 포함)이 2021~2030년 기간의 성급 계획에서 승인된 토지배치 및 구역계획에 따라 계획기간 동안 추가되는 주거용 토지면적(현재 주거용 토지이용 현황 대비)의 30%를 초과하지 않아야 합니다. 토지법 제67조 제4항에 명시된 사업에 속하지 않아야 합니다.
결의안 제1조 제1항 제a목에 명시된 경우, 시범사업을 시행하기 위한 토지 면적은 토지법 제72조 제5항의 규정에 따라 도인민위원회가 승인한 토지 회복이 필요한 공사 및 프로젝트 목록에 있어서는 안 됩니다.
본 결의안 제3조 제2항의 조건을 충족하는 국방부 또는 안보부지에서 제외될 예정이지만 아직 지방관리에 이관되지 않은 국방부 또는 안보부지에 대해서는 국방부와 공안부가 법률이 정하는 바에 따라 군인 및 군 장병을 대상으로 우선적으로 매각, 임대, 할부 매수를 실시하는 시범사업을 추진하도록 한다.
이 결의안은 2025년 4월 1일부터 발효되어 5년간 시행됩니다.
재정부, 주택·토지 매매에 소유기간에 따른 세금 부과 제안
최근 재무부는 개인소득세법(대체법) 초안을 마련하기 위한 제안을 정부에 제출했습니다. 특히, 재무부는 2024년 토지법과의 일관성을 유지하기 위해 부동산 양도소득세 관련 규정을 개정 및 보완할 것을 제안했습니다.
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| 재무부의 세제 개편안은 부동산 투기자들을 직접 겨냥하고 있다. 사진: Thanh Vu |
재무부는 제출된 의견서에서 현행 개인소득세 정책은 양도인의 부동산 보유 기간에 따라 차별을 두지 않는다고 밝혔습니다.
한편, 전 세계 여러 국가에서는 부동산 투기의 매력을 감소시키고 투기적 행동의 비용을 높이는 세금 정책을 사용해 왔습니다. 여기에는 개인 소득세도 포함됩니다.
특히, 일부 국가에서는 부동산 거래 수익에 대해 거래 빈도와 부동산 매매 간 시간을 기준으로 세금을 부과합니다. 거래 빈도가 빠를수록 세율이 높아지고, 거래가 느릴수록 세율이 낮아집니다.
재무부는 싱가포르에서 토지를 매매할 때 첫해에는 가격 차이에 대해 100%의 세금이 부과되고, 2년 후에는 50%, 3년차에는 25%의 세율이 적용된다고 밝혔습니다.
대만에서는 부동산 취득 후 2년 이내에 거래된 경우 세율이 45%입니다. 2~5년 이내에 거래된 경우 세율은 35%입니다. 5~10년 이내에 거래된 경우 세율은 20%, 10년 이후에는 15%입니다.
재무부에 따르면, 적정 수준의 규제를 갖추고 투기와 부동산 거품을 피하기 위해 국가는 일부 국가에서 경험한 바와 같이 보유 기간을 기준으로 부동산 양도로 인한 개인 소득에 대한 세금을 징수하는 방안을 연구할 수 있다.
재무부는 종부세율과 관련하여 부동산 시장의 실제 운영 상황을 반영하여 세율을 적정하게 연구하고 결정해야 한다고 생각합니다. 또한, 보유 기간에 따른 부동산 양도에 대한 개인소득세 정책 적용은 토지 및 주택 관련 정책 완성 과정과 연계되어야 합니다.
또한 토지 및 부동산 등록을 위한 정보기술 인프라의 동기화 및 준비성도 정책의 성공을 결정하는 중요한 요소입니다.
부동산 투자자의 신용회복 기대
VIS Ratings가 11월 28일 오후 발표한 주택 부동산 업계 보고서에 따르면, 매출 기준 상위 30개 주택 부동산 회사의 데이터를 기반으로 2024년 3분기 하노이와 호찌민시의 부동산 매매량이 전분기 대비 48% 증가하며 지난 4분기 중 최고치를 기록했습니다. 주택 수요는 여전히 강세를 유지하고 있으며, 높은 흡수율과 주택담보대출 증가율이 7%에 달하는 등 전년 동기 1%에 비해 높은 증가세를 보이고 있습니다.
주택 가격 상승에 대한 기대와 더불어 계약금 감소는 주택 구매자들의 강력한 수요를 지속적으로 견인할 것으로 예상됩니다. 빈홈즈, 남롱, 나캉디엔, 안지아, 나바리아붕따우 등 여러 개발사들이 고급 주택을 중심으로 매출 증가를 기록했습니다.
그러나 보고서 관심 목록에 포함된 투자자들의 2024년 첫 9개월 동안의 매출과 이익은 2023년 매출 부진으로 인한 인수 물량 감소로 인해 작년 동기 대비 각각 20%와 43% 감소했습니다. 따라서 투자자의 60% 이상이 2024년 전체 연도의 이익 계획을 완료하지 못할 것으로 예상됩니다.
VIS Rating은 2025년에 개발사들이 신규 프로젝트 수를 늘려 매출과 현금 흐름을 개선할 것으로 예상합니다. 업계의 부채 상환 능력은 2024년 3분기에도 여전히 약세를 보일 것으로 예상되지만, 새로운 규제 덕분에 레버리지는 통제될 것으로 예상되며, 매출 증가로 개발사들의 현금 흐름은 개선될 것입니다.
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| 부동산 투자자들의 부채 상환 능력은 2023~2024년의 약세 수준에서 점차 개선될 것으로 예상된다. 사진: VIS Rating |
2024년 3분기 기준, VIS Rating에서 모니터링하는 개발사의 절반 이상이 레버리지와 부채 상환 능력이 취약했습니다. 이는 주로 2021년부터 2023년까지 프로젝트 개발에 과도한 레버리지를 적용했고, 2023년부터 시장 심리가 악화되면서 미완성 프로젝트와 미판매 재고가 누적되었기 때문입니다.
하지만 매출이 증가함에 따라 VIS Rating은 부동산 개발업체의 부채 상환 능력이 2023~2024년의 약한 수준에서 개선되기 시작할 것으로 예상합니다.
신규 프로젝트 매출 및 현금 흐름에 대한 긍정적인 전망으로 개발사의 부채상환비율(DCR)은 점진적으로 개선될 것입니다. 2024년 7월에 발표된 새로운 규정은 신규 프로젝트에 대한 부채 사용을 제한할 것입니다. 따라서 VIS Rating은 2022년에서 2023년 사이에 부채 증가율이 연 15%로 최고치를 기록한 이후 지속적으로 둔화될 것으로 예상합니다.
하노이에는 폭이 25,000m2가 넘는 최첨단 오페라 하우스가 들어설 예정이다.
최근 하노이 인민위원회 부위원장인 즈엉 득 투안(Duong Duc Tuan)은 광안 반도 중심 공간 축에 대한 1/500 규모의 세부 계획 프로젝트를 승인하는 결정 제6132/QD-UBND에 서명했습니다.
이에 따라 계획된 부지의 총 면적은 약 44.1헥타르입니다. 이 프로젝트에는 테마별 문화예술 공원, 종교 및 신앙 시설, 엔터테인먼트 공간, 호텔 및 상업 시설이 포함될 예정입니다.
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| 새로운 오페라 하우스의 모습. |
특히 꽝안 반도는 도시의 새로운 오페라 하우스 건설 부지로 지정되었습니다. 이 오페라 하우스는 수도의 이미지를 대표하는 대규모 현대 예술 작품이 될 것입니다. 극장 구역은 25,000m²가 넘는 부지에 건설될 예정이며, 연면적은 42,000m²에 달합니다.
이전에 2022년 7월 여론 수렴 회의에서 당시 타이호구 부위원장이었던 응우옌 레 호앙 씨는 극장이 수면 공간에 큰 영향을 미치지 않을 것이며 서호 수면 지역 내에 위치하지 않을 것이라고 확언했습니다.
더불어 대중이 관심을 갖는 또 다른 정보는 이 중요한 프로젝트의 설계자가 누구인지입니다. "선택되어 황금을 맡게 된" 사람은 이탈리아의 유명 건축가 렌조 피아노입니다. 그는 해상에 건설된 최초의 공항인 간사이 국제공항(일본)과 유럽 최대 규모의 공연 예술 프로젝트 중 하나인 파르코 델라 무지카 오디토리움(이탈리아)의 "설계자"입니다.
꽝안 반도 오페라 하우스를 설계할 때, 렌조 피아노는 두께가 약 200~600mm에 불과한 지붕 외피 구조라는 아이디어를 생각해 냈습니다. 이 초박형 구조는 40년 전 건축가가 고안했는데, 당시에는 건축 기술로는 이러한 특수한 요건을 충족할 수 없었습니다.
새 오페라 하우스는 세계에서 가장 독특한 지붕 중 하나를 갖추고 있을 뿐만 아니라, 다양한 첨단 기술과 설계 기법을 활용하고 있습니다. 대강당 벽면 전체에는 기계적으로 작동 가능한 음향 패널 시스템이 설치되어 있습니다.
각 공연 유형에 따라 음향 패널을 해당 방향과 위치로 닫고, 열고, 위아래로 조절합니다. 이를 통해 각 예술 프로그램의 요건에 맞는 소리 반사, 흡음, 잔향 시간을 확보합니다.
소콘 토지 경매: 1m²당 최대 300억 동을 지불한 후 "너무 두려워서 철회하라고 했다"?
투자 전자신문 Baodautu.vn 의 기자 소식통에 따르면, 하노이의 Soc Son 현, Quang Tien 사에서 58개 토지를 경매한 결과, 더 이상 아름다운 토지를 얻을 기회가 없다는 것을 깨닫고 많은 사람이 터무니없이 높은 가격을 지불했다고 합니다.
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| 6라운드에서 고객의 입찰. 가격이 너무 높게 책정되어 참가자가 철회했습니다. |
구체적으로, 5차 입찰에서 일부 사람들은 1m²당 300억 동(VND) 이상의 토지 입찰가를 기록했습니다. 다른 많은 토지들도 1m²당 6천만 동에서 1억 1백만 동(VND)에 달하는 매우 높은 가격에 입찰되었습니다. 그러나 마지막 라운드인 6차 입찰에서는 더 이상 입찰하지 말라고 요청했습니다.
결국 58필지 중 22필지만 낙찰되었고, 낙찰 가격은 m²당 3,200만 동에서 5,000만 동 사이였습니다. 5차 입찰에서 높은 가격을 "외쳤던" 모든 사람들은 6차 입찰에서 낙찰을 중단해 달라고 요청했습니다.
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| 가격은 5라운드에서 지불됩니다. |
경매에 직접 참여한 소식통은 기자들과의 인터뷰에서 이곳 토지의 평균 가격은 m²당 3,500만~4,000만 동(VND)에 불과하다고 밝혔습니다. 이번 경매에 참여한 협회와 단체들은 시장을 제대로 이해하지 못해 기회를 놓쳤습니다. 이러한 충동적인 입찰 행위는 문제를 해결하지 못했을 뿐만 아니라 토지 경매의 이미지를 손상시켜 시장에 부정적인 영향을 미쳤습니다.
"당국이 이 경매를 철저히 조사해 주기를 바랍니다. 이건 법을 무시한 고의적이고 조직적인 행위입니다."라고 분개한 사람이 말했습니다.
58필지의 토지가 m²당 280만 동(VND)의 시작가로 경매에 부쳐집니다. 면적은 90~220m²입니다. 토지 보증금은 필지당 4,400만 동(VND)에서 1억 1,100만 동(VND)입니다. 경매는 6차에 걸쳐 직접 투표 방식으로 진행됩니다.
앞서 2024년 3월 호아이득(Hoai Duc)에서 토지 경매가 규정 위반 징후로 취소되었습니다. 이에 따라 1차 경매에서는 33필지 중 15필지가 m²당 5,700만~6,200만 동에서 m²당 1억~1억 8천만 동까지 낙찰되었습니다.
2라운드에서는 최고가를 제시한 고객이 입찰에 참여하지 않아 고의로 실격 처리되었고, 1라운드에서 최저가를 제시한 고객이 낙찰받을 수 있는 상황이 조성되었습니다. 해당 고객이 부동산 경매 관련 규정을 위반한 혐의가 있음을 고려하여, 조직위원회는 관련 법령에 따라 모든 경매 등록 서류와 입찰서를 경찰에 이관하여 수사 및 처리하도록 조치했습니다.
빈딘성, 1조7000억동 이상 주택사업 투자자 모집 경매
부동산 경매 서비스 센터(빈딘성 사법부)는 방금 타이선 거리 서쪽의 주거, 서비스, 교육 프로젝트를 시행하기 위한 토지 사용권 경매를 발표했습니다.
따라서 경매 토지는 꾸이년시 꽝쭝구에 위치한 빈딘 교통직업훈련센터 및 인근 지역에 속합니다. 토지 면적은 6.3헥타르가 넘으며, 그중 인접 주택 건설용 토지는 2.5헥타르가 넘고, 상업 및 서비스 시설용 토지는 0.4헥타르가 넘습니다.
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| 타이손 거리 서쪽의 주거, 서비스 및 교육 구역 프로젝트 계획. |
프로젝트 규모는 인접한 주거용 부지 238개를 포함합니다(투자자는 기초 공사를 하고 외부 마감을 완료해야 하며, 최대 높이는 4층입니다). 관광 활동, 사무실 업무용 상업 서비스 빌딩을 건설합니다(최대 높이는 5층입니다).
또한 투자자는 0.4헥타르 면적의 교육용 토지에 대한 기술 인프라를 완성하는 데 투자할 책임을 져야 하며, 사회주택을 건설하기 위한 기술 인프라 시스템을 구축하는 데 투자한 토지 기금의 가치에 상응하는 금액을 지불해야 합니다(토지 기금은 사회주택 개발을 위해 20%, 약 0.5헥타르가 따로 마련됨).
부동산 경매 서비스 센터에 따르면, 해당 부동산의 시작가는 5,580억 동(VND) 이상이며, 5%(279억 동 이상)의 추가 낙찰가가 적용됩니다. 경매는 2024년 12월 21일 오전 8시 30분, 빈딘성 꾸이년시 판딘풍 거리 37번지 부동산 경매 서비스 센터 홀에서 진행됩니다.
프로젝트 시행 비용은 1조 1,440억 VND(토지 사용권 경매 낙찰에 따른 토지 사용료 제외)입니다. 프로젝트 시행은 경매 결과 인정 또는 투자자 승인 결정일로부터 48개월 이내에 완료될 예정입니다.
투아티엔후에, 상업 프로젝트 위해 1,600m² 이상 '황금' 토지 경매
투아티엔후에성 인민위원회는 12월 7일 토지기금개발센터-자연자원환경부가 광남성 주식회사의 금융 및 가격경매와 협력하여 후에시 하이바쯩 47번지 토지에 있는 상업서비스구역 투자프로젝트를 시행하기 위해 토지자산 매각, 토지임대차 형태로 토지사용권 이전을 위한 경매를 실시할 것이라고 밝혔습니다.
따라서 하이바쯩 47번지의 토지 면적은 1,646.6m²이며, 경매 토지에 부속된 자산으로는 3층 오피스 빌딩, 2층 오피스 빌딩, 건축 면적 685m², 바닥 면적 1,628m²의 경비실이 있습니다. 토지 사용 기간은 투아티엔후에성 인민위원회의 토지 임대 결정일로부터 50년이며, 전체 임대 기간 동안 한 번만 대금을 수령합니다.
토지 및 주택 경매 예상 시작가는 1,004억 2천만 VND입니다. 이 중 토지 사용권 시작가는 934억 7천만 VND, 토지 관련 자산 시작가는 69억 4천만 VND입니다. 200억 VND 이상의 보증금을 기준으로 토지 사용권의 각 가격 단계는 18억 VND, 토지 관련 자산의 시작가는 1억 4천만 VND입니다.
투아티엔후에성 인민위원회에 따르면, 경매 후 해당 부지는 9층 규모의 상업 및 서비스 지역 개발 사업에 투자될 예정입니다. 이 사업에서 제공하는 제품과 서비스는 필수적인 상업, 서비스, 관광, 엔터테인먼트 및 레크리에이션 서비스입니다.
본 프로젝트의 총 투자액은 233조 470억 VND(동) 이상입니다. 투자자의 자본금은 총 프로젝트 투자 자본금의 최소 20%를 보장해야 합니다. 프로젝트 진행 기간은 토지 배정 또는 임대일로부터 36개월을 초과할 수 없으며, 공사 착공은 토지 배정 또는 임대일로부터 12개월을 초과할 수 없습니다.
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